Karl Fitzgerald: “A quien más perjudica el alquiler turístico es a los jóvenes y a quienes carecen de una red familiar”

El economista australiano Karl Fitzgerald lleva años analizando el impacto de los alquileres turísticos de Airbnb en el mercado de la vivienda. Además, es responsable la organización sin ánimo de lucro Grounded, que plantea medidas para facilitar el acceso al mercado residencial a quienes hoy son excluidos por los precios que marca el mercado. A través de esta organización acaba de publicar la investigación 'My Airbnb: From a housing problem to solution', donde analiza la situación en siete grandes ciudades y aporta posibles soluciones con las que lograr un modelo sostenible. La meta, que este tipo de alquileres a corto plazo, con licencias y controles, también suponga ingresos para las administraciones con los que financiar vivienda social y asequible.

Su análisis, centrado en urbes como Berlín, Vancouver, Londres, Los Ángeles, París, Sídney o Barcelona, constata como la plataforma de alquileres hace que los precios se disparen y ahonda en la escasez de viviendas enfocadas al alquiler a largo plazo, el de quienes de verdad habitan esas ciudades. Mientras, las rentas de los pisos turísticos permiten altas ganancias para quienes invierten en ellos.

Según las ciudades que han estudiado. ¿Qué impacto tiene Airbnb y el alquiler vacacional en los alquileres?

El análisis que hemos realizado revela que el plus de rentabilidad de los alquileres turísticos para los propietarios es un 81% superior al que obtienen los caseros que alquilan a largo plazo. Cuando analizamos lo que ocurre en Barcelona, vimos que la diferencia entre lo que puede ganar un propietario que alquila pisos turísticos y uno tradicional llega al 176%. Es una señal muy clara para el mercado: apueste por el alquiler turístico porque va a ganar más dinero. 

¿Cuál fue el impacto en la oferta?  

En Australia, donde vimos el impacto en la oferta de vivienda durante una década, el crecimiento de los anuncios de Airbnb fue el equivalente al 74% de todas las viviendas de nueva construcción. Eso significa que, algunas viviendas nuevas y muchas de las ya existentes, están pasando del mercado tradicional a la vivienda turística. En Barcelona, los precios del alquiler están subiendo más de un 6% cada año, que es un crecimiento superior al de los salarios. Con una tasa de crecimiento de la población inferior al 0,5%, el alquiler vacacional se ha convertido en un factor que hay que tener en cuenta. 

¿Hay diferencias o patrones comunes entre los alquileres turísticos en los diferentes mercados que han estudiado?

Hemos estudiado siete ciudades de todo el mundo y hemos visto que Berlín y Barcelona son las dos donde ese diferencial de rentabilidad entre el alquiler turístico y el tradicional es mayor. Me sorprendió que en Londres los inversores estuvieran desplazando menos viviendas al alquiler vacacional y temporal. En Barcelona, el crecimiento de los ingresos por los alquileres temporales llega a un significativo 15%, impulsando un aumento de pisos que se anuncian en Airbnb del 3,3% anual. Si vemos que esto continúa durante mucho más tiempo, habrá muchas más pistolas de agua para protestar contra el exceso de turistas, porque la escasez de alquileres se va a acelerar aún más. 

¿Qué clases sociales o colectivos son los más perjudicados por este modelo de alquiler temporal?

Los grupos sociales más perjudicados por el alquiler turístico son los jóvenes y quienes carecen de una red familiar o social sólida en la que apoyarse. Estas son las personas con más probabilidades de tener que pelear por conseguir buenas referencias para lograr un alquiler y no tienen los ingresos necesarios para poder pagar alquileres más caros.

Podemos esperar que las empresas de capital riesgo empiecen a comprar carteras de Airbnb a medida que avanza la mercantilización de la vivienda

¿Y los más beneficiados?

Los inversores inmobiliarios. Inversores de todo tipo están aprovechando la demanda. Me interesa saber cuántos inversores en alquiler a corto plazo son españoles y cuántos son internacionales. Estamos viendo una creciente creación de carteras [de inversión] de alquiler a corto plazo en todo el mundo y es algo que nos debería preocupar a todos. España ha tenido el 'build to rent' [inmuebles que se construyen solo para alquilar los pisos] y a firmas como Blackstone impulsando la mercantilización del mercado del alquiler; y ahora Airbnb golpea desde otro lado, con una propuesta que para los inversores significativamente mejor. Podemos esperar que las empresas de capital riesgo empiecen a comprar carteras de Airbnb a medida que avanza la mercantilización de la vivienda.

Barcelona y Nueva York han tomado medidas para reducir o prohibir el alquiler vacacional. ¿Cuál es la medida más efectiva para mitigar el impacto de este modelo de alquiler? 

