Vivir sin calefacción, sin agua corriente, o en condiciones insalubres, es la realidad del millón y medio de personas que habita en infraviviendas en España, según datos de Cáritas. La organización calcula que alrededor de una de cada cuatro de estas personas son extranjeras y otro 25% españoles de etnia gitana. La calificación de infravivienda para esta organización contempla criterios de habitabilidad (calidad, equipamiento, servicios de seguridad), adecuación (características de la vivienda y el entorno en relación con las necesidades de sus moradores), estabilidad (posibilidad de mantener uso y disfrute de la casa) y accesibilidad.
Este problema estructural tiene sus picos durante las burbujas inmobiliarias. La subida de los precios de la vivienda suele ir pareja a la aparición de ofertas que mueven a la perplejidad por las cantidades desorbitadas que se llegan a pedir por espacios con calidades y características pésimas. Hay cuentas parodia en Twitter como @elzulista que recopilan algunos de estos anuncios, que a menudo describen un “acogedor apartamento” o un “estudio funcional” que se ajusta poco a la realidad de las fotografías que le acompañan.
En este contexto, una de las medidas para mejorar el mercado de la vivienda en España que contempla el Gobierno socialista es llegar más lejos a la hora de garantizar la calidad en el uso residencial de los inmuebles, explican fuentes del Ministerio de Fomento. Creen que dicha calidad está vinculada con otros derechos constitucionales cuya promoción no corresponde en exclusiva a ninguna administración pública. En la actualidad existen algunas reglas al respecto en la Ley de Ordenación de la Edificación de 1999 y en el Código Técnico de la Edificación de 2006, pero la idea es que son insuficientes.
“Se trata de hacer un diagnóstico con las comunidades autónomas y con los ayuntamientos para ver dónde podemos llegar. El fin último es elevar la calidad mínima de las viviendas”, explican estas fuentes. De hecho, la regulación de habitabilidad de las viviendas corresponde en estos momentos a las comunidades autónomas y los ayuntamientos y no todos la aplican por igual.
Es más, existen muchas comunidades en las que prácticamente no existe regulación, por lo que se aplica supletoriamente la Orden de 29 de febrero de 1944 (sin ir más lejos, en la Comunidad de Madrid). No obstante, sí hay una ordenación específica municipal de la ciudad de Madrid, bastante extensa, del año 1997.
Superficie útil mínima, dormitorios, altura de los techos
En la actualidad, las condiciones higiénicas de las viviendas en España son las que establecen las leyes autonómicas y municipales y, en su defecto, la citada orden de 1944. En algunos casos, se refieren a aspectos como la superficie útil de la vivienda (sin determinar en la ley estatal), que es de 20 metros cuadrados en Catalunya y de 36 en el País Vasco.
El retrete debe tener 1,5 metros y la cocina 5 metros cuadrados en la mayoría de las regiones. También esta regulada la anchura mínima del pasillo (0,8 metros) o la altura de la vivienda en zona urbana (2,50 metros en la orden de 1944, 1,90 en lugares como Navarra).
¿Qué ocurre ahora cuando se incumplen estos mínimos?
Es evidente que hay inmuebles en el mercado que no cumplen estos requisitos mínimos. “Hay gente que directamente alquila cosas ilegales, y otros, pisos con normativas anteriores”, explica el arquitecto Jon Goitia. Quedan en pie muchos inmuebles anteriores al año 1944 a los que no se les puede aplicar las nuevas leyes de forma retroactiva, afirma. Todos los que ahora obtienen la calificación, como por ejemplo en locales comerciales que cambian su uso a vivienda, que es a lo que Goitia se dedica en la ciudad de Madrid, deben cumplir la normativa más reciente.
Por su parte, Mercè Ribatallada, asociada del departamento de derecho inmobiliario de Jausas, asegura que Catalunya es una comunidad estricta en cuanto al cumplimiento de los contenidos de su decreto de habitabilidad. “No se pueden vender ni alquilar sin el correspondiente certificado emitido por un técnico que lo acredite”, afirma. En la comunidad se aplican tres regímenes distintos, para inmuebles anteriores a 1984, para los construidos en esa fecha hasta 2012 y para los posteriores a este último año. No obstante, todos están regulados por el decreto de 2012.
Eso sí, en los contratos privados es muy difícil comprobar si se ha adjuntado la citada cédula de habitabilidad. “Si dos personas se ponen de acuerdo y el arrendatario no lo exige es difícil de detectar”, explica Ribatallada.
Para dar de alta los suministros como la luz, el agua o el gas, para los que sería necesaria también la cédula de habitabilidad, lo que se hace en ocasiones para burlar la normativa es hacerlo como si se tratara de un local comercial.
Las sanciones por incumplimiento de las órdenes sobre condiciones higiénicas de las viviendas son administrativas, no civiles, explica Ribatallada. No son muy habituales, opina, pero en casos extremos de reiteración en el incumplimiento pueden llegar a los 900.000 euros de multa. Además de inspecciones, solo la denuncia del inquilino puede llevar a abrir un expediente sancionador.
Según José Manuel Pérez, de FM Gestiona, una inmobiliaria que trabaja en las ciudades del sur de Madrid como Valdemoro, Pinto y Getafe, es recomendable que el inquilino, antes de alquilar una vivienda pida una nota simple del mismo en el registro de la propiedad. En estas notas constan las condiciones del inmueble, pero también otros datos como si por ejemplo el piso está embargado o quien es su verdadero propietario.
Infraviviendas en España
No existe un censo de viviendas que incumplan las condiciones mínimas de higiene y habitabilidad concretas que exige la normativa actual. Pero sí se pueden encontrar datos de infravivienda y de viviendas con problemas de accesibilidad y de conservación en el último “Análisis de las características de la edificación residencial en España” del Ministerio de Fomento, con datos de 2011 y en edición de 2014 (es una publicación que sale cada diez años).
En 2011 existían 3,4 millones de viviendas con cuatro plantas o más y sin ascensor, y 1,8 millones de viviendas cuyo estado de conservación era ruinoso, malo o deficiente, lo que suponía el 13,5% y el 7% del parque familiar, respectivamente.
Respecto a las infraviviendas, las casas con superficie inferior a 30 metros representaban el 0,3% del parque (50.450 viviendas). Su concentración era mayor cuanto mayor era el tamaño del municipio. Destacan las viviendas anteriores a 1940 de municipios mayores de 50.000 habitantes, donde eran el 1,8% del parque.
El ya citado informe sobre infravivienda de Cáritas habla de un millón y medio de familias viviendo en infraviviendas y más de 30.000 personas sin hogar en España. Esta organización resalta el “difícil acceso como derecho social, de cualquier ser humano, a una vivienda digna y adecuada, que sufren con especial dramatismo las personas sin hogar”.