Los efectos de la regulación del alquiler en Catalunya y por qué los expertos no se ponen de acuerdo

Los alquileres en las capitales españolas están llegando a máximos históricos y las nuevas hipotecas se están firmando con los precios más altos de los últimos ocho años. La situación es crítica, según afirman movimientos como la PAH y el Sindicat de Llogateres, que reclaman que la ley de vivienda llegue, al fin, a buen puerto.

El texto salió del Consejo de Ministros hace ya un año, pero sigue habiendo debate al respecto. Expertos y activistas aseguran que se queda corto y durante este periodo se han tramitado más de 800 enmiendas, de las que solo se ha transaccionado la mitad. Sobre la ley planean dudas de si será capaz de parar desahucios, si realmente conseguirá acabar con la especulación y si, en definitiva, podrá destensionar el mercado de la vivienda.

Para intentar resolver esas preguntas, muchos echan la vista atrás y se trasladan a septiembre de 2020 en Catalunya, donde se aprobó la primera ley autonómica de regulación del precio de los alquileres. Este experimento pionero, que fue tumbado al cabo de un año y medio por el Tribunal Constitucional a instancias del PP, podría servir de guía para la nueva ley. Podría, si los expertos se pusieran de acuerdo en determinar los efectos que tuvo.

A grandes rasgos, la norma afectaba a los 60 municipios con el mercado más tensionado, en los que vive el 70% de la población catalana. Se entiende por mercado tensionado aquel en que los arrendatarios destinan más del 30% de sus ingresos al alquiler o en que el precio haya subido en cinco años tres puntos más que el IPC. En esos municipios, incluyendo todo el área metropolitana de Barcelona y las demás capitales de provincia, no se permitía subir el precio en las renovaciones de contrato y el alquiler no podía superar en ningún caso el Índice de Referencia de la Agència Catalana de l’Habitatge. De hecho, incluso debía bajarse el precio de un contrato al siguiente si el precio rebasaba ese índice.

Todos los informes publicados coinciden en que los precios bajaron en los municipios regulados, aunque difieren ligeramente en el porcentaje. Donde se encuentran discrepancias es a la hora de responder al mayor miedo que agitaban los propietarios y fondos inmobiliarios: ¿la norma haría que cayera la oferta de pisos en alquiler?

Hasta la fecha se han publicado cuatro informes originales que analizan los impactos de la regulación de alquileres en Catalunya; dos de ellos apuntan que la reducción de la oferta fue insignificante (entre el 0,4% y el 0,02%), mientras que un tercero asegura que en Barcelona la oferta llegó a aumentar hasta un 6,6%. Ahora bien, un informe publicado en abril de 2022 por catedráticos de la Universitat Pompeu Fabra (UPF) apuntaba que la oferta se redujo entre un 10 y un 13,9% en toda Catalunya.

Este informe, que había pasado bastante desapercibido, volvió a adquirir relevancia a finales de enero, cuando la Asociación de Promotores y Constructores de Catalunya decidió desempolvarlo al publicar un nuevo estudio que resumía y comparaba los resultados de las investigaciones realizadas hasta la fecha. De esta manera, conseguía sembrar la duda sobre la efectividad de la norma, a la vez que despertaba suspicacias por parte de entidades como el Sindicat de Llogateres debido a que los autores de la investigación dirigen cátedras financiadas por Tecnocasa o por la misma Asociación de Constructores.

Este jueves, la escuela de negocios privada ESADE publicaba otro 'paper', de nuevo, firmado por los mismos autores y con los mismos cálculos, que volvía a poner en entredicho la efectividad de la norma. Y aquí empezaron las preguntas: ¿por qué ante una misma realidad, los informes ofrecen datos tan dispares? ¿Afectó realmente la regulación de precios a la disponibilidad de pisos para alquilar?

Para empezar a responder a estas preguntas, tomaremos los cuatro informes originales publicados.

¿De dónde salen los datos?

Para analizar las derivas del mercado de la vivienda, se pueden sacar datos de diversas fuentes. En este sentido, una de las investigaciones menos completas es la del Instituto Alemán de Investigación Económica, que usa datos de Idealista. A pesar de que es el portal líder, no todas las transacciones pasan por esa web.

Otra opción es la Agència Catalana de l'Habitatge, que ofrece la media de precios por cuatrimestre y el número de contratos firmados. Esta fuente, si bien permite hacer algunas primeras aproximaciones, no ofrece información tan completa como el INCASÒL, que aporta datos individualizados que permiten ver la duración del contrato, el precio y los metros cuadrados.

Estos datos son los que usaron los informes del Observatori Metropolità de l'Habitatge de Barcelona y el del Barcelona School of Economics y permiten llegar a un nivel mucho más profundo y certero de análisis. Entre otras cosas, posibilitan dejar fuera de estudio los pisos de más de 150m2, que quedaban fuera de la regulación, y analizar por separado los contratos nuevos y los de renovación.

