“Sepes aportará sus suelos para el plan de 20.000 viviendas de alquiler social”

Alejandro Soler (Elche, 1972) llegó el pasado julio a la dirección general de Sepes, la Entidad Estatal de Suelo, en sustitución de Lucía Morales, tras el cambio de gobierno. Licenciado en Derecho, es miembro de la Ejecutiva Federal del PSOE y secretario general de esta formación en Elche, ciudad de la que fue alcalde entre 2007 y 2011.  

Asegura que “Sepes necesita volver a actuar con mucha más fuerza, volviendo a desarrollar una parte de los desarrollos que estaban paralizados” y aboga por volver a adquirir suelo. La entidad cuenta con 14,5 millones de metros cuadrados de suelo ya desarrollado, valorados en 467 millones de euros, cifra que le convierte en uno de los primeros propietarios de suelo del país. 

Cree que Sepes debe operar de manera “más sólida” en el mercado de la vivienda y situar las actuaciones residenciales al mismo nivel “o incluso puntualmente superior desde el punto de vista de inversión y carga de trabajo” respecto a las actuaciones industriales, su habitual campo de juego. En este sentido, anuncia que Sepes va a tener un papel importante en la puesta en disposición de 20.000 viviendas sociales prometidas por el Gobierno, y que las conversaciones ya están avanzadas en varias ciudades, como Madrid y Valencia, aunque aún deben salir adelante unos nuevos Presupuestos Generales del Estado. 

Cuando se crea Sepes en 1981 la mayoría de sus competencias pasan a las Comunidades Autónomas, me gustaría que nos explicara cuál es la actual función de la Entidad Estatal de Suelo.

Sepes fundamentalmente se dedica a adquisición, promoción y desarrollo de suelo industrial y también de suelo residencial cuando llega a convenios con Comunidades Autónomas (CA) y ayuntamientos. Sepes viene a heredar lo que era el INUR, Instituto Nacional de Urbanización de 1972 y antes, desde el 59, la Gerencia de Urbanización. Ya tenía una trayectoria y lo que hace es modernizarse, establecer una línea de acuerdo con CCAA, a las que se le transfiere la cuestión residencial. Lo que se hace es suelo industrial y puntualmente residencial cuando hay acuerdos o cuando el Ministerio se lo reclama.

¿Cuál es el patrimonio con el que cuenta Sepes?

Actualmente hay 14 millones de metros cuadrados de suelo urbanizado y 44 o 45 millones de metros cuadrados de suelo bruto, sin urbanizar. Es verdad que durante el tiempo de crisis ha habido un parón importante en la adquisición de suelo, todavía estamos desarrollando el que se había adquirido con anterioridad a la crisis. Ha habido una paralización de la urbanización y de las actuaciones, y también alguna venta y por tanto creo que hay que recuperar un poco el ritmo.

Sepes necesita volver a actuar con mucha más fuerza. Por tanto hay que activar esas actuaciones paralizadas, volviendo a adquirir suelo, porque es la garantía de futuro. Creo que estamos viviendo de las adquisiciones de suelo que se realizaron en buena medida al Ministerio de Fomento en la anterior etapa de gobierno socialista. Eso permite cierta tranquilidad para que podamos plantearnos desarrollos en estos momentos.

¿Hay planes concretos de adquisición de suelo?

En estos momentos tenemos un encargo concreto por parte del Ministerio de Fomento, dependiendo de la Secretaría General de Vivienda, para actuar y ser una herramienta dentro del plan de 20.000 viviendas de protección para alquiler. En ese sentido, las principales ciudades de España donde existe ese déficit de viviendas protegidas en alquiler es donde estamos analizando todos los suelos que tenemos y probablemente en algunas de ellas requeriremos de la adquisición de suelo para poder cumplir con los objetivos.

¿En qué ciudades? 

