A vueltas con las viviendas vacacionales en València

Esta semana ha entrado en vigor la Ley de Turismo, Ocio y Hospitalidad que fue aprobada el pasado mayo con un enorme y poco usual consenso tanto a nivel político como sectorial. Durante el trámite parlamentario esta ley ha atendido los deberes pendientes del anteproyecto, dando lugar a una versión que agrada a casi todas las partes con excepción, parece, de las asociaciones de apartamentos turísticos. A salvo de completarse con los reglamentos, se trata de una norma adecuada y razonable que ayuda a sentar las bases del turismo de las próximas décadas en coordinación con los ayuntamientos quienes, en atención a su situación particular, habrán de actualizar la regulación del aspecto turístico que más controversia social causa, al menos, en la ciudad de València: las viviendas turísticas o de alquiler de corta estancia durante todo el año.

En relación a esta tendencia, la Ley de Turismo pretende que, cuando se quiera dar de alta una vivienda turística ante el registro autonómico, se haya antes que obtener el “visto bueno” del municipio a través de un “certificado de compatibilidad” municipal que validará o no la situación de esa vivienda en base a la regulación urbanística que cada municipio establezca en función de su caso. Y, en este sentido, el Ayuntamiento de València parece haber optado por la vía del medio en la línea de otras ciudades de su entorno: ni prohibir todas las viviendas turísticas -como ha ocurrido en Mallorca y ha anunciado Madrid-, ni permitir su crecimiento ilimitado sin apenas restricciones como ocurría hasta ahora consecuencia de su alta rentabilidad, con la afectación negativa que esto tiene en la oferta de vivienda de alquiler convencional.

Es evidente que el retorno a los problemas de acceso a la vivienda de jóvenes y colectivos de bajos recursos no se deben solo a la conversión en alquiler turístico de viviendas que se encontraban en alquiler convencional, pero esta situación contribuye indudablemente a agravar el problema presionando los precios del alquiler al alza. En este sentido también influyen, y con enorme importancia, factores estructurales y graves como la elevadísima precariedad e inestabilidad laboral o la insuficiente política pública de vivienda estatal –a pesar de los esfuerzos del actual Consell y su Ley de Función Social de la Vivienda- pues España dedica apenas un 0,01% de su PIB a vivienda frente al 0,83% de Francia o el 0,59% de Alemania según la OCDE (la “Declaración de Santander” de mayo de 2017 de la Asociación Española de Gestores Públicos de Vivienda pide alcanzar el 1% del PIB dedicado a políticas de vivienda).

Asociaciones y propietarios de viviendas turísticas han tildado la nueva Ley de Turismo de medidas abusivas, persecutorias y que crean barreras injustificadas al libre mercado. Pero lo bien cierto es que esta norma y la regulación valenciana actual de las viviendas vacacionales es de las menos restrictivas de las que en los últimos años se han aprobado a nivel estatal, donde muchas CCAA han visto varios artículos de sus leyes de turismo anulados por los tribunales por entender que restringían la competencia injustificadamente en perjuicio de las viviendas vacacionales.

No es este el caso de la nueva normativa valenciana, donde como máximo podría pensarse que plantea dudas la adecuación legal de ese “informe de compatibilidad”, y es discutible. A mi entender más bien se trata de un requisito adecuado por cuanto, hasta ahora, para empezar a operar legalmente una vivienda turística tan solo tenía que presentar una declaración responsable (un “formulario” que se rellena en diez minutos) y tener la cédula de habitabilidad; y con esta regulación la novedad es pedir el visto bueno del ayuntamiento, para que no pueda darse de alta a nivel autonómico lo que no es acorde a ley a nivel municipal.

Ni las elevadas sanciones en caso de ofrecer servicios turísticos sin estar registrado (competencia desleal a los hoteleros que sí lo están) ni la obligación de las plataformas digitales de anunciar el número de registro de la vivienda turística (varios tribunales ya han dado la razón a la Agencia Valenciana de Turismo en contra de las plataformas) plantean ningún problema. Y tampoco se han incorporado en esta normativa otras restricciones que sí han sido anuladas en otras CCAA (como la exigencia de alquilar por un mínimo de cinco noches o la necesidad de esperar quince días para poder empezar a funcionar). De cualquier modo serán los tribunales quienes, en su caso y como ha ocurrido en otras CCAA, decidirán si la nueva normativa es razonable o no al resolver los posibles recursos que puedan interponer, como ha ocurrido en otras CCAA, asociaciones de viviendas turísticas y CNMC. Qué positivo sería, eso sí, adoptar otras medidas que cada vez parecen más difíciles de retrasar como la implementación de una tasa turística que, al igual que en otras ciudades turísticas de nuestro entorno, sirva para reducir las externalidades negativas del turismo ya sea en limpieza y medio ambiente como, por qué no, ayudando a financiar política pública de vivienda.

Pero hay otra cuestión en juego que los tribunales ya están dirimiendo en estos momentos y que es relevante de cara al futuro de las viviendas vacacionales en València ciudad: qué ocurre con aquellas ya dadas de alta a nivel autonómico que no tienen el “visto bueno” del Ayuntamiento por un PGOU que no preveía el impacto actual de las viviendas turísticas, y la solución aquí sí es más controvertida. Los tribunales pueden señalar que esta situación no puede resolverse en contra del administrado, “legalizando” la situación de esas viviendas turísticas; o puede validar la voluntad del Ayuntamiento de que tengan que estar únicamente en plantas bajas o primeros pisos a pesar de que no se recoge expresamente “viviendas de uso turístico”. La relevancia de esto radica en que, según el criterio que marquen los tribunales, el actual PGOU será suficiente o, por el contrario, será necesaria su modificación.

Dicho lo anterior, como siempre el debate de fondo que subyace a la pregunta de si “viviendas turísticas sí o viviendas turísticas no” es qué modelo de turismo se quiere construir y, más allá, qué modelo de ciudad y sociedad. Que el derecho a la vivienda y a la ciudad estén plenamente garantizados siempre es un buen punto de partida.