En los últimos meses la Generalitat ha impulsado diversas medidas para hacer frente a la problemática de la vivienda, desde la acumulación de pisos vacíos mientras se quedan familias en la calle, hasta la destacada entrada de fondos buitres en el mercado inmobiliario catalán. Desde la Plataforma de Afectados por la Hipoteca consideran que no solucionan el problema y que transfieren recursos públicos a las entidades financieras. Como alternativa presentan una ILP que entrará en trámite en el Parlament de Catalunya en las próximas semanas. Hablamos sobre todas estas cuestiones con Carles Sala, Secretario de Vivienda y Mejora Urbana de la Generalitat de Catalunya.
En el preámbulo del decreto ley de medidas en materia de vivienda presentado hablan de cómo las entidades financieras han ido acumulando vivienda vacía desde 2008. ¿Les preocupa especialmente?decreto ley de medidas en materia de vivienda
Lo que nos preocupaba no era tanto una cuestión que ya conocíamos, que las entidades financieras habían ido acumulando vivienda al ir haciendo ejecuciones hipotecarias, bien sea a personas físicas o personas jurídicas, sino el hecho del destino final de estas viviendas. Se había iniciado una cierta ola en este momento de transmisiones de préstamos hipotecarios a fondos de inversiones que tienen un carácter internacional. Si bien a través de Ofideute, por ejemplo, hay una conexión con las entidades financieras y por lo tanto hay un diálogo cuando hay una situación de riesgo o que pueda acabar con un desalojo de una familia.
Y eso no es posible con los fondos de inversión.
Si esto además ocurre con fondos de inversión internacionales, que su misión en todo caso será la de rentabilizar más o menos a corto plazo aquellas adquisiciones que hagan, nos creaba una cierta angustia suplementaria. Primero: quién sería el interlocutor para poder hablar de qué tipo de solución se puede aplicar a las personas que están dentro de estos tipos de vivienda, y segundo: por qué se está entrando a hablar de ir a sacar rentabilidad al subproducto que ha quedado después de siete años de crisis, que además es en muchos de estas viviendas donde hay familias que aún están atrapadas por la crisis. Había que tomar algún tipo de medida en ese momento.
¿La prioridad es actuar ante estos fondos?
Aquí en Catalunya en este momento de las diferentes fotografías que podemos hacer de la crisis del sector residencial, lo que toca ahora es actuar sobre esta cuestión, y creo que no va desencaminado, porque no sólo hay la operación conocida de CatalunyaBanc sino que hemos visto otras entidades financieras que han ido anunciando esta desinversión, una vez ya aprovisionados, sobre préstamos hipotecarios morosos o con posibilidad de ser morosos. Y la adquisición la harán aquellos que crean que puedan sacar rentabilidad. La administración debe poder conocer cuáles son las viviendas que forman parte de estas operaciones y debe tener la posibilidad de poder intervenir.
¿Qué medidas pueden responder a esto?
Creo que es importantísimo el derecho de tanteo y retracto en setenta y dos municipios donde nosotros tenemos acreditado que existe una demanda de vivienda de alquiler a precio social. Durante seis años cuando estas entidades financieras hagan una transmisión de una vivienda que provenga de una ejecución hipotecaria o de una dación en pago celebrada con posterioridad en abril de 2008, tendrán la obligación de comunicarla a la administración pública y nosotros podremos ejecutar el derecho de tanteo sobre esta vivienda, bien directamente por la Generalitat o en beneficio de municipios o de entidades del tercer sector. Comunicaremos a los ayuntamientos que una entidad está vendiendo una vivienda y, si quieren aprovechar para adquirirla para desarrollar política social de vivienda, lo podrán hacer. El derecho de tanteo lo ejerce la Generalitat, pero en este caso sería el ayuntamiento quien pagaría el coste.
¿Y qué recursos hay para comprar estos pisos?
Hay que recordar que hay muchos ayuntamientos que tienen constituido el fondo de patrimonio del suelo público, que era una obligación de la ley de urbanismo, por tanto algunos ayuntamientos pueden tener algunos recursos específicos que deben destinarse a políticas de vivienda, por tanto hay ayuntamientos que pueden tener recursos importantes. Nosotros como Generalitat este año dedicaremos un mínimo de 8 millones de euros para adquirir viviendas de esta tipología. Y digo un mínimo porque si el Parlamento acaba aprobando la ley de los impuestos de las viviendas vacías, toda la recaudación que se obtenga de este impuesto también se destinaría a la adquisición de viviendas. Aparte, pero esto es una sugerencia, los ayuntamientos, que son los que por ley les corresponde el tema sancionador, y algunos lo están activando en el ámbito de la vivienda, podrían dedicar la recaudación de las multas en esta cuestión la adquisición de vivienda en régimen de tanteo y retracto.
