Existe un umbral que indica cuánto se debe pagar por una vivienda sin vivir ahogado, pasar dificultades o, simplemente, no llegar a fin de mes. Un inmueble, ya sea en alquiler o en propiedad vía hipoteca, no debe suponer más del 30% de los ingresos de un hogar. Un porcentaje que, si se vive en pareja o se trata de una familia con varios sueldos, puede resultar factible. Pero, si se trata de familias monoparentales o personas que viven solas, alquilar o comprar en una gran ciudad y dedicar menos del 30% del sueldo se convierte en una tarea prácticamente imposible.
Ese 30% ya forma parte de la legislación española. La Ley de Vivienda que se aprobó el pasado mayo señala ese porcentaje como el esfuerzo adecuado a realizar para pagar una casa. No es un porcentaje aleatorio sino, prácticamente, un consenso internacional. De hecho, es el baremo que habitualmente pone la banca para, de entrada, valorar si se concede o no una hipoteca.
En concreto, la legislación que se aprobó en primavera, que por primera vez regula la vivienda como derecho, fija las características que se deben cumplir para que un inmueble se pague en “condiciones asequibles conforme al esfuerzo financiero” de cada hogar. Se refiere a que, tanto en el caso de la “cuota hipotecaria” como de la “renta arrendaticia”, incluidos “gastos y suministros básicos que corresponda satisfacer al propietario hipotecado o al arrendatario”, el gasto total no debe superar “el 30% de los ingresos de la unidad de convivencia”.
Se está muy por encima. Los últimos datos que publica el Banco de España señalan que, en el caso de los hipotecados ese esfuerzo medio roza el 40% (el 38,9%), lejos del 30% que suponía en 2020, en plena pandemia.
Ese 40% es un dato que no se atisbaba desde 2011, en el pinchazo de la burbuja. El pico se alcanzó antes, en pleno boom del ladrillo y de concesión de hipotecas, cuando la banca abrió la mano a la hora de dar préstamos ligados al ladrillo. Entonces, a mediados de 2008, el esfuerzo medio de los hogares para pagar las hipotecas rozó el 53% de los ingresos que entraban mes a mes. En ese momento, el valor medio hipotecado -lo que se pedía prestado a la banca- era de casi 150.000 euros y, actualmente, roza los 143.000 euros, según las cifras que publica el Instituto Nacional de Estadística (INE).
Ese asfixiante 40% de esfuerzo de la renta disponible de una familia promedio (hay que tener en cuenta que detrás de esa media se encuentran hogares totalmente ahogados) se ha alcanzado por las subidas de los tipos de interés oficiales del Banco Central Europeo (BCE) para luchar contra la inflación. El ciclo de austeridad monetaria es el más agresivo de la historia de la institución y ya ha hecho saltar las alarmas sobre el riesgo de morosidad de las familias en España (uno de cada diez de los préstamos concedidos es dudoso o está bajo vigilancia, según los últimos datos del regulador).
El BCE ha aumentado en 4,5 puntos los tipos de interés, hasta el 4,5% desde el mínimo histórico del 0% en el que estaban en julio del año pasado. Una escalada que ha arrastrado al euríbor, el índice de referencia para el cálculo de las cuotas de las hipotecas, y ha endurecido el acceso a financiación (en general) y ha encarecido los préstamos contratados a tipos de interés variable a costes máximos de la última década (en concreto).
Tanto, que el primer aviso de las consecuencias de la estrategia del BCE ha sido la caída del negocio bancario: con descenso de las hipotecas concedidas en los últimos y también del dinero por el que se piden los préstamos (más detalles en esta información). Las entidades financieras lo vienen compensando en términos de beneficios porque su margen de intermediación no ha parado de crecer. Es decir, ganan mucho más con cada operación, aunque se produzcan menos.
