¿Puede un empresario comprar la plaza de un pueblo? En 2017, un juzgado paralizó la venta de los diez mil metros cuadrados de suelo público de la plaza de España de San Fernando de Henares (Madrid) y de las 606 plazas de aparcamiento de su subsuelo. Era el fondo buitre Pacífica Capital, con sede en Texas y filial en España, el que pujaba entonces por el botín. Ante las dificultades legales que iba a tener que sortear, Pacífica se retiró de la operación.
Ahora, el murciano Trinitario Casanova (conocido por haber comprado y vendido el Edificio España el mismo día, o por haberse hecho con los derechos de reversión de los antiguos propietarios de la Operación Chamartín y demandar al BBVA) ha puesto sus miras en la plaza y sus activos inmobiliarios. Según ha podido saber eldiario.es y han confirmado fuentes municipales, su empresa, Grupo Baraka, está interesada en comprarlos y se está reuniendo con las partes implicadas para estudiarlo. Desde Baraka indican que la operación “aún no ha pasado por el área jurídica” ni “ha llegado al departamento de estudios técnicos”, por lo que “no existe un proyecto firme como tal”.
“Nos llegó información relativa a este activo inmobiliario. Y tenemos interés, pero todo depende de las condiciones económicas y la resolución de muchísimas cosas. No es una operación fácil”, añaden. Entre los problemas están una deuda muy grande (94 millones de euros), un concurso de acreedores, un acreedor hipotecario (Bankia), y el simple hecho de que la plaza y su subsuelo son públicos. Desde la compañía reconocen que son expertos en operaciones complejas. Aunque dicen que aún no han lanzado una oferta económica, con su llegada se abre el enésimo capítulo del culebrón de San Fernando, el único municipio de España con una plaza pública embargada.
La historia
San Fernando de Henares fue en su día un Real Sitio, fundado por Fernando VI, en el que a finales del siglo XVIII se creó una fábrica de tapices para la realeza. Situada al oeste del río Jarama y rodeada de huertas, aún lejos de lo que entonces era Madrid, la Real Fábrica de Paños se organizaba en torno a un gran patio central cuadrado rodeado por las casitas de los operarios. Esa fábrica, ese patio y esas casitas son el origen de la Plaza de España, hoy en el centro de la ciudad. El conjunto fue declarado bien de interés cultural en 1983. Desde 1999, además, el consistorio ocupa el edificio de la fábrica.
Todo iba como la seda hasta el año 2008, cuando el pleno del Ayuntamiento —gobernado por Izquierda Unida— aprobó por unanimidad la creación de una sociedad mercantil para rehabilitar la plaza. La sociedad, principal protagonista de toda esta historia, se llamó Plaza de España de San Fernando SL y estaba participada al 49% por el Ayuntamiento y al 51% por los vecinos que tenían propiedades en la plaza (las antiguas casas de los operarios).
La idea era que los vecinos aportaban sus casas y el Ayuntamiento se comprometía a arreglarlas y devolvérselas. Mientras tanto, cobraban 900 euros mensuales en concepto de realojo. Los que tenían negocios se llevaban hasta 12.000 euros al mes por lucro cesante. Según explica Jesús Eduardo Sánchez, portavoz de la asociación local El Molino, que fue la primera querellante y conoce muy bien el caso, la sociedad mercantil regó con dinero a muchos vecinos para llevar a cabo la actuación.
“Aquí al que lloraba le daban”, señala.
“La sociedad inicia la actuación sin un duro. Todo eran aportaciones no dinerarias. ¿Cómo pensaban pagar la reforma? Con préstamos hipotecarios”, continúa Sánchez. Caja Madrid concedió préstamos por valor 54 millones de euros y la sociedad aportó los 10.000 metros cuadrados de la plaza pública como capital social. Tres años después, la sociedad se había gastado mucho más dinero del que el banco le había prestado. En un intento de presionar a Bankia y evitar que cortara el grifo de la financiación, el alcalde (Julio Setién) hizo una huelga de hambre. Gaspar Llamazares se presentó a visitarlo, tachó la conducta de Bankia de “irresponsable” y el caso se mediatizó.