¿Con estos 8 millones ¿cuántas viviendas se pueden adquirir?
El decreto ley especifica una cierta priorización de adquirir viviendas que estén en zonas que tenemos identificadas como zonas con cierta degradación urbanística y falta de cohesión social. Las viviendas que estamos viendo a la venta en portales inmobiliarios en estos ámbitos varían mucho, entre los 20 mil y los 60 mil. No es una opción ejercer el derecho de tanteo sobre viviendas superiores a los 100 mil euros, porque con 80 habríamos terminado, pero nuestra voluntad podrían ser alrededor de 300 o 400 viviendas. Asimismo ha habido algún ayuntamiento como el de Barcelona, que me parece que en este momento lleva 24 millones gastados en adquisición de viviendas para destinarlos a políticas sociales, y si la ley del impuesto de las viviendas vacías se aplica, la recaudación que está prevista es de un mínimo también de 8 millones más.
¿El decreto le ha permitido conocer la magnitud de la operación entre CatalunyaCaixa y Blackstone?
Sí, antes no teníamos herramientas. Ellos mismos han identificado que son más de 40 mil préstamos hipotecarios, suponiendo que todas las hipotecas en este caso sean sobre vivienda residencial serían 40 mil viviendas. Por lo tanto tendremos muchísimas oportunidades como administración pública de ampliar el parque público de vivienda destinado a políticas sociales a través de la adquisición para evitar que las familias que hay dentro estén en esta situación de constante moratoria, también saben que detrás hay una administración que les puede dar apoyo. En un barrio de una ciudad determinada donde la Generalitat ya tiene viviendas y sabemos que, por ejemplo, Bankia tiene unas viviendas a la venta en 20 mil o 25 mil euros en buen estado, los podemos adquirir. Después es mucho más fácil a nivel de eficiencia de los recursos de la administración pública poder gestionar tres o cuatro viviendas más en ese barrio.
¿Esto no puede cronificar situaciones de gueto?
No, no creo que esto haya de influir. Yo creo que también tenemos una oportunidad porque algunas entidades tienen un cierto olvido por las viviendas que están ubicadas en estos ámbitos. Estaría muy bien que pudiéramos comprar viviendas aquí en la calle Diputación [calle céntrica en Barcelona] para poder dedicarlo a políticas sociales, pero los recursos no nos lo permitirá, y esto no podemos obviarlo.
¿Tiene una estimación de cuántas viviendas vacías hay en Catalunya?
Hay varias cifras que todo el mundo utiliza según su interés, pero otra de las medidas que establece el decreto ley en su último artículo es la creación de un registro administrativo de viviendas vacías, que de entrada nos ha determinar el número de viviendas vacías que tienen las entidades financieras, y entonces se tiene que aprobar un reglamento para que también las personas físicas declaren las viviendas vacías que tengan. Esto es importantísimo para contarlas, y esto es un dato que no tenemos. Bueno, tenemos la del censo, 450 mil viviendas vacías, pero es un dato de 2011.
El decreto también habla de ejecución forzosa de obras en las viviendas vacías.
Una de las cosas que hemos podido acreditar nosotros este año 2014 es que de 1.500 viviendas de entidades financieras que hemos inspeccionado, 1200 debían estar vacías y no lo estaban, había muchas menos, y de los que estaban vacíos, un 60% necesitaban obras de adecuación, mantenimiento o conservación. En los que hemos inspeccionado tiene un coste de una media de 6.000 o 8.000 euros. Quién es el propietario, que la haga, porque si ha decidido hacer un lanzamiento, la vivienda se ha de volver a poner en circulación. Lo que es muy lamentable es que prefieres al final dejarlo vacío y haber ejecutado el lanzamiento.
También ha presentado un proyecto de ley de impuesto a los pisos vacíos que plantea una sanción de entre 500 y 1.650 euros.impuesto a los pisos vacíos que plantea una sanción de entre 500 y 1.650 euros.
Sí, esto está en trámite parlamentario y los grupos parlamentarios decidirán.
