Empresas que salen a bolsa basándose en promesas de negocio futuro. Legislaciones laxas para animar un determinado sector. Cálculos muy generosos de expectativas de negocios. Este tipo de actitudes son algunas de las que se suelen identificar como las culpables de originar las burbujas financieras de la historia económica. Eso sí, el consenso sobre su origen solo llega una vez que ya han estallado.
Aunque el esquema se repite de forma muy similar desde que en 1637 los holandeses se volvieran locos por los bulbos de tulipán, es muy complicado que estas alertas susciten suspicacia mientras se están formando las silenciosas burbujas.
Esas señas sospechosas están apareciendo en el caso de las socimis españolas. Como ya se ha explicado en eldiario.es, las Sociedades de Inversión Inmobiliaria son la versión española de los Reits internacionales, unas empresas diseñadas para incentivar el mercado inmobiliario del alquiler a partir de, entre otras cosas, unos generosos incentivos fiscales (apenas pagan impuestos).
En España se han puesto de moda tras la actualización en 2012 de la ley que las creó en 2009. Las socimis han protagonizado la reactivación de la Bolsa de Madrid. Dos pequeñas, Entrecampos y Promorent, abrieron el fuego a finales de 2013, estrenándose en el Mercado Alternativo Bursátil, la bolsa de las pymes. El gran revuelo se montó cuando las grandes lo hicieron en el mercado continuo, que no veía una salida a bolsa desde 2011. Lar Inmobiliaria e Hispania contaron con el apoyo financiero de famosos inversores internacionales entre los que estaban George Soros, John Paulson y algunos de los principales fondos y bancos de inversión del mundo como Pimco, UBS, etc.
Esas operaciones se convirtieron en ejemplos del interés internacional por invertir en España. Eran vistas como la muestra de la vuelta de la confianza inversora y una de las bases de la recuperación. En parte así es, pero esta situación también está rodeada de sombras que, cuanto menos, conviene vigilar.
1. Negocios con todo por demostrar
1. Negocios con todo por demostrarEsas socimis por las que apostaban los fondos internacionales, más que proyectos de éxito, eran promesas de negocio. Es decir, empresas que salían a bolsa sin tener ya en propiedad, ni siquiera, el inmueble único que exige la ley para ser socimi. Su único activo fue un plan de negocio prometiendo que lo comprarían en el futuro y que, como dice la ley, dedicarán al menos el 80% de sus activos al alquiler.
Aunque todo estaba en el aire, la jugada les salió de película. Con experiencia en el sector inmobiliario, Lar consiguió atraer nada menos que 400 millones de euros e Hispania otros 500. “Hasta ahora, han sido los fondos internacionales los más interesados. Está claro que mientras no hay activos esto no funciona para los particulares”, reconocía Miguel Pereda, consejero de Lar España Real Estate, en el marco de un Encuentro Inmobiliario organizado por la consultora Tinsa en Madrid.
Lar ya ha cumplido su promesa de adquirir inmuebles, pero ante esta situación es inevitable no recurrir a la comparación con aquellas empresas que, en la Inglaterra del científico Isaac Newton, salían a bolsa sólo con la promesa de traer los tesoros de la recién descubierta América. Las primeras eran negocios reales... el resto, como cuentan los libros de historia, mera especulación que infló la burbuja financiera de los Mares del Sur.
2. Captar dinero ya no es tan fácil
2. Captar dinero ya no es tan fácilLos expertos aseguran que hay centenares de empresas que ya están preparando la documentación para salir a cotizar como socimi. ¿Hay mercado para tantas? De momento, las últimas que han salido a bolsa ya han comprobado que captar dinero no es tan fácil. Ismael Clemente, presidente de Merlin Properties, reconocía minutos después de tocar la campana de inicio de cotización en la Bolsa de Madrid el 30 de junio de 2014, que la competencia con la que se habían encontrado fuera de España era superior a la esperada. De hecho, esta socimi, que salía con la red de oficinas del BBVA en su cartera, captó 1.250 millones de euros, frente a los 1.500 millones que habían fijado como objetivo inicial. Clemente se hizo célebre por sus declaraciones en Salvados en las que aseguraba que “del paralelo 40 para abajo, todo es fraude”.
