La nueva Operación Chamartín: ¿Alimentar una burbuja especulativa o cerrar una herida?

Después de 25 años, parece que esta vez sí que va a arrancar la aún llamada popularmente “Operación Chamartín”, firmada por el Ministerio de Fomento, el Ayuntamiento de Madrid y la promotora privada Distrito Castellana Norte (BBVA y San José). A lo largo de estas dos décadas ha cambiado varias veces de nombre y ahora va a ver la luz como “Madrid, nuevo norte”.

El hecho de que tras tantos años de tiras y aflojas quien finalmente haya rubricado la operación sea un “gobierno del cambio” ha levantado ampollas en determinados colectivos que no pueden entender lo que consideran una “cesión” a los intereses de los especuladores. Otras opiniones apuntan en sentido contrario: todo el proyecto supone ganar para la ciudad, para los vecinos y para el desarrollo económico un terreno que en la actualidad está desaprovechado por vías de tren en desuso.

Según el acuerdo adoptado, se edificarán 10.500 viviendas en el norte de la ciudad, frente a las 17.000 previstas inicialmente. Un 20% de las viviendas (un total de 2.100) serán de protección oficial, más otras 2.000 que pondrá a disposición el ayuntamiento para este fin. Además, 1.480.000 metros cuadrados se dedicarán a la “edificabilidad lucrativa” mientras que la residencial será de 1.050.700 metros cuadrados.

“Uno de los mayores pelotazos de las últimas décadas”

El doctor en Sociología Urbana Daniel Sorando, cree que la operación tiene un “carácter especulativo”. “Hay un intento de aprovechar el terreno público por parte de operadores privados” en el que “se calcula la edificabilidad para satisfacer una rentabilidad por parte de determinados operadores privados, y también de Adif, que cubrirá en parte los pufos del AVE, en lugar de estudiar cuáles son las necesidades reales y después decidir la edificación”. En cuanto al requerimiento del Ayuntamiento de que un porcentaje mayor al inicial se destine a vivienda de protección oficial opina que “están intentado suavizar una operación auspiciada por el bloque más poderoso, el inmobiliario–financiero”.

Añade Sorando que el proyecto “consolida un metabolismo urbano descompensado”, aquel que segrega el sur y el este de la ciudad, más desfavorecidos, del norte y el oeste, donde se concentran además la mayoría de las empresas.

Para el sociólogo e investigador Javier Gil esta operación “va a ser uno de los mayores pelotazos urbanísticos que haya sufrido Madrid en las últimas décadas” y “sin lugar a duda va a dar un enorme empujón a la burbuja inmobiliaria que sufre la ciudad”. A pesar de que se desconoce cuánto tardará exactamente en comenzar la construcción real de edificios, y menos cuándo terminará, según Gil “la consecuencia sobre el mercado de vivienda va ser inmediato: revalorización del suelo y de los activos inmobiliarios”.

Si este efecto sobre las expectativas funciona, se producirá “una revalorización que va a ampliar el efecto burbuja: subida de los precios de la vivienda, de los desahucios por impago de alquiler, crecimiento de los desahucios invisibles y de las expulsiones de la población y aumento de la desigualdad social en Madrid”.

Su criterio es que “en el contexto de la burbuja inmobiliaria y la crisis de habitabilidad, las consecuencias sobre la población van a ser desastrosas. En cambio, los efectos sobre la vivienda como inversión son ideales: ampliar los beneficios del mercado para especuladores sin que se dé una recuperación del mercado de vivienda”.

No se muestra mucho más optimista Mario Espinoza, miembro del “Instituto para la Democracia y el Municipalismo” y autor, junto a Raquel Rodríguez, del libro “De la especulación al derecho a la vivienda”. Mantiene que la operación solo va a beneficiar a “agentes especulativos, socimis y fondos buitre”. “Edificar 26 torres cuando hay parte de las cuatro torres de la Castellana que están vacías es, nunca mejor dicho, perder el norte”, afirma. Espinoza cree que la reducción de edificabilidad del nuevo proyecto (queda en 2,6 millones de metros cuadrados) apenas supone frenar “la burbuja” que se avecina. “Estamos ante un nuevo ciclo de burbuja, que va explotando de manera intensiva la ciudad”.

Por todo ello, “estamos ante una cesión clara de Ahora Madrid, que se presentó a las elecciones con un programa para frenar esta operación” y que ni siquiera ha mantenido los parámetros del anterior diseño de la operación, el de “Madrid, Puerta Norte”, más restrictivo que el actual. “No sé si se está midiendo políticamente lo que significa”, dice Espinoza.

“Un proyecto que cierra una herida”

Del lado de los defensores del proyecto, la directora del Congreso Ciudades Inteligentes, la arquitecta Inés Leal, recalca que “no hay que tener miedo a actuar en la ciudad, la ciudad necesita evolucionar y adaptarse a los retos futuros, con responsabilidad y pensando siempre en las personas”. Compara las reticencias que despierta esta operación con Madrid Río, la regeneración que se acometió en el sur de la ciudad, en una zona que también estaba degradada. “A los vecinos les ha mejorado la calidad de vida y están encantados, además de que sus viviendas se han revalorizado”. Su criterio es que “Madrid necesita este proyecto” ya que “no se puede dejar gran parte de la ciudad muerta”.

Por la cantidad de kilómetros sobre los que se actúa, Leal cree que nos encontramos además ante “el reto de generar un nuevo urbanismo para Madrid” que sitúe a la ciudad en el mapa internacional. “Si las cosas se hacen bien, va a ser una gran oportunidad”. Recuerda además que a partir de 2020 los edificios construidos en la UE deben tener un muy bajo consumo de energía, una “nueva forma de edificar”.

Otro arquitecto, el ex decano del Colegio de Arquitectos de Madrid (COAM) José Antonio Granero, enfatiza que se trata de “un proyecto absolutamente necesario para Madrid y hasta urgente”, y que “trasciende Madrid y la comunidad, es internacional”. A su juicio esta “regeneración urbana” va a cerrar “una herida tremenda en el norte de Madrid”. Sobre las críticas al carácter especulativo de la operación, sostiene que el beneficio urbano y para los vecinos y la rentabilidad económica deben ir unidas. “Si no, no sería viable”, añade.

A su entender, se trata de una operación de “recuperación urbana y social” que debe mirarse en el espejo de otras actuaciones similares en las inmediaciones de vías de tren en ciudades como Londres, Ámsterdam, Milán y Berlín.

También glosa las ventajas del proyecto la Asociación de Promotores Inmobiliarios de Madrid (Asprima). Su director gerente, Daniel Cuervo, explica que se trata de “una buena noticia para los vecinos de Madrid y para el mercado inmobiliario. ”Habrá viviendas, comercios, oficinas y zonas verdes donde ahora solo hay escombros“, asegura. De este modo ”generará una cantidad importante de riqueza para la ciudad“ y ”resolverá una demanda importante de vivienda, que se demuestra con los precios al alza“. Frente a quienes opinan que servirá para elevar los precios inmobiliarios por las expectativas de revalorización, Cuervo cree que ”al haber más oferta probablemente se relajarán los incrementos de precios“.

Aún en el caso de que no haya más sorpresas en el devenir de esta operación lanzada en el pasado siglo (es posible que aún puedan dictarse nuevas sentencias como la que anuló parte del desarrollo previsto en 2011), seguramente pasarán años antes de que se pueda comprobar en la práctica quién está en lo cierto. Se trata de una operación a veinte años en la que los primeros edificios no estarían construidos hasta dentro de, por lo menos, un lustro.