Sorprende cuando hay una Ley catalana del Derecho a la Vivienda que permite a la Generalitat sancionar con hasta 900 mil euros un piso vacío.
Sí, pero una cosa es la sanción y otra es el impuesto.
¿Y por qué se apuesta por un impuesto habiendo una sanción?
No tiene nada que ver. La sanción es una competencia municipal.
Pero la ley dice que también puede sancionar la Generalitat.
Por inacción municipal podría, pero el artículo 131 de la ley dice claramente que por principio de subsidiariedad quien aplica el régimen sancionador son los municipios.
Hasta ahora la mayoría no lo ha aplicado.
Es que tal y como plantean el régimen sancionador los que lo están haciendo, están haciendo las multas coercitivas previas que deben desembocar en un expediente sancionador que determine la sanción, que debe ser proporcional. Hasta 900 mil euros, sí, pero, por ejemplo, el Ayuntamiento de Barcelona presentó un estudio que creo que muy cuidadosamente establecía que la sanción sería el precio de la vivienda o doce meses de renta del precio de la vivienda.
En todo caso este cálculo del Ayuntamiento de Barcelona ya es más de lo que plantean en el impuesto.
Pero el impuesto a diferencia de la sanción es anual. Cuando tú pagas un impuesto lo pagas cada año, e insisto, lo importante, al menos para mí, no es tanto pensar lo que recaptaré, aunque ahora nos permitiría ejercer más derecho de tanteo, pero lo importante es que estén movilizadas estas viviendas, que no estén vacías. Y aquí coincidimos la gran mayoría de las ideologías que podemos plantear cuestiones en temas de vivienda.
¿Pero un impuesto o una sanción más alta no puede ser más efectiva para movilizar vivienda?
Eso ya lo veremos, porque los grupos parlamentarios pueden decidir incrementar la cuota. Yo en eso no me meto. Nosotros hacemos una propuesta que entendemos que hasta 1.600 euros por vivienda como impuesto anual no está mal.
En cuanto a la ILP que presentan la PAH y otros colectivos por el derecho a la vivienda, ¿cómo la valora? ¿Está a favor desde el Gobierno?
Yo he dado mi opinión al grupo parlamentario de que entiendo que debe admitirse a tramitación y a partir de ahí valorar los diferentes aspectos que tiene. Desde mi punto de vista como es un tema que se debe tratar en el ámbito legislativo yo seré muy respetuoso con que en el debate y en el ámbito legislativo decidan lo que consideren más oportuno. Y lo que decidan, si yo soy el responsable, se ejecutará, evidentemente.
¿Qué medidas podrían asumir? Usted habla de segunda oportunidad, por ejemplo.
Desde el gobierno, en el año 2012, ayudamos a intentar que hubiera una unanimidad para aprobar la resolución del 18 de julio de 2012, la 722 del Parlamento [con una proposición de ley de medidas contra el sobreendeudamiento personal y familiar y de protección ante procedimientos de ejecución hipotecaria de la vivienda habitual], que enviamos a Madrid, por lo tanto yo encantado con una ley de segunda oportunidad catalana. Tengo mis dudas de que más allá del procedimiento extrajudicial de esta segunda oportunidad, cualquier cosa que tocara una cuestión que puede ser debatida en un ámbito judicial, sea una competencia que nosotros podamos ejercer. Pero no quiero contribuir con aspectos técnicos que alguien podría entender que son para poner pegas. Yo he dicho que soy partidario de admitir a trámite esta ILP y debatirla. Y además el grupo parlamentario que apoya al Gobierno tuvo el posicionamiento [favorable] que tuvo en la tramitación de una ILP similar a nivel del Estado. Voy sintiendo un poco de ruido al respecto y me parece que no es del todo justo.
Más allá de la cuestión de la pobreza energética, ¿cree que las medidas que se plantean ahora son equivalentes a las de aquella ILP?
No eran exactamente las mismas, había algunas diferencias. También porque la foto va evolucionando. Entonces se hablaba muy especialmente del tema de la dación en pago, aquí no se habla de alquiler forzoso para las entidades financieras. Allí también se hablaba de alquiler forzoso pero ha habido cosas que no están. Aquí se habla directamente de fondo buitres, pero jurídicamente alguien debería decir cuáles son los buitres y cuáles no son buitres, ¿o cualquier fondo de inversión debemos considerarlo buitre? Hay que ser cuidadoso, más allá de que alguien discuta si somos competentes o no. Hay cuestiones a tratar sobre la ILP, pero evidentemente creo que debemos avanzar en esta cuestión.