Con problemas similares se encontró Axia Real Estate Socimi en su debut bursátil apenas unas semanas después. El 9 de julio, se estrenó en el mercado tras haber conseguido 360 millones de euros, frente a un objetivo de 400.
“La creación de socimis captando recursos ajenos va a ser muy difícil”, reconoce Ángel Bellón, director de desarrollo de Promorent.
3. Excesivo voluntarismo de los organismos reguladores
3. Excesivo voluntarismo de los organismos reguladores
El interés del actual Gobierno por estimular las socimis sorprende y asusta incluso a los mismos profesionales del sector. “Hay que tener cuidado, porque las consultas a Hacienda no son vinculantes y lo que ahora nos autorizan con tanta generosidad puede no ser legal dentro de cuatro años si nos hacen una inspección, y quien está el Gobierno y en Hacienda tiene otros criterios”, advierte José Vicente Iglesias, del departamento fiscal de Garrigues.
Tanto este despacho como otros que asesoran a las nuevas socimis son conscientes de que tanto Hacienda como el Mercado Alternativo Bursátil -donde cotizaba Gowex o Pocoyó- están siendo excesivamente generosos con la interpretación de la ley y eso puede implicar que no todas las socimis y los negocios que salgan al mercado lo hagan con la seguridad legal necesaria.
4. Emisores demasiados optimistas
4. Emisores demasiados optimistas Lar debutó en bolsa con el objetivo de conseguir una rentabilidad anual del 12%. Medio año después de prometer un 7%, Promorent, que se dedica en exclusiva al alquiler de vivienda, asegura que se “daría por satisfecha si consigue un 5%”, según ha reconocido su director de desarrollo Angel Bellón.
Un optimismo que no comparten ni expertos inmobiliarios ni analistas. “En el caso de los alquileres en zonas vips, conseguir un 3% ya es todo un reto. Con los alquileres industriales se puede ser más generoso, aunque todo depende mucho de las zonas. No todo es igual de rentable”, reconoce el consultor inmobilario José Luis Ruiz.
“Hay sectores mucho más rentables y salidas a bolsa mucho más interesantes que el inmobiliario. Hacen falta por lo menos cinco años para que se recupere”, asegura Ignacio Cantos, director de renta variable de ATL Capital. Además advierte que “quienes sacan una socimi a bolsa ya han hecho ellos el negocio de comprar inmuebles a precios razonables. El recorrido de revalorización es muy ajustado”.
Para quienes aun así quieran asumir el riesgo, Javier Flores, responsable del servicio de estudios y análisis de ASINVER, apunta: “Creo que además de la identidad de los promotores hay que atender a la transparencia de la información proporcionada y a la composición del capital. Nunca es conveniente estar en un vehículo de este tipo como simple comparsa”.
5. La alerta ya está lanzada
5. La alerta ya está lanzada Pero no sólo los analistas advierten. El Consejo de Estabilidad Financiera (FSB en sus siglas en inglés), organismo creado tras la crisis para velar por que no se repitan los errores del pasado, ha identificado a los Reits, la versión internacional de las socimis, como uno de los productos de la banca en la sombra de mayor riesgo. En su último informe advertía de que los movimientos de tipos de interés pueden distorsionar sus planes de negocio. Otro de los riesgos latentes que les acecha es el de la renovación de los alquileres. ¿Quién asegura que vayan a tener inquilinos o que los nuevos contratos tengan las mismas condiciones?, se preguntan en FSB.
Por último, el organismo recuerda que el recorrido vital de este tipo de empresas en EEUU apenas ha superado los 10 años en muy contadas ocasiones.