Barcelona y Nueva York han decidido eliminar los pisos turísticos y, aunque los datos recientes de Nueva York muestran una caída del 90% en los anuncios de alquileres de corta duración, abundan las historias sobre la aparición de un mercado negro de alquileres de corta duración, quizá en la 'dark web'. Creo que eso puede seguir ocurriendo cuando una política gubernamental agresiva se enfrente a la demanda de los consumidores. A mí me gusta Airbnb, pero prefiero que no crezca a tal ritmo que mis amigos no puedan encontrar dónde alquilar una casa. Se está convirtiendo en una cuestión ética si seguimos utilizando Airbnb y creo que esto está socavando el crecimiento a toda costa de los alquileres turísticos. También hay ciudades que han limitado el número de días que se puede alquilar una vivienda a corto plazo, por ejemplo 90 días. Esta ha sido una de las medidas más populares, pero creo que con el tiempo esta medida también puede ser revocada. 

Deberíamos encontrar un término medio. Hemos desarrollado un el modelo [que denomina] 'cap and trade' para incentivar que viviendas de alquiler turístico que están vacías o poco utilizadas vuelvan al mercado y canalizar parte de los ingresos de las viviendas vacacionales, las que obtienen ingresos más altos, para financiar viviendas sociales a precios asequibles, ya sea en alquiler o en propiedad. También la creación de un tipo de licencia para que quienes invierten en el alquiler turístico puedan caminar por la calle con la cabeza alta sabiendo que están apoyando la financiación de vivienda social y asequible a perpetuidad. Eso puede ayudar a las ciudades con un elevado peso de deuda. Barcelona, por ejemplo, podría obtener una ganancia potencial de 37 millones de dólares, que aumentaría a 185 millones en el octavo año. 

¿Volverían esas casas y pisos al mercado del alquiler residencial? ¿Bajarían los precios que tienen que pagar los residentes en alquileres tradicionales?

En las siete ciudades que hemos estudiado, el porcentaje de alojamientos activos de Airbnb era solo del 55%. Eso significa que el 45% de esas viviendas turísticas no se alquiló ni una sola vez en el último año. Esto sugiere que pueden ser segundas residencias, de vacaciones o viviendas de inversores. Para los trabajadores que tienen que desplazarse durante horas, cada día, para llegar al trabajo, entender que Barcelona tiene cerca de 10.000 pisos en Airbnb que básicamente están deshabitados debe de ser muy frustrante. El sistema 'cap and trade' animaría a que esos pisos vacíos volvieran al mercado tradicional. Eso bajaría los precios. 

Barcelona tiene algo menos de 10.000 pìsos en Airbnb que básicamente están deshabitados

Hay voces políticas que aseguran que el alquiler vacacional tipo Airbnb es una oportunidad para hacer crecer el turismo. En base a su investigación, ¿están de acuerdo?

A medida que la especulación inmobiliaria acelera la desigualdad, tenemos que hacernos varias preguntas. ¿Cuántas viviendas turísticas son necesarias? ¿Cuántos Airbnbs son apropiados y qué porcentaje de viviendas deberíamos aspirar a mantener para las personas que hacen que nuestras ciudades sean únicas y especiales? El turismo es muy cíclico, hay mucha gente los fines de semana y poca durante la semana.

El alquiler tradicional, a largo plazo, ese es permanente, habita las casas todos los días y necesita apoyo público, para los trabajadores que las habitan. Es así donde se necesita la construcción de un parque de vivienda público y de cooperativas que aseguren la supervivencia de la vivienda a largo plazo. 

Hay barrios en el centro de las ciudades europeas que se están quedando sin vecinos de toda la vida. Imagino que en los suburbios de grandes ciudades como Los Ángeles o Sidney sucede lo mismo. ¿Creen que con la vivienda turística pueden desaparecer barrios tal y como eran, como los vivieron nuestros padres o abuelos?

El turismo podría vaciar nuestras ciudades. Hace poco, se habló de que Sydney puede convertirse en una ciudad sin nietos si no hacía algo con respecto a la asequibilidad de la vivienda. Operadores como Airbnb pueden permitirse una licencia de 3.000 dólares y financiar con eso viviendas asequibles a largo plazo. Tenemos que proteger a nuestras comunidades y el futuro requiere políticas que valgan tanto para la izquierda como para la derecha. Tenemos que abordar los factores que provocan la gentrificación, los incentivos fiscales que fomentan la especulación inmobiliaria. En España, por ejemplo, las revalorizaciones catastrales conllevan que los inversores inmobiliarios paguen muy poco en comparación con las plusvalías recibidas. 

Necesitamos que aparezcan nichos de esperanza. Después de 20 años de estudiar varios modelos de vivienda, respaldo uno basado en el fideicomiso en tierras comunitarias [similar a un sistema cooperativista]. En él se mantiene la vivienda asequible de forma perpetua, porque se garantiza la asequibilidad para que el próximo comprador también pueda adquirirla a un precio adecuado. En lugar de pedir prestado a los bancos, en realidad lo pides prestado a tu comunidad. Les devuelves a través de un contrato de arrendamiento del terreno a lo largo del tiempo. Luego, cuando vendes, hay una tarifa de salida que actúa como una especie de tasa a las ganancias del capital. Además, se puede ayudar a los residentes a desarrollar planes de ahorro para que puedan crear un fondo de reserva si necesitan irse.