Los objetivos son Málaga, Sevilla, Madrid, Valencia, Baleares, Barcelona y Canarias. En casi todos los sitios tenemos suelo, pero nos haría falta en Barcelona, en Baleares tenemos en Ibiza, en Palma no. Por tanto en Barcelona, Palma y en Canarias es donde tendríamos que ver la posibilidad de adquirir suelo.

¿Serían suelos de Defensa?

El suelo de Defensa es patrimonio suyo, aunque sí podríamos llegar a algún tipo de operación pública de adquisición de suelo, como se ha hecho en otros ocasiones. No es la única opción, aunque es interesante, porque los suelos de Defensa son importantes, muchas veces están en un entorno muy urbano, con lo que facilita la integración dentro de la ciudad y también la regeneración urbana. Es una buena opción pero no la única.

Hoy estamos planteándonos desarrollos en suelos de Madrid, Valencia, Sevilla, Málaga…que en su momento se adquirieron al Ministerio de Defensa.

¿Por ejemplo serían los suelos de la Operación Campamento en Madrid?

Sí, ahí nosotros tenemos una pequeña parte, en torno al 12% de la actuación, unas 24 hectáreas, el resto del suelo fundamentalmente pertenece al Ministerio de Defensa.

En unos casos nos planteamos ver si podemos adquirir algo más de suelo de Defensa o incluso ver si podemos colaborar con el Ministerio de Defensa para ese desarrollo. 

¿En cuanto a la construcción de las viviendas en sí? Entiendo que ya sería competencia de otros organismos.

Lo que nosotros solemos hacer es primero un estudio de viabilidad económica, jurídica, técnica. Si está todo bien y la actuación sale adelante, se adquiere el suelo, se ve si en cada caso se debe llegar a un convenio con comunidades autónomas o ayuntamiento para la propia gestión. Luego lo que hace Sepes es adquirir el suelo, el desarrollo urbanístico desde el punto de vista del planeamiento y los instrumentos de gestión urbanística, el impulso y la gestión de la urbanización.

Una vez que tenemos ya parcelas resultantes,  tanto en suelo industrial como residencial, se saca al mercado para que sean operadores de mercado a través de un principio de concurrencia pública los que puedan acudir a comprar suelo industrial y suelo residencial para la promoción de vivienda, o bien protegido para la venta o bien protegido para alquiler.

Por tanto lo que hacemos en poner suelo finalista y sacarlo al mercado. En alguna ocasión puntual se ha llegado hasta el final (ocurrió por ejemplo en Ceuta) y se ha desarrollado la vivienda. Pero no es lo habitual. Lo habitual es sacar las parcelas y que sean los operadores privados los que construyan o bien sus naves o las viviendas siempre vinculadas a un sistema de protección.

¿Hay alguna previsión temporal y económica de estas operaciones?

El marco temporal y económico está definido por el Ministerio, 20.000 viviendas en los próximos 5 años. Lo que no está determinado con exactitud es la parte que va a desarrollar directamente Sepes. En este momento lo estamos viendo. Tenemos planes de acuerdo con las posibilidades de suelo, estamos viendo si tenemos que adquirir algo más de suelo. 

Barcelona es uno de los sitios. De hecho hemos estado en la feria inmobiliaria de Barcelona, el “Meeting point”. Hemos entrado en contacto con operadores de suelo públicos de la Generalitat y del área metropolitana y vamos a evaluar otras opciones para tratar de aterrizar en Barcelona.

Con carácter general no tenemos inyecciones económicas del gobierno, con carácter puntual sí. Por ejemplo para el plan de vivienda la tendremos, pero con nuestros propios recursos y con lo que vamos vendiendo de suelo tenemos que ir activando nuevas urbanizaciones. 

¿Esa inyección económica del Gobierno se puede estimar ya?

Se está evaluando, en su momento la explicará el Ministerio de Fomento y la Secretaría General de Vivienda.

¿Cuándo se anunciarán las primeras actuaciones sobre este plan de las 20.000 viviendas?

