El Dret de Tanteig i Retracte és una ferramenta jurídica que permet intercedir en operacions immobiliàries, donant prioritat a l’Administració pública en la compra de determinats habitatges. En els últims anys, s’ha convertit en una de les principals estratègies mobilitzades per les institucions per tal de fer front a l’actual crisi de l’habitatge.
En aquest article defensem la seua utilització, fonamental per a continuar ampliant el parc d’habitatge públic. Alhora, reflexionem sobre alguns dels reptes que comporta la seua aplicació, apuntant algunes claus per a la continuïtat futura. Ho fem a partir d’un estudi realitzat per la cooperativa la Dula i la Càtedra d’Habitatge i Dret a la Ciutat de la Universitat de València, amb l’objectiu d’analitzar els efectes socials i territorials que està tenint l’aplicació d’aquest Decret Llei en els seus dos primers anys de recorregut.
En el marc d’un nou cicle polític, caracteritzat pel desenvolupament de nombroses mesures i canvis legislatius orientats a fomentar el dret a l’habitatge, diverses comunitats autònomes han aprovat legislacions que amplien –amb particularitats en cada cas– els drets d’adquisició preferent a situacions de processos hipotecaris i grans operacions immobiliàries. Aquest mecanisme d’adquisició, juntament amb altres ja existents com la compra directa o el concurs, està permetent una ampliació notable del parc d’habitatge públic en els últims anys, aprofitant vivendes ja existent dins les ciutats i sense necessitat de promoure noves construccions. En el context valencià s’ha fet amb el Decret Llei 6/2020, un dels més complets a nivell estatal. Una norma que ha despertat fortes reticències entre l’oposició, fins al punt que el PP va presentar un recurs d’inconstitucionalitat que ha sigut desestimat recentment.
La principal potencialitat del Dret de Tanteig i Retracte és, en primer lloc, que està contribuint a ampliar el parc d'habitatge públic d'una forma àgil i econòmica. Per aquest motiu, en els últims anys, s'ha convertit en l'eina més utilitzada per l'Administració autonòmica a l'hora d'adquirir vivenda pública, ja que el 60% de les adquisicions dels últims dos anys s'han realitzat mitjançant aquesta fórmula. A més a més, permet la recuperació de vivendes de protecció oficial que foren construïdes amb inversions públiques –qüestió ja regulada prèviament, però que el Decret Llei 6/2020 està permetent dur a la pràctica de forma efectiva–, així com la qualificació permanent de totes les adquisicions com a vivenda pública.
En segon lloc, el Dret de Tanteig i Retracte està generant un parc públic amb una major distribució territorial i una creixent diversitat de persones adjudicatàries. Així, contribueix a expandir el sistema de vivenda pública, amb diferents exemples de municipis on les compres són els primers habitatges públics del municipi o suposen un increment molt notable. Alhora, fomenta també una major mescla social i diversitat dels adjudicataris. Per una banda, moltes adquisicions es troben en edificis on hi ha també vivenda privada, el que du a una convivència –no exempta de reptes– entre propietaris privats i adjudicataris d’habitatge públic. Per altra banda, en alguns processos d’adjudicació s’estan aprovant declaracions d’excepcionalitat, la qual cosa permet incloure criteris d’adjudicació ajustats a cada situació i, per tant, fomentar una major diversitat de residents en vivenda pública.
En tercer lloc, permet intervenir en processos hipotecaris i grans transaccions immobiliàries. En el primer cas, es tracta d’adquisicions que permeten evitar desnonaments, incidint sobre nombrosos casos de vulnerabilitat residencial. En el segon cas, suposa la compra en edificis que provenen, amb freqüència, de projectes fallits del boom immobiliari, on resideixen perfils poblacionals amb llargues trajectòries de vulnerabilitat social i incertesa residencial. L’arribada de l’Administració pública a aquests contextos pot ser important per revertir situacions de forta emergència residencial acumulada.
