Las comunidades no podrán aplicar la batería de rebajas fiscales de la Ley de Vivienda si no declaran zonas tensionadas

El Anteproyecto de Ley estatal por el derecho a la vivienda que este martes ha aprobado el Consejo de Ministros pone énfasis en la necesidad de poner freno al alza de los precios del alquiler en determinadas áreas, sobre todo de grandes ciudades, denominadas áreas tensionadas. 

Una declaración de área tensionada que depende, exclusivamente, de las comunidades autónomas. Hasta el momento, las encabezadas por el PP, como Madrid o Andalucía, ya han adelantado que no tienen intención de hacer uso de esta figura, que también obligará a los grandes tenedores -sociedades con más de 10 inmuebles- a ligar los precios del alquiler a un índice de referencia, aún por diseñar.

Una declaración que será necesaria para aplicar la mayor parte de las deducciones fiscales para pequeños propietarios que recoge el texto aprobado por el Gobierno. Es decir, sin declaración de área tensionada, según la definición que recoge la Ley, no habrá opción para que los ciudadanos de esas comunidades tengan esos incentivos fiscales, según explican fuentes del Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana.

Tampoco podrán sumarse a esas deducciones si las comunidades definen sus propias áreas tensionadas -algo que pueden hacer porque tienen competencias- pero lo hacen al margen de la nueva Ley, que el Gobierno calcula que estará aprobada en el segundo semestre de 2022.

Para ser área tensionada se tienen que cumplir dos requisitos: que el coste de la hipoteca o el alquiler supere el 30% de los ingresos medios de los hogares de esa zona; y que el precio de las viviendas haya aumentado más de un 5%, respecto al IPC de esa Comunidad.

En esas áreas es donde se busca que los pequeños propietarios pongan sus casas en alquiler, con el gancho del beneficio fiscal. En concreto, se modifica la reducción del rendimiento neto del alquiler de vivienda habitual, para nuevos contratos de arrendamiento, que puede ser de hasta el 90%, para los propietarios que rebajen un 5% el precio del alquiler en un área tensionada. 

Además, permite una bonificación del 75% para el pequeño propietario si se alquila a jóvenes de entre 18 y 35 años en dichas áreas; o si se cede la vivienda a administración pública, o a una entidad del tercer sector, bajo algún programa público de vivienda de renta limitada. Y del 60%, cuando en el piso que se alquile haya llevado a cabo obras de rehabilitación y de mejora de eficiencia energética. 

Lo que queda por diseñar es el índice de referencia de precios al que estarán sujetos los grandes tenedores y que conllevará un registro de alquileres, coordinado con las comunidades autónomas y con otros organismos estatales y que se pondrá en marcha 18 meses después de la aprobación de la Ley.

Los ayuntamientos tendrán a los promotores por la exigencia vivienda protegida

El anteproyecto de Ley recoge que las nuevas promociones reserven un porcentaje a vivienda protegida, un 30% en suelo urbanizado, y, de ese porcentaje, la mitad para alquiler. A cambio se debe “articular mecanismos de compensación”.

El objetivo, aseguran las citadas fuentes, es “dar seguridad jurídica porque, hasta ahora, no había mecanismos de compensación de manera sistemática”. Barcelona, por ejemplo, exige un 30% de reserva de las promociones para vivienda social, pero no compensa.

Fuentes del Ministerio indican que la Ley recoge esa compensación porque, además, la sentencia del Tribunal Constitucional 16/2021, así lo exige. Unos mecanismos que, indican, son habituales en el desarrollo de vivienda protegida. Respecto a si Barcelona tendrá que cambiar su legislación, tal y como está redactado el Anteproyecto de Ley, sí tendrá que compensar a los promotores.