De momento, las familias están resistiendo la austeridad monetaria del BCE y su intención de bajar la inflación provocando una recesión por diversas razones. Entre estos motivos destacan los cambios estructurales en el mercado laboral (menos precariedad y más creación de empleo), las medidas del Gobierno de coalición para mitigar el daño de las subidas de precios y proteger las rentas (tope al gas, aumento de las pensiones según el IPC...), las subidas de los salarios y cierto escarmiento del sector financiero después de la dramática oleada de desahucios posterior a 2008.
“Para mí la gran diferencia está en el empleo. En el pico de 2011-2012, la tasa de paro superaba el 20%. Ahora ronda el 12%, que para los estándares españoles supone que la economía va como un tiro (la media a 10 años ronda el 17-18%)”, explica Francisco Quintana, director de estrategia de inversión para España y Portugal de ING.
“Es decir, que esta situación, desde el punto de vista de las familias, se asemeja más a la de 2006 (es decir, la hipoteca me sube mucho pero no tengo miedo de perder mi trabajo y estoy ganando dinero) que a la de 2011 (la hipoteca sube como porcentaje de mis ingresos y además el riesgo de perder mi trabajo es muy elevado)”, continúa este experto.
Esta tesis está apoyado por las proyecciones de crecimiento económico para nuestra economía para este 2023 y para 2024, pese al frenazo del resto de la eurozona por la persistencia de la inflación y el impacto de las guerras en Ucrania y en Gaza. Unas expectativas que incluyen que el paro baje del 11%, según el propio Gobierno en consonancia con el FMI, y subidas salariales de casi del 5% de media en 2023 y del 3,7% en 2024, junto al compromiso de volver a revalorizar las pensiones según el IPC (Índice de Precios de Consumo) cada año.
Alejandra Jacinto, abogada de CAES, comparte estas razones e incide en algunos cambios estructurales en el mercado laboral, como la menor temporalidad y la mayor estabilidad, además del mayor peso del sector servicios, y no solo del turismo, frente a la época de los contratos por obra de la construcción, que sufrieron una destrucción extraordinaria después de 2008.
El escenario es tan diferente, que los últimos datos de la Contabilidad Nacional del INE muestran que el dinero del que disponen las familias para gastar o ahorrar se ha repuesto de la crisis de inflación. Por supuesto, se trata de una visión promedio, que no atiende a la desigualdad que existe en nuestro país entre los más ricos y los más vulnerables. Sin duda, uno de los principales problemas estructurales de España y de todo el sistema capitalista.
Pero Alejandra Jacinto, que acaba de abandonar la política tras ser la número uno de Unidos Podemos en la Comunidad de Madrid y, después, portavoz de vivienda de Sumar, amplía el análisis y se detiene en el cambio de perfil de las personas hipotecadas. Según su experiencia en la crisis de los desahucios, “sobre todo de 2009 a 2014”, en las que atendió cientos de casos como abogada de la PAH, “una mayoría de los afectados era población migrante”.
“Yo pasaba consulta en el consulado de Ecuador, y es que eran cientos y cientos de personas que, claro, no tenían redes familiares, redes de apoyo”, recuerda. “Entonces, en cuanto se quiebra el empleo, pues no pueden hacer frente al pago de la hipoteca”, prosigue. A partir de 2015, cambia el perfil de las familias que contratan hipotecas, después de haber sido expulsados del mercado de la vivienda las más vulnerables.
La situación está latente y puede haber una cascada de casos críticos y de impago, pero no debería sufrirse un tsunami como el de hace una década
Los bancos asumen menos riesgos, y, además, “hay muchas más herramientas de reestructuración de deudas que antes”, recalca Alejandra Jacinto. “Los distintos códigos de buenas prácticas [el último se aprobó en este 2023] que se van aprobando permiten soluciones (carencias, principalmente) para evitar los impagos, aunque es cierto que siguen dependiendo de la voluntariedad de la banca”, señala la abogada. Más relevante fueron las distintas sentencias judiciales sobre los desahucios, que “han forzado que hayamos pasado de que baste un impago para que te pueden reclamar toda la deuda a que sean necesarios los impagos de 12 cuotas”, afirma.
