Propiedad colectiva para evitar la especulación: así funcionan las cooperativas de vivienda en Uruguay

Cuando Stefanie Márquez vio instalada la primera ventana de su futura casa en Montevideo se echó a llorar. No pudo contener la emoción al ver cómo tantas horas de esfuerzo invertidas en la cooperativa de viviendas que integra comenzaban a convertirse en hogar. En el modelo cooperativo uruguayo es lógico vivir cada pequeño avance como un triunfo, pues a diferencia de lo que sucede en otros países, aquí todo depende del esfuerzo de los socios: desde la compra del terreno hasta decidir el tamaño de las ventanas.

Para esta joven de 30 años, ama de casa y madre de tres hijos, optar a una vivienda en el mercado inmobiliario era inviable debido a los altos precios, por lo que decidió construirse su propio apartamento a través de una cooperativa y ahora se siente orgullosa de haber elegido este modelo. “Hoy en día es muy complicado poder comprar una casa en Uruguay porque es imposible ahorrar. Yo lo intenté con mi pareja pero no pudimos, así que nos anotamos en una cooperativa de viviendas y nunca pensé que me iba a gustar tanto. Hacerte tu propia casa es un trabajo intenso, pero también es hermoso”, cuenta a eldiario.es.

De las dos modalidades de cooperativas de vivienda que existen en el país sudamericano, Stefanie eligió la de ayuda mutua, en la que los socios trabajan en la obra unas 20 horas a la semana. También se puede optar por la de ahorro previo, donde cada cooperativista debe aportar en metálico ese 15% del total para solventar la compra del terreno y cubrir parte del costo de la construcción.

Pintar, instalar la electricidad, negociar la compra de materiales o limpiar el terreno son actividades habituales para los socios de estas cooperativas, si bien son empresas constructoras tercerizadas las que se encargan del grueso de la obra. A su vez, los Institutos de Asistencia Técnica (IAT) autorizados por el Ministerio de Vivienda, Ordenamiento Territorial y Medio Ambiente (MVOTMA) asesoran y acompañan a las cooperativas en las diferentes etapas del proceso constructivo, desde la formación hasta la elaboración del proyecto y su posterior obra.

Para Álvaro Moreno, arquitecto integrante del Centro Cooperativista Uruguayo, una ONG que promueve el desarrollo de las experiencias cooperativas en todo el país, el cooperativismo no solo reivindica el derecho a la vivienda digna, sino que crea una gestión colectiva del hábitat fomentando un mayor involucramiento con el barrio, con la ciudad. “Generalmente se utilizan materiales que sean conocidos y que no impliquen grandes costos de mantenimiento, pues se trata de hacer un poco más sencilla una labor compleja como lo es una obra de arquitectura”, explica

Aparte del 15% que los cooperativistas aportan con horas de trabajo o con sus ahorros, el 85% restante lo concede el MVOTMA a través del Fondo Nacional de Vivienda. Los préstamos, indispensables para que puedan comenzar a construir, se otorgan en dos sorteos anuales donde las emociones de cientos de participantes se desbordan, sobre todo entre quienes logran la ansiada ayuda. Pero es un juego donde nadie pierde, ya que en caso de que una cooperativa no resulte elegida en el sorteo, al participar tres veces de forma consecutiva recibe el préstamo directamente. Después, cada socio debe pagar una cuota mensual durante 25 años y, si alguien no lo abona, la cooperativa en su conjunto es quien debe hacerse cargo.

Los cooperativistas también cuentan con algunas exenciones fiscales, pues no tienen que pagar ni el impuesto de contribución municipal ni el de la educación primaria. Además, en caso de que un socio pierda el trabajo, el Estado subsidiaría su cuota -entre un 15% y un 90%- durante el tiempo que permanezca desempleado. Cuando vuelva al mercado laboral, el cooperativista retomaría el pago de las mensualidades sin necesidad de devolver lo que el Estado aportó.

Pese a esas facilidades, el camino que recorren los cooperativistas no es nada sencillo. En muchas ocasiones los procesos se alargan y transcurren varios años desde que se crea la cooperativa hasta que obtiene el préstamo para empezar a construir. En el caso de Stefanie, la cooperativa a la que pertenece se fundó en 2007 y el préstamo se lo concedieron en 2017, “toda una vida”, dice, si bien aclara que ella se incorporó hace algo más de dos años. Cabe señalar que no es necesario formar parte de la cooperativa desde el principio, sino que una persona se puede incorporar cuando algún cooperativista se marche.

Las obras suelen durar entre 24 y 36 meses y, sin duda, es en esa etapa cuando surgen más roces entre los usuarios, pues no todos se involucran ni se preocupan de la misma manera. Pese a todo, en la mayoría de los casos las cooperativas logran su objetivo.

Otro de los problemas que atraviesa el cooperativismo de vivienda es que aún no se ha establecido la titularidad compartida entre los integrantes de la pareja, lo cual permitiría una igualdad de derechos en cuanto al uso y goce del inmueble.