Gracias a este nivel de detalle se sabe que la disminución de los precios se dio porque algunas de las viviendas más caras se rebajaron, mientras que las que eran más baratas y se encontraban por debajo del índice de precios se continuaron encareciendo. El estudio del Barcelona School of Economics apunta que la mitad de los pisos en Catalunya se encontraban por encima del índice y, de ellos, el 74% no ajustaron precios y continuaron alquilándose por encima de lo permitido por la ley.

¿Qué territorios analizan?

Una de las diferencias más destacadas entre los informes es la zona de análisis. Para poder entender qué efectos tuvo la regulación, hay que comparar los municipios intervenidos con los municipios libres. Y, para ello, Barcelona supone un gran problema, ya que concentra casi la mitad de contratos de alquiler de Catalunya y no hay ninguna ciudad que se le pueda comparar. 

Por ello, el informe publicado por el Institut d'Economia de Barcelona decide excluir la capital catalana de su análisis. Esto hace que la lectura sea sesgada ya que es muy difícil entender qué pasó con la regulación sin tener en cuenta Barcelona. Por otro lado, el informe de l'Observatori Metropolità de l'Habitatge de Barcelona solo estudia los datos de la demarcación de la capital. Esto también da una lectura parcial, ya que sus características no son extrapolables al resto del territorio. 

Esto es un motivo más que hace que los resultados no coincidan: mientras en Barcelona la oferta habría aumentado en un 6,6% (según el Observatori Metropolità de l'Habitatge de Barcelona), habría bajado entre un 10 y un 13,9% en el conjunto de Catalunya (según el informe de la Barcelona School of Economics), que decide excluir aquellos municipios en los que se firmaron menos de 50 contratos en el periodo evaluado.

¿Cómo afecta la pandemia?

Una de las cosas que hay que tener en cuenta a la hora de analizar esta normativa es que entró en vigor en plena pandemia, justo después del fin del confinamiento que, por razones evidentes, paralizó el mercado inmobiliario. Por eso, la subida de la oferta que detecta el Observatori Metropolità de l’Habitatge puede venir por un efecto rebote tras meses de parálisis, ya que no solo se estarían firmando los contratos que corresponderían a los meses analizados, sino que además se le podrían estar sumando aquellos que no se firmaron en su momento debido al confinamiento. 

Además, la capital catalana, a diferencia del resto del territorio, se caracteriza por tener un mercado muy estacional y contratos de duración corta que responden a la demanda turística; ambas son características que pueden explicar un aumento de la oferta que podría no responder solo a la regulación de los precios del alquiler.

Por eso, cabe destacar las investigaciones que han recopilado más datos y han hecho pruebas extra para asegurar que los cambios que detectan se deben a la norma y no a la coyuntura derivada de la pandemia.

En este sentido, los informes del Institut d'Economia de Barcelona y del Barcelona School of Economics realizan una serie de análisis teniendo en cuenta la evolución de indicadores socioeconómicos como el paro, los ERTE, cambios de población o cambios de residencia, que dan robustez a sus resultados. 

Entonces, ¿la regulación funcionó o no?

Como se ha visto, todos los informes coinciden en que los precios bajaron. Las disparidades se encuentran en la reducción de la oferta. Los peores datos son los del informe del Barcelona School of Economics. Esta investigación dice que la oferta baja entre un 10 y un 13,9%, algo que las asociaciones de propietarios y constructoras han amplificado (hablando incluso de una reducción del 15%) y usado para criticar la norma, asegurando que no fue una buena medida para la economía.

Ahora bien, mirado en detalle, lo que se ve es que la oferta baja porque los pisos más caros dejan de ponerse en alquiler, una dinámica que se ve ya antes de la aplicación de la ley y que sigue después. Esto puede ser causado por la inestabilidad económica, pero también jurídica del momento: desde el primer momento en que se planteó la aplicación de la regulación, sobre ella pesaba la sombra de la suspensión por parte del Tribunal Constitucional y muchos propietarios de las viviendas más caras pudieron haberse querido esperar para no tener que rebajar precios. 

Pero todo esto son conjeturas, ya que los datos no permiten saber qué ha pasado con esos pisos que no se han puesto en alquiler: no se sabe si se han vendido o si están a la espera de que se resuelva el panorama. El último informe publicado por la escuela privada ESADE se aventura a decir que esas viviendas se podrían haber trasladado al mercado de la compra-venta, pero lo hace comparando los microdatos de INCASOL con datos de Idealista que, como se ha apuntado anteriormente, no dan una imagen completa del panorama.

Además, que la ley solo estuviera en vigor dieciocho meses permite obtener pocos verdades taxativas, más siendo que están teñidas por los efectos de la pandemia. Por eso, más allá de afirmar que, efectivamente, los precios bajaron, es aventurado dar por sentada cualquier conclusión. Aun así, eso no ha impedido que, en pleno debate por la ley de la vivienda, cada uno de los bandos de la negociación tome los datos como mejor le interesen y barra para casa.