Ingeniería financiera 'subprime' para el banco malo

Han pasado ya más de cuatro año desde que estalló la crisis de las hipotecas subprime y sus consecuencias son cada vez más angustiosas para las economías occidentales. Cuesta imaginar que alguien pudiera volver a tropezar en la piedra que originó el desastre. Sin embargo, no sólo la ingenieria financiera no ha pasado a la historia, sino que sigue utilizándose como si nada hubiera ocurrido.

El último ejemplo está en el diseño de la Sociedad de Gestión de Activos Procedentes de la Reestructuración Bancaria (Sareb): el llamado 'banco malo'. El Gobierno es consciente de que no va a ser fácil vender la ingente cantidad de pisos y activos tóxicos que van a entrar en su balance y por ello ha diseñado un complicado producto financiero para facilitar esa tarea: los Fondos de Activos Bancarios (FAB).

Según explican los técnicos del sector, estos FAB son “un híbrido entre los fondos de titulización y las instituciones de inversión colectiva”. Esto viene a significar que estamos ante algo parecido a aquellos 'paquetes financieros' que hasta 2007 se configuraban con un popurrí de hipotecas de los bancos que luego se revendían por todo el planeta generando suculentos beneficios, hasta que un día alguien se dio cuenta de que aquellas hipotecas no valían tanto como se decía y la burbuja estalló. “En este caso es diferente porque los activos ya están devaluados y porque el producto es para inversores profesionales”, puntualizan expertos del sector.

También cambia, respecto a las subprime, que si en aquellas era el banco emisor el que diseñaba el empaquetado, aquí el Gobierno ha decidido ceder esa tarea al inversor. Es decir, que si un fondo internacional quiere utilizar un FAB para comprar los activos tóxicos del banco malo, puede ir y decir qué activos incluye en él, por ejemplo, intentar diseñar uno con todos los pisos que tenga el banco malo en la Castellana de Madrid y el Paseo de Gracia de Barcelona.

De ser realmente así, no tendría demasiados riesgos porque sin duda son los más fáciles de vender. Pero la realidad es que, como sucedió en las titulizaciones subprime, estos FAB tendrán que estar compuestos por una de cal y otra de arena, y para poder incluir en ellos un inmueble con salida tendrán que aceptarse otros no tan demandados o prácticamente invendibles, tal y como está el mercado en este momento.

La legislación sobre cómo se diseñarán todavía no está perfilada del todo. Lo que sí ha precisado el Gobierno es que su comercialización sólo podrá hacerse entre inversores profesionales, es decir, con suficientes conocimientos para comprender la complejidad del producto; y que la inversión mínima será de 100.000 euros. Y que todos los movimientos (solicitud, inscripción, composición de los activos...) deben comunicarse a la CNMV. También se prevé que se puedan emitir valores, como bonos, por ejemplo, con cargo a los FAB.

Trato de favor al dinero internacional, incluido el negro

Lo que sí se ha definido ha sido la generosa política de incentivos fiscales. “Es la solución desesperada al mal diseño del banco malo. La valoración de los activos ha sido muy alta, para evitar dañar en exceso los balances de los bancos. Por lo que nadie quiere entrar y ahora buscan desesperadamente atraer capital extranjero. El gancho fiscal es lo único que tienen”, explica Lorenzo Dávila, economista del Instituto de Estudios Bursátiles (IEB). Hasta tal punto debe de llegar la desesperación que se mirará a otro lado si el dinero procede incluso de algún paraíso fiscal.

Pero vayamos por partes. El principal atractivo de estos FAB es que los beneficios obtenidos a través de ellos tienen el mismo trato fiscal que las famosas SICAV de los ricos. Es decir, sólo se paga un 1% de impuestos, frente al 30% que pagaría cualquier empresa. Además, se les exime del Impuesto de Transmisiones que se paga en todas las compraventas de inmuebles (entre el 6% y el 8%, según autonomía), que pasará a pagarlo el comprador final de los inmuebles.

Por otro lado, se difiere el pago de las plusvalía urbanas (impuesto al incremento anual de precio del inmueble) hasta el momento final de la venta. Es decir, se demora el pago por el incremento de valor desde que el inmueble entró en el banco rescatado hasta que sale del FAB.

Además de todos estos incentivos, los inversores internacionales tendrán un trato de favor. Una vez liquidado el FAB y recuperada la inversión inicial, esta también estará libre de impuestos, mientras que a los inversores nacionales sí se les aplicará una retención del 21%, como cuando se invierte en cualquier fondo de inversión.

Lo más llamativo de esta medida es que no se pone ningún tipo de límite en función del origen de dinero. Es decir, que se aceptará sin ningún tipo de reticencias aquel que venga de paraísos fiscales. Esa práctica, aunque poco conocida, ya se está practicando desde 2008 con las inversiones internacionales que adquieren deuda pública y privada española.

“El gran problema es que ni siquiera así el subyacente es atractivo. Los precios de la vivienda no han tocado fondo y tienen que seguir bajando. Por lo que no es fácil que nadie esté interesado en entrar de una u otra forma en el banco malo”, puntualiza José Luis Martínez, estratega de Citigroup.