Los beneficios fiscales de las zonas tensionadas compensan más a caseros que a inquilinos, aunque bajen el alquiler

Las zonas de mercado residencial tensionado eran la gran baza con la que el Gobierno pretendía controlar los precios de los alquileres en aquellas áreas donde estos están desbocados. Un año y medio después de la entrada en vigor de la Ley de Vivienda, la negativa de las comunidades autónomas a aplicar la medida ha dejado maniatado al Ministerio en este sentido. Es “contraproducente”, porque provoca “inseguridad” y solo sirve para “subir los precios”, argumentan los mandatarios del PP, preocupados por los propietarios.

La responsable del ramo, Isabel Rodríguez, lleva semanas intentando combatir ese discurso. “Es incomprensible”, dijo durante la última Conferencia Sectorial sobre la negativa del PP a aplicar las zonas tensionadas que, en la práctica, topan los precios del alquiler. En concreto, Rodríguez se ha referido en varias ocasiones a las bonificaciones que la norma contempla para aquellos rentistas particulares, grandes o pequeños tenedores que poseen más del 90% del parque de vivienda en alquiler, que bajen más de un 5% los precios si se declaran estas zonas tensionadas. “Los propietarios en Madrid están perdiendo bonificaciones fiscales de hasta el 90% de sus rentas porque la señora Ayuso no quiere aplicar la ley de vivienda por puro dogmatismo ideológico”, aseguró en septiembre.

Esta semana, la ministra volvió a incidir en la importancia de la fiscalidad. Lo hizo el martes, tras la reunión que el presidente del Gobierno, Pedro Sánchez, mantuvo con una treintena de representantes del sector en Moncloa. Y lo repitió el miércoles, durante su comparecencia en el Congreso de los Diputados para dar cuenta de las líneas en las que trabaja su departamento.

Pero, ¿cuánto puede ahorrarse en su declaración de la renta un casero que baje el alquiler a sus inquilinos más de ese 5% que marca la ley? Para comprobar si ese descuento compensa en términos económicos el ahorro del inquilino, elDiario.es ha realizado varias simulaciones sobre un alquiler de 1.000 euros, el precio mediano aproximado en el centro de Madrid. Con un descuento de un 5,5% —la ley establece que sea “más del 5%”—, el inquilino pasaría a pagar 945 euros al mes, lo que le supondría un ahorro de 660 euros al año. El casero, por su parte, se aplicaría un bonificación que pasaría del 50 al 90%.

Para un casero con unos ingresos anuales de 25.000 euros, a los que suma ese alquiler que, tras el descuento, queda en 11.340 euros, dejaría de pagar en su declaración de la renta unos 1.100 euros. El propietario, en este caso, se ahorra un 66,6% más que el inquilino tras bajarle el alquiler. Para esta simulación, se ha estimado una deducción por gastos derivados del alquiler de unos 3.000 euros y se ha aplicado una tarifa autonómica similar a la estatal.

Y, a mismo descuento, el beneficio para el rentista es mayor cuanto mayores son el resto de sus ingresos. Con un salario de 35.000 euros, la diferencia es de 1.356 euros, la misma que con uno de 45.000, y, si se embolsa 60.000 al año, deja de pagar 1.650 euros en impuestos por esa rebaja de 660. “El incentivo es mayor para quien más tiene, fruto de la progresividad del impuesto y de haberlo diseñado como una reducción de la base imponible y no como una deducción de la cuota”, señala un fiscalista consultado por elDiario.es.

Esta bonificación del 90% solo es aplicable a aquellos propietarios que ya tuvieran una o varias viviendas en alquiler y apliquen ese descuento de más del 5% en la renta en zonas tensionadas. Para quien ponga un inmueble en el mercado por primera vez, la norma establece un incentivo del 70% si se destina a inquilinos de hasta 35 años; de un 60% si ha ejecutado obras de rehabilitación en los dos años anteriores; y del 50% para el resto.

Las deducciones fiscales son una herramienta para impulsar la oferta de vivienda en alquiler y que esta se declare. Antes de la ley estatal, la bonificación estaba en el 60% para todos. “Ahora se cambia el esquema, se baja al 50% y se incentiva en los lugares en los que se declara el mercado tensionado al 70 y al 90%”, explica Eduardo González de Molina, investigador asociado en la Universidad de Nueva York, que señala que se trata de “una reducción en el IRPF que, por tanto, afecta a personas físicas y no a empresas y que no distingue entre pequeño y gran propietario”. “Puede ocurrir que una persona física tenga 15 pisos, algo muy habitual, y también le estás dando un incentivo”, apunta.

González de Molina, que fue consultor de vivienda en la gerencia de Vivienda del Ayuntamiento de Barcelona, indica que este tipo de medidas suponen un “pequeño incentivo” a la oferta, aunque aboga por ser más drástico con la herramienta. “Pondría la bonificación a 0 si no se bajan los precios”, indica. Con todo, el experto cifra en torno al 20% la oferta que se mantiene en negro, incluso con el incentivo. Precisamente, Hacienda ha aflorado desde 2016 unos 1.000 millones de euros en alquileres de viviendas, locales o garages, que trataban de escapar del radar fiscal, gracias a un trabajo puerta a puerta.

El director del gabinete de estudios económicos de la Asociación Española de Asesores Fiscales, Arturo Javier Jiménez, señala que “incentivar a través de la fiscalidad una determinada tendencia en el mercado es positivo”. No ocurre solo con las políticas de vivienda. “Si quieres incentivar la contratación de trabajadores, pones beneficios a las empresas”, ejemplifica. Pero el mercado inmobiliario, señala, es “particular y se encuentra en unas condiciones de mucha demanda y poca oferta”. Además, “la eficacia global (de la bonificación) puede quedar en nada, porque está condicionada a que se declaren zonas tensionadas, algo que las comunidades autónomas no están haciendo”, analiza.

Por el momento, solo Catalunya ha podido analizar el impacto de la declaración de zonas tensionadas en los precios. Según los datos de la Generalitat, las mensualidades han bajado un 5% en los municipios tensionados, con Barcelona a la cabeza, mientras se han mantenido en el resto. Según los datos analizados por elDiario.es, los descensos han sido especialmente notables en localidades como Cornellà de Llobregat (-14,7% en un trimestre), Ripollet (-11,3%) y Sant Joan Despí (-11,3%). La cruz de esta moneda es que han caído los nuevos contratos firmados, en un 17%.

Los incentivos fiscales están en el foco de instituciones y agentes sociales. El exgobernador del Banco de España, Pablo Hernández de Cos, aseguró que los descuentos en impuestos a la vivienda elevan los precios de venta y los alquileres. “Los incentivos fiscales y las transferencias de apoyo a la demanda de vivienda introducidos por distintas administraciones podrían contribuir a un incremento adicional de los precios de venta y alquiler en un contexto de oferta rígida y de mercados tensionados”, aseguró en su última comparecencia en el Congreso.

El informe de Comisiones Obreras, 'Cuatro décadas fallidas de política de vivienda', publicado hace un par de semanas, apunta en la misma dirección. Aunque se centran en las ayudas a la compra y no al alquiler, la novedad es que pone cifras: los distintos gobiernos del país han dejado de ingresar 160.000 millones por beneficios fiscales en los últimos 40 años, con los que estiman que se podrían haber levantado 1,6 millones de inmuebles públicos para destinarlos a rentas asequibles.