Tanmateix, l’estudi realitzat també ha permés identificar alguns reptes associats a l’aplicació del Dret de Tanteig i Retracte, sobre els quals considerem que és necessari continuar treballant. Una de les principals limitacions d’aquesta ferramenta és, al nostre parer, que les adquisicions estan supeditades a les oportunitats de compra i a les lògiques del mercat immobiliari, el que dificulta la possibilitat d’establir una planificació estratègica d’ampliació del parc públic. De fet, s’observa com en alguns casos s’han realitzat adquisicions que, tot i contribuir a ampliar el parc públic i donar resposta a situacions d’emergència residencial, podrien afavorir en certa mesura a reproduir dinàmiques de segregació i exclusió residencial que s’està treballant per reduir.
A més a més, suposa un augment molt important de la càrrega de treball per als organismes públics encarregats de tot el procés, des de l’arribada de les comunicacions de venda, fins a la gestió i assignació de les vivendes comprades. Un increment tant en un sentit quantitatiu, pel creixement del parc, com qualitatiu, pel sorgiment de noves situacions més diverses i complexes. Fins al moment, la capacitat de compra està sent significativament superior a la de gestió i adjudicació, el que es tradueix en terminis llargs per aconseguir adjudicar les vivendes. A més, aquest fet també contribueix a generar incertesa entre els residents previs, els copropietaris privats dels immobles i les administracions locals, fet que pot augmentar la desconfiança cap a l’Administració i l’imaginari negatiu al voltant de l’habitatge públic.
Per últim, el Decret Llei 6/2020 suposa una important aposta per la descentralització de les polítiques d’habitatge públic, ja que ofereix l’oportunitat de cedir els drets d’adquisició preferent a les administracions locals. De fet, l’Administració autonòmica ha generat mecanismes per a poder costejar la totalitat de les adquisicions realitzades pels ajuntaments. Tot i així, aquests troben certes limitacions a l’hora d’exercir el Dret de Tanteig i Retracte, principalment per la falta de recursos humans, tant per executar l’adquisició com per a la posterior gestió dels immobles. Per altra banda, l’aplicació d’aquesta ferramenta requereix una important coordinació entre diferents òrgans administratius i escales de governança. En particular, la comunicació i coordinació amb els ajuntaments al llarg del procés s’identifica com un repte essencial, ja que són qui tenen un major coneixement i experiència de treball en les realitats locals i, a més, qui poden patir els efectes negatius de les deficiències de gestió o dels conflictes locals que es generen en alguns casos.
Amb tot, considerem que el Dret de Tanteig i Retracte és una eina adient i eficient per a fer front a l’actual crisi de l’habitatge. Les administracions s’enfronten hui al repte d’eixamplar un parc d’habitatge públic que arrossega dècades de dèficit estructural. Aquesta a penes representa en l’actualitat un 1% del parc residencial i es troba, per tant, lluny de donar resposta a les necessitats de la població.
Per aquest motiu, pensem que és necessari continuar fent ús d’aquest instrument, el qual ofereix moltes oportunitats si s’hi inverteix per a realitzar més adquisicions, però també per a garantir els recursos econòmics i humans necessaris per a una gestió adequada. Alhora, l’ampliació del parc d’habitatge públic no pot reduir-se a una qüestió merament numèrica, sinó que considerem que és fonamental que vaja acompanyada d’una adequada planificació estratègica i d’una millora de la coordinació entre l’Administració autonòmica i els diferents agents locals.
*Hernán Fioravanti i Andrea Ariza (La Dula Coop. V)
Sobre este blog
En un moment en què la lluita contra el canvi climàtic guanya protagonisme, aquest blog pretén aprofundir en el debat sobre el territori i els impactes que suporta. Es tracta d'un espai dedicat a l'anàlisi i la reflexió, en què col·laboraran professionals de diferents disciplines. El territori, la ciutat, el medi ambient i la cultura són els eixos d’un imprescindible debat, amb l'objectiu de lluitar a favor de la salut del planeta i contra les desigualtats socials.
0