El negocio hipotecario en España ha comenzado el año acelerado. Tras haber cerrado un 2020 a la baja, marcado por el frenazo que supuso la cuarentena frente al estallido de la pandemia, los bancos han logrado durante este curso prolongar la recuperación que ya se percibía durante los últimos meses del pasado ejercicio. De tal modo que España está encabezando los países de la zona euro por el crecimiento en la concesión de estos préstamos durante los cuatro primeros meses de este año. No en vano, el acelerón frente al año de la pandemia es de más de un 56%, según lo muestran los datos tanto del Banco de España como del Banco Central Europeo.
Esta actividad sigue dejando unos márgenes muy estrechos para los bancos, porque los precios continúan a la baja por los tipos de interés negativos, pero los volúmenes llevan a niveles de otras épocas. En concreto, durante los cuatro primeros meses del año se concedieron en España 18.348 millones de euros para la compra de una vivienda. Es el nivel más alto en una década y para encontrar un mayor ritmo de concesión de hipotecas hay que acudir en las estadísticas del Banco de España hasta el año 2010, cuando esta actividad ya se encontraba a la baja por la crisis financiera. Eso sí, pese a ser elevado el ritmo de concesión de nuevas hipotecas, es la mitad del que se alcanzó entre enero y abril de 2008, el año en el que el sistema bancario colapsó.
Con este ritmo de concesión de hipotecas, España se sitúa a la cabeza de la zona euro en cuanto al crecimiento de lo que llevamos de 2021 con el mismo periodo de 2020, cuando se apreció el freno de la cuarentena, que en buena parte de los países europeos se produjo desde mediados de marzo. El 56% de crecimiento de España solo está siendo superado por dos economías mucho más pequeñas que la española, como son Estonia y Malta. El ritmo español de crecimiento durante este 2021, con los datos disparados a niveles que hacía mucho tiempo que no se veían, superan con crecer los de otras economías europeas. Por ejemplo, Italia está creciendo en concesión de hipotecas a un ritmo importante, el 18%, pero se queda casi 40 puntos por debajo de España. En Alemania, un mercado hipotecario mucho más grande que el español, la concesión apenas crece un 5% tras el año de la pandemia. Y en Francia, el país vecino, el negocio está en retroceso y cae en lo que va de año un 9%. La media entre los países del euro se situó en los primeros cuatro meses del año en un crecimiento del 6% frente al mismo periodo de 2020.
Los datos suponen un claro cambio de tendencia para España, puesto que en 2020 se había convertido en el país europeo, junto a Chipre, donde más había caído la concesión de nuevas hipotecas entre enero y abril, más de un 18%, ya marcado por la pandemia. De hecho, si la comparación se hace entre los datos del primer cuatrimestre de este año y los del mismo periodo de 2019, cuando todavía no había ni se esperaba una crisis sanitaria, el crecimiento de España (27%) se sitúa notablemente por delante de Francia y Alemania, pero todavía por detrás del nivel de Italia, Países Bajos o Portugal. La media de la zona euro se situó en el 24%.
No cabe duda de que los bancos están notando ya en su balance este crecimiento del negocio hipotecario, una de sus actividades fundamentales. Los propios resultados del primer trimestre de las principales entidades del país ya daban buena cuenta del “buen dinamismo” del crédito a particulares, especialmente para la compra de una vivienda, como señalaba Banco Santander, que cifraba el crecimiento en España en más de un 17% respecto a los datos del pasado año. CaixaBank también hablaba de un crecimiento frente a los datos de 2020. De hecho, según la serie estadística del Banco de España, la concesión de hipotecas en el mes de marzo fue el dato mensual más alto desde el mismo mes de 2010. Aunque en abril el dato fue algo menor, se situó igualmente entre los más altos registrados durante la última década.
