Una comunicació del Banc d'Espanya pot capgirar els desnonaments: les entitats financeres que hagin 'titulitzat' una hipoteca, deixen de ser les creditores del préstec.
Pot instar una execució hipotecària, un llançament, causant el desnonament i el desallotjament dels ocupants, una entitat financera actuant en nom propi si no és la creditora? De no poder fer-ho, serien nuls els desnonaments que s'hagin dut a terme en aquestes circumstàncies?
El Banc d'Espanya, en resposta a una consulta realitzada per l'advocat Óscar Viera, ha emès una comunicació que assenyala que per al cas que un crèdit o préstec amb cobertura hipotecària hagi estat ‘titulitzat’ -convertir determinats actius, generalment préstecs, en valors negociables al mercat- l'entitat originària o sigui la que va concedir l'operació creditícia, deixa de ser la part creditora del vincle contractual referit: “De conformitat amb la Llei 19/1992, sobre règim de societats i fons d'inversió immobiliària i sobre fons de titulització hipotecària, la titulació d'un préstec suposa que l'entitat que va concedir-lo deixa de ser la creditora del préstec, encara que conservi per Llei la titularitat registral i segueixi mantenint, llevat de pacte contrari, la seva administració.”
Al “Portal del Client Bancari” de la pàgina web de l'esmentat Banc d'Espanya, referint-se a una sentència (que no s'identifica) es diu que les entitats financeres estan eximides de l'obligació genèrica de comunicar al deutor la cessió del seu préstec a un tercer: “La sentència declara la validesa d'aquestes clàusules ja que no comporten una minva de les garanties del consumidor, en no alterar les condicions pactades per a la concessió del préstec, encara que es produeixi la seva subrogació per part d'una altra entitat com a nova prestamista.”
El que és notable d'aquesta sentència, per al cas que ens ocupa, rau en el reconeixement de l'existència d'una altra entitat com a nova prestamista.
D'ambdues afirmacions del Banc d'Espanya es desprèn que les entitats financeres en ‘titulitzar’ els crèdits hipotecaris deixen de ser part del contracte. En un contracte de préstec on hi ha un creditor i un deutor, quan es produeix la cessió del préstec, segons diu el Banc d'Espanya, l'entitat bancària deixa de ser el creditor hipotecari.
Si és correcta la interpretació del Banc d'Espanya, les entitats financeres en el cas d'haver cedit a un tercer -a un ‘Fons de Titulització’- els drets que tenia sobre un determinat deute, ja no formarien part de la relació contractual i per tant no tindrien res a reclamar a títol personal.
Entenem que en la pràctica, una persona, sigui física o jurídica, no podria impulsar execucions hipotecàries al seu nom en base a crèdits/préstecs dels que hagi venut/cedit els seus drets. Situació agreujada pel fet que el nou creditor o sigui els Fons de Titulació no tenen personalitat jurídica.
Quedaria per dirimir llavors que és el que hauria passat de donar-se el cas que una entitat financera, sense posseir ja els drets crediticis, hagi instat execucions, subhastes i llançaments actuant en nom propi.
Serien nuls aquests procediments? Les subhastes? Els llançaments?
El problema rau en conèixer si un préstec està titulitzat o no. La Llei 19/1992, sobre règim de societats i fons d'inversió immobiliària i sobre fons de titulització hipotecària, eximeix als Fons d'inscriure els préstecs adquirits al Registre Mercantil: “Ni els fons ni els valors que s'emetin amb càrrec a ells seran objecte d'inscripció al Registre Mercantil”.
Quan es requereix a una entitat financera que demostri que té els drets sobre un préstec, aquesta no sol contestar i atès que el nou creditor va ser eximit de la inscripció al Registre Mercantil, tant en aquest com en el Registre de la Propietat s'exhibeixen com a vigents els drets de l'originador encara que això no sigui cert.
Si un particular es dirigeix a la Comissió Nacional del Mercat de Valors per conèixer si una hipoteca està 'titulitzada', aquest organisme respon que la competència per respondre aquesta consulta la té el Banc d'Espanya.
Si se li consulta al Banc d’Espanya, respon: “La finalitat d'aquest Departament de Conducta de Mercat i Reclamacions és la d'atendre dubtes i consultes relatives a qüestions d'interès general sobre els drets dels usuaris de serveis financers en matèria de transparència i bones pràctiques bancàries”.
Aquesta resposta tanca el cercle de silenci que plana sobre els préstecs hipotecaris titulitzats. A la pràctica és gairebé impossible conèixer quins crèdits/préstecs estan titulitzats i en conseqüència determinar qui és el legítim posseïdor dels drets, en aquest cas, cedits.
En sentit contrari als principis que diuen defensar, es fa opac tot allò relacionat amb les titulitzacions, extremant al màxim les dificultats per conèixer si l'entitat financera que en un moment donat ha instat una demanda és en realitat o no, la titular dels drets exercits, encara que així consti al Registre Mercantil.
Ara sabem però i aquí rau la singularitat de la informació descrita, que el Banc d'Espanya -sempre segons la comunicació emesa a Óscar Viera i a la informació continguda al web- no reconeix les entitats financeres com a creditores d'un préstec en el cas d'haver cedit els seus drets a un tercer com és un Fons de Titulació.
I a tot això; ¿Quin comportament hauria d'adoptar la Fiscalia? Ja que l'advocat Viera ens assenyala que el delicte d'estafa és el que es consuma quan es realitza un engany suficient per tal d'obtenir una transmissió patrimonial, ¿seria un engany suficient aportar amb la demanda i exhibir al jutge un contracte de préstec en el qual el banc ja no és part? Converteix això al jutge en el subjecte passiu d'un delicte d'estafa processal? Les subhastes i la posterior apropiació dels béns o dels diners obtinguts conformen l'element típic del delicte i resulta la seva consumació?
En conseqüència i en nom de la transparència de la qual fa gala el Govern d'Espanya, hauria ordenar a la CNMV i/o al Banc d'Espanya, que facilitin la necessària informació als prenedors d'un crèdit/préstec hipotecari, perquè puguin procedir a la defensa dels seus legítims drets.
Sobre este blog
El blog Opinions pretende ser un espacio de reflexión, de opinión y de debate. Una mirada con vocación de reflejar la pluralidad de la sociedad catalana y también con la voluntad de explicar Cataluña al resto de España.
Llegir Opinions en català aquí.