Eso sí, reconoce que a sus despacho de abogados cada vez acude más gente intentando cambiar las condiciones de sus hipotecas, de tipos de interés variable a tipo de interés fijo, y que “es evidente que la situación está latente y que puede haber una cascada de casos críticos y de impago”, pero, según espera, no será el tsunami de hace una década.
Que el mercado de venta está tensionado, por el considerable esfuerzo económico que tienen que hacer los hipotecados, lo reconoce el sector privado. Esta semana, la promotora Culmia destacaba en la presentación de un informe sobre las necesidades de vivienda asequible que esa “tasa de esfuerzo” de los hogares va en “fuerte aumento”.
Aumenta el esfuerzo financiero y caen las compraventas de inmuebles. El Consejo General del Notariado ha publicado datos hasta julio. Ese mes, la venta de viviendas se hundió un 18,4%, en comparación con el mismo mes de 2022; y el número de préstamos hipotecarios para esas compras disminuyó en más de un 25%.
Sin embargo, los precios están muy lejos de seguir esa senda. El INE mide un IPC solo de vivienda, que indica que la libre subió un 3,6% durante el segundo trimestre del año, el último con datos disponibles y lleva 37 trimestres seguidos de incrementos. Ese Índice de Precios de Vivienda (IPV) diferencia entre vivienda nueva y usada. La primera, subió un 7% interanual en el segundo trimestre del año, mientras que la usada se quedó en el 2,9%.
En el alquiler, los datos sobre el esfuerzo financiero y la evolución de precios no son más optimistas, aunque faltan estadísticas oficiales que digan cómo están avanzando las rentas, en un momento en el que la Ley de Vivienda topó las subidas para los inquilinos que tuvieran que renovar contratos, pero no en el caso de los nuevos alquileres, cuando se parte de cero, y el propietario tiene libertad para poner el precio que quiera.
El Banco de España, que sigue los datos del INE, cifra el IPC de alquileres en el 2,1% al cierre del segundo trimestre, cuando el tope a las revisiones de rentas este año en el 2%. Será del 3% en 2024. Y, de nuevo, va al alza. En 2021, ese IPC del alquiler estaba en el 0,6% y en 2022, en dato anualizado, se quedó en el 1,3%.
En cuanto al esfuerzo financiero, este es más alto en el caso de los inquilinos, algo que apunta tanto el Banco de España como el sector privado. En cuanto al supervisor, citando datos de Eurostat, señaló que 4 de cada 10 hogares en alquiler tienen que dedicar más de un 40% de sus ingresos disponibles a pagar a sus caseros. La media en la UE no llega al 22%. También incidió en que el 50% de los hogares españoles que residen en viviendas de alquiler y que se encontraban en riesgo de pobreza o de exclusión social representan “el porcentaje más elevado de la UE”.
El sector privado, en el caso de la citada promotora Culmia, que forma parte del fondo Oaktree, señaló que un hogar que ingresa entre 1.500 y 2.000 euros al mes tiene que destinar entre el 30% y el 50% de sus ingresos a pagar el alquiler.
Precisamente, esta semana la Red Europea de Lucha contra la Pobreza y la Exclusión Social en el Estado Español (EAPN-ES) publicaba un análisis donde recalca que uno de los más importantes factores que generan pobreza“. ”Las personas pobres tienen menos acceso a la propiedad y, por tanto, alquilan más“, indica. ”El alquiler, además de generar inseguridad, resulta mucho más caro que la hipoteca y consume una parte importante de los recursos disponibles, especialmente entre las personas en riesgo de pobreza“.
En un momento convulso para las noticias de economía, es más importante que nunca estar bien informado. Las repercusiones de cada movimiento de empresas, de la política económica de los gobiernos y su impacto en los ciudadanos, explicadas desde un punto de vista riguroso y diferente.