Entrando en las medidas: ¿Cree que el alquiler forzoso puede servir para movilizar vivienda vacía?
Con el alquiler forzoso en Andalucía ha pasado lo que ha pasado. Nos puede pasar con nosotros con el decreto ley que acabamos de emitir o nos puede pasar con la ley del impuesto de los pisos vacíos, también, que pueden acabar las dos cosas al Constitucional. Al final los efectos que consigues son limitados. Está muy bien lo que quizás propuso en Andalucía, pero han podido solucionar cuatro o cinco expedientes.
Aquí se contemplaba el alquiler forzoso en la ley catalana del derecho a la vivienda antes de que la recortaran.
Era diferente, porque aquí de lo que se hablaba era de una declaración de alquiler forzoso de carácter universal para todos los pisos que estuvieran vacíos, independientemente de si eran de personas físicas o personales jurídicas. Y lo que declaraba Andalucía era un alquiler forzoso de pisos que no estaban vacíos, sino que estaban ocupados, para evitar el desahucio. El supuesto no tiene nada que ver. Aquí era bastante más complejo.
Antes comentaba que los pisos supuestamente vacíos que han podido inspeccionar muchos no lo estaban. ¿Han medido la problemática de familias que se ven obligadas a ocupar un piso vacío?
Dentro de todo el desorden bancario, entre fusiones, absorciones y adquisiciones de bancos entre ellos, nosotros hemos acreditado que hay unas entidades financieras que aún no tienen bien detallado qué es lo que tienen y qué es lo que no tienen. Nosotros de cara a llegar a acuerdos para poder destinar viviendas a políticas sociales, hemos encontrado algunas situaciones en las que necesitamos el registro y la ejecución forzosa de las viviendas vacías para ver si podemos adoptar un poco de orden, de conocer y de poner en razón la situación que hay.
Y más allá de descubrirlos, en casos en que se está ocupando porque no tienen una alternativa de vivienda, ¿la Generalitat tiene suficientes recursos para darles respuesta?
Con el acuerdo que logramos con la Sareb, que tiene unas ciertas dificultades de ejecución, ya sabíamos que algunos de los pisos nos los pasarían ocupados, y a esta gente se les ofrece regularizar la situación, y regularizarla significa pagar un alquiler social. Por primera vez en la Generalitat, antes de 2012 no era posible, pueden venir familias con ingresos cero a encontrar la manera de tener un techo. Pero hay un porcentaje importante de gente que no está queriendo regularizar su situación. Capacidad en este momento tenemos. Este año destinaremos más de 75 millones de euros a programas sociales de vivienda. Con diferencia, con mucha diferencia, tanto en números absolutos como en números relativos somos el territorio del Estado que más dinero está destinando a políticas sociales de viviendas. ¿Necesitaríamos más? Sí. ¿Estamos haciendo más que nadie para paliar esto? Creo que también.
El consejero Santi Vila dijo que se plantea hacer una ley catalana de arrendamientos urbanos.
Debemos atrevernos a hacer una ley propia de arrendamientos urbanos que ponga mucho más en equilibrio los derechos y deberes entre propietario y arrendatario que la ley estatal, la LAU.
¿Consideran que en la LAU hay un desequilibrio en este sentido?
De las 10 medidas que introdujo la última LAU me parece que eran 9 a 1 a favor del propietario. Esto crea desequilibrio seguro. Nosotros como Generalidad somos los primeros que seguimos haciendo contratos de alquiler a cinco años y no en tres. Tengo la impresión de que eso de los tres años de la última LAU se hizo muy pensando en las entidades financieras. Era decirles: Alquila las viviendas que tengan, les haga contratos a la gente de tres años, y dentro de tres años, como ya se habrá arreglado todo -aquí había mucho optimismo, seguramente-, ya podrá realizar las operaciones de venta. Todo esto no ayuda. Un propietario, que puede tener diferentes viviendas, prefiere tener un arrendatario que le pueda ir pagando el mayor tiempo posible una renta que teniendo el dinero guardados el banco en este momento no se los da. El año de los excesos de los propietarios creo que hace mucho que ha pasado, con los mobbing que hubo en 2005, 2006 o 2007. No tenemos entrada de denuncias. Ha entrado una, pero me parece que es la primera en cuatro años.