El negocio hipotecario en España lleva unos años de profunda transformación y crecimiento. Los datos todavía ni se aproximan a los de la época previa a la crisis financiera de 2008, pero sí que ya se sitúan tres veces por encima de los niveles más bajos, que se alcanzaron en 2013, como consecuencia del estallido de la burbuja inmobiliaria y el cierre del grifo del crédito bancario. Eso sí, el negocio de los préstamos para la compra de viviendas, entre medias, ha ido convirtiéndose en un negocio con francos problemas de rentabilidad para los bancos, puesto que con los tipos de interés en negativo, el rédito que obtienen por cada préstamo no se acerca a lo que se obtenía en otros periodos.
De hecho, la pandemia ha provocado que los tipos de interés, que se preveía que volvieran a subir en un futuro cercano, se hayan prolongado sin previsión para revertirlo. De hecho, siempre y cuando la inflación no lleve al BCE a cambiar su política monetaria, distintos bancos han reconocido en los últimos meses que las proyecciones de los analistas es que la situación no cambie. incluso, hasta finales de esta década. Con ello, los precios de las hipotecas siguen en mínimos. El tipo de interés medio por el que se firmaron hipotecas el pasado mes de marzo, según las estadísticas del INE, se situó en el 2,49%.
Esta realidad ha cambiado por completo el mercado hipotecario en España que, hasta hace no mucho tiempo, estaba copado, casi en su totalidad, por los préstamos a tipo variable. Sin embargo, en 2020 algo terminó por cambiar, tras una tendencia de los meses previos. Por primera vez, tras el levantamiento del confinamiento del pasado año, las hipotecas a tipo fijo superaron a las de tipo variable. Desde entonces, durante los siguientes meses se situaron ambos modelos de hipotecas en niveles muy similares. Hasta 2021. Este curso ha terminado por confirmar la primacía del tipo de interés fijo sobre el variable y, según las últimas estadísticas del INE, que corresponden al mes de marzo, son ya más del 56%, el dato más alto nunca alcanzado. La brecha entre ambos modelos de hipotecas es ya de 13 puntos, la misma distancia, aunque a la inversa, que existía hace poco más de un año y medio.
De esta manera, las entidades logran amortiguar la caída de precios, puesto que las hipotecas fijas tienen un precio sensiblemente más alto que el de los tipos variables. Por ejemplo, en marzo, esta diferencia era de más de medio punto. Los bancos han centrado en el tipo fijo la batalla comercial, con continuas bajas en los tipos de interés. En los últimos meses, las entidades han realizado nuevos movimientos para captar las compras de viviendas que se habrían retrasado durante el pasado año por la pandemia y las dudas de economía, con la intención de situarse ante el esperado crecimiento tanto en consumo y en la compra de vivienda. Eso sí, buena parte de las ofertas para atraer clientes que buscan una vivienda conllevan una letra pequeña. Los precios ofertados son si a la vez se contratan ciertos productos vinculados, como seguros o planes de pensiones. Sin ellos, el tipo de interés crece.
Hay otro dato que muestra que el ritmo de la concesión de hipotecas de este año está cambiando una tendencia en el sector. Desde la pasada crisis financiera, año tras año, los españoles han ido reduciendo la deuda hipotecaria que tenían. Pese a que la concesión de nuevas hipotecas ha crecido desde sus mínimos en 2013, los préstamos que se firmaban se situaban por encima de los que vencían, lo que llevaba a poder seguir reduciendo el endeudamiento del conjunto de los hogares. En los últimos meses eso está cambiando. Entre enero y abril, el endeudamiento total de los hogares con créditos hipotecarios ha ido creciendo mes a mes. Ahora sí, las nuevas concesiones superan a las que han ido venciendo. A cierre del cuarto mes del año, los hogares deben 505.682 millones de euros.
El crecimiento que obtengan los bancos en este negocio se sumará al que esperan tener también de los créditos al consumo. Los bancos, al igual que han hecho con las hipotecas, han actualizado en los últimos meses sus ofertas para intentar captar el esperado crecimiento del consumo en los próximos meses, a medida que la vacunación avance, la economía crezca y la confianza de los hogares aumenten.