A principios de 2013, Plaza de España San Fernando S. L se declaró en concurso de acreedores y Setién (imputado con indicios de criminalidad junto a parte de su equipo) dimitió. La deuda total ascendía a 94 millones. Entre los acreedores, el banco y las constructoras. La plaza, las 176 viviendas y sus trasteros, los locales comerciales y el aparcamiento subterráneo de 606 plazas quedaron embargados. A día de hoy, las viviendas siguen precintadas y los propietarios no pueden acceder a ellas. Estos están ganando por otro lado, puesto que fueron contra el Ayuntamiento y ya hay varias sentencias firmes que lo condenan a pagar 2.600 euros por metro cuadrado más un 25% de indemnización, lo que dejará un enorme agujero en las cuentas públicas. La Asociación El Molino pone el ejemplo de un propietario cuyos inmuebles estaban tasados en 800.000 euros y que al final se va a llevar casi seis millones de euros, lo que consideran un auténtico “saqueo” al erario municipal.
La plaza —ya remodelada, con dos enormes y llamativas salidas de aire del aparcamiento, una en naranja y otra en azul— está abierta y se puede pasear por encima. Pero a todos los efectos sigue embargada.
Los fondos interesados
Ya entonces Bankia decía, en declaraciones a este periódico, que “lo ideal sería que llegara la oferta de un inversor”. Y el caso es que a principios de 2016 lo hizo, cuando Pacífica Capital ofreció 27 millones por la sociedad y el administrador concursal y el juez lo aceptaron. Aunque el precio apenas cubría la mitad de la deuda de Bankia, al banco le parecía bien. Sin embargo, el juzgado de Coslada paralizó la operación adoptando medidas cautelares y ordenando “la recuperación inmediata” por el Ayuntamiento de la plaza y su subsuelo, previo informe de la fiscalía de área de Alcalá de Henares y un escrito de la Asociación El Molino.
“El juez del concurso estaba dispuesto a vender todo el conjunto”, explica Catalina Rodríguez, ex-alcaldesa de San Fernando (antes Podemos, ahora Más Madrid-San Fernando de Henares Sí Puede). “El juez puso las medidas cautelares diciendo que eso era una plaza pública, porque el juez concursal decía que el que se llevara la mercantil se lo llevaba todo. Los de Baraka saben todo esto. Se reunieron con nosotros y lo están tratando con el Ayuntamiento”.
El auto de las cautelares dice que la plaza y su subsuelo (recordemos: con más de 600 plazas de aparcamiento) son públicos. Pero Plaza de España San Fernando S. L engloba todo el conjunto y la finca del registro de la propiedad también. “Se le pidió a la registradora que pusiera una anotación diciendo que había un bien público, pero no lo hizo”, continúa Rodríguez. “Lo básico es que por un lado está el concurso de acreedores y por otro el procedimiento penal. Ahí está el dilema. Primero habría que solucionar el tema penal o llegar a un acuerdo y que al juez no le parezca mal”.
Cuando Pacífica se interesó, lo que ofreció el consistorio fue una permuta: le daban al fondo tres parcelas del polígono industrial a cambio del complejo histórico y sus viviendas, y así no tenía que preocuparse de pedir las licencias de ocupación ni de repararlas. A cambio, el Ayuntamiento obtenía bienes que podía vender y con los que podía obtener dinero líquido para pagar lo que dictaran las sentencias a los antiguos propietarios.
El actual alcalde, Javier Corpa (PSOE), dice que conoce el interés de Baraka pero que “esta no es la no es la opción del Ayuntamiento”. Además, señala que su equipo no comparte “la gestión que se está desarrollando desde la administración concursal” y que están “revisando todas y cada una de sus acciones desde que se pusieron al frente de esta sociedad”.
La negociación con Baraka está en fase preliminar, aseguran todos los consultados. Bankia, siempre favorable a que un fondo de inversión le pague la deuda (o, al menos, parte de ella), dice no conocer el precio que Casanova está dispuesto a pagar. Fuentes de Baraka señalan que San Fernando es un municipio “relevante” y que Bankia no tiene ganas de quedarse con las viviendas, pero que el monto de la deuda (los 94 millones) es “muy superior al valor real de los inmuebles”. Fuentes conocedoras del caso cifran la oferta en 40 millones. En cualquier caso, si finalmente los compraran tendrían que invertir en reacondicionarlos antes de venderlos, porque llevan muchos años cerrados.
Otra cuestión es qué pasaría con el parking del subsuelo, porque aunque parece claro que si una empresa comprara todo el conjunto “cedería” la plaza de vuelta, los aparcamientos sí son un buen negocio. Pero también están construidos en espacio público.
“Podría hacerse un concurso para que lo explotaran ellos, aunque a lo mejor lo gana otro”, indica Rodríguez. El lío es mayúsculo. Pero es precisamente en estos entuertos, en deshacer líos y aprovechar situaciones jurídicas complejas para hacer negocio, en lo que se ha especializado Trinitario Casanova. Lo que en la jerga del sector se llama “dar el pase”: comprar barato y vender caro.