Entre diciembre enero en la medida de las posibilidades  de tener concretados los Presupuestos Generales del Estado, todos dependemos de los PGE. Creo que hay una voluntad del Gobierno de destinar gran cantidad de recursos a vivienda, y de hacernos una inyección adicional. Dependemos de ello para una apuesta especial para vivienda. Con nuestros propios recursos podríamos hacer alguna pequeña actuación, pero no un gran plan que ponga viviendas en un número importante en el mercado. Requerimos esa inyección, y esa inyección requiere de que cerremos el Presupuesto. 

¿Cómo definiría la gestión del anterior Gobierno? ¿Se malvendió suelo por la crisis?

Más que suelo malvendido lo que ha habido es un parón en el impulso y el trabajo de Sepes. Se ha ralentizado bastante el desarrollo de nuevas actuaciones y por tanto esto hay que volver a reactivarlo. Yo entiendo que en alguna medida la crisis económica hizo que se fuera prudente en los desarrollos, pero más que prudencia ha habido una parálisis en el desarrollo, con lo cual quiere decir que había pocas actuaciones en carga y en gestión. Esta entidad ha sido en distintos periodos y distintos gobiernos un instrumento muy valioso para el impulso industrial y residencial. Hay un equipo muy valioso de profesionales en esta casa que saben de planeamiento, gestión y adquisición del suelo.

Sepes ha sido un dinamizador de la actividad económica, cada euro que invierte  provoca una inversión de empresarios de unos 12 euros, en desarrollo de industrias, equipamiento, maquinaria. Cada mil metros que se urbanizan propician 4 empleos. Cuenta con herramientas del sector público como la posibilidad de expropiación que facilita la adquisición del suelo. Y nosotros no perseguimos la especulación, sí la sostenibilidad económica de la casa, funcionamos con nuestros propios recursos.

Hoy por hoy, ¿Sepes es sostenible? ¿Cómo puede cerrar el ejercicio 2018, en el que ustedes han llegado a la mitad?

Sepes es sostenible, yo creo que cerraremos ejercicio con un pequeño beneficio, y creo que lo que necesitamos es una activación, no solo para ser sostenibles sino para tener una mayor potencia como ha tenido esta casa en otras etapas. 

Esta sería entonces una nueva etapa para Sepes.

Fundamentalmente, Sepes de oficio ha hecho suelo industrial y a instancia de parte, de Ministerio de Fomento o CCAA y ayuntamientos, ha hecho actuaciones de suelo residencial. Lo residencial ha sido puntual.

Sepes va a incorporar las actuaciones residenciales al mismo nivel o incluso puntualmente algún año a nivel superior desde el punto de vista de inversión y carga de trabajo respecto al industrial. Creo que supone una redimensión de Sepes, que va a tener más dinero para invertir y va a operar de manera más sólida en el mercado de la vivienda.

Aparte del suelo residencial, ¿qué actuaciones hay previstas en suelo industrial?

En estos momentos tenemos un plan de urbanizar todas aquellas actuaciones en las que tenemos ya suelo, tenemos una gran cantidad. Por un lado estoy recibiendo peticiones de muchas CCAA y de muchos ayuntamientos para que activemos sus suelos industriales. Sepes tiene también sociedades participadas con CCAA en distintos puntos del país y estamos evaluando las más interesantes. Algunas ya las hemos comprometido, el otro día en Ciudad Real, en Cartagena (Los Camachos), en Calahorra. Algunas hemos dicho que sí y en fase de evaluación de otras muchas que yo creo que vamos a poder activar a principios del próximo año.

Con activar me refiero a ver si hay alguna fase del planeamiento que conviene finalizar para que podamos desarrollar la urbanización y luego contratar las obras de urbanización para al final tener un suelo finalista que ofrecer. La activación a veces supone cerrar alguna cuestión pendiente con CCAA y ayuntamientos y fundamentalmente adjudicar la urbanización para convertir el suelo bruto en suelo finalista que poner a disposición de las empresas.