“La titularidad casi siempre la tienen los hombres. Ellos figuran como jefes del hogar, cuando son ellas en la mayoría de los casos. Las mujeres trabajan y aportan las mismas horas que los hombres. Es un tema que aún tenemos que resolver”, asegura Gustavo Bernini, presidente del Instituto Nacional del Cooperativismo (Inacoop) en Uruguay, cuyo objetivo es desarrollar políticas públicas de promoción, fomento y desarrollo de programas para estimular el cooperativismo y la economía social.

Propiedad colectiva

El sistema cooperativo de vivienda comenzó a funcionar en el país rioplatense en 1968, a través de la Ley Nacional de Vivienda, y desde entonces ha permitido a miles de familias de bajos ingresos y clase media acceder a un hogar de forma asequible.

En el caso de Montevideo, en un principio las cooperativas buscaban tierra más barata en las afueras de la ciudad, pero en la actualidad estas viviendas se construyen en terrenos ya consolidados, en barrios que disponen de todos los servicios (saneamiento, transporte, luz, etcétera).

El modelo, además, no solo tiene éxito en la capital, sino que se extiende por los 19 departamentos del territorio. “En la ciudad de Mercedes (oeste) cerca del 40% de las viviendas son cooperativas y en otras como Paysandú (oeste) y Florida (sur) también tienen un peso importante. No hay departamento del país donde no haya cooperativas de vivienda”, señala Bernini.

Además de la autogestión (asambleas, comisiones, vigilar la propia obra o el terreno...) , el financiamiento público, el aporte de la cooperativa y el asesoramiento técnico regulado por ley, la característica que mejor define al modelo cooperativo uruguayo es el reconocimiento de la propiedad colectiva.

Si bien en el país existen cooperativas de propietarios, en la mayoría de los casos son de usuarios, es decir, cada socio tiene un contrato de uso y goce sin limitación de tiempo que permite transferir las viviendas a familiares o parejas. Al pertenecer la casa a la cooperativa, no se puede especular con ella.

Esa fue precisamente una de las razones por las que Leonard Mattioli, sociólogo y músico uruguayo miembro de la cooperativa Del Navío, se decantó por este sistema. “Así al menos se le saca un pedazo de ciudad a la posible especulación”, dice a eldiario.es. Además, destaca, en caso de que alguien deje la cooperativa, se le devuelve casi todo el dinero invertido. “Si me quisiera ir, se me devuelve el dinero aportado menos el diez por cierto, y la persona nueva que entre pagaría ese dinero, pero no es el precio del mercado, acá no se disparan los precios y es una solución para mucha gente”, sostiene.

En esta cooperativa de ahorro previo ubicada en el barrio La Blanqueada, al oeste de Montevideo, un apartamento de 70 metros cuadrados cuesta alrededor de 90.000 dólares (unos 80.000 euros), mientras que uno nuevo de ese tamaño -e incluso de menos metros- suele superar en el mercado tradicional los 145.000 dólares (129.000 euros). Según estimaciones del ministerio, en general, la construcción de una vivienda cooperativa resulta entre un 20% y 25% más barata que a través de una empresa constructora.

Aparte del importante ahorro, Leonard y su pareja también eligieron este sistema porque les gusta el movimiento cooperativo. “Acá las decisiones se toman de forma colectiva, intervenís mucho en lo que se hace, se decide desde qué tipo de árboles quieres a la relación con el barrio”, añade.

Modelo español

En España, sin embargo, el modelo cooperativo de viviendas es bien distinto: la propiedad es del socio de la cooperativa, la inversión inicial es del 20% del precio final más el IVA del 10% y no existen ayudas estatales. También es un sistema mucho menos conocido entre la población.

“Sí hubo una época en la que estas viviendas estaban exentas de pagar ciertos impuestos y el Estado subvencionaba los intereses, pero en 1985, bajo gobierno del PSOE, eso cambió y después el Partido Popular tampoco lo retomó. Hasta el 80% de la vivienda protegida que se hacía en España era a través de las cooperativas y fue un modelo de éxito”, explica a eldiario.es Jaime Oñate, secretario general de la Confederación de Cooperativas de Viviendas y Rehabilitación de España (Concovi).

En las últimas cuatro décadas se han construido en España más de un millón y medio de viviendas a través de este sistema. En 2018, según datos de Concovi, se hicieron más de 10.000 en todo el país.

Actualmente comprar una vivienda a una cooperativa sale alrededor de un 20% más barato que adquirirla en una promotora, pues se pueden conseguir a precio de coste, asegura Oñate. Dentro de la almendra central de Madrid, una casa de 100 metros cuadrados, salón comunitario, piscina, garaje y trastero puede costar unos 380.000 euros, mientras que fuera de esa zona el precio baja hasta los 300.000 euros.

Cifras en Uruguay

Según datos oficiales proporcionados a este medio, de 1968 a 2018 en el país rioplatense se construyeron unas 31.000 viviendas cooperativas. De esa cifra, 11.000 fueron construidas en los últimos 15 años y actualmente hay otras 6.000 por terminar. “Esto da una idea del impulso económico que desde el estado se ha dado a este programa de viviendas en los últimos años”, apunta la arquitecta Patricia Petit, asesora de la Dirección Nacional de Vivienda del MVOTMA.

Durante la dictadura cívico-militar en Uruguay (1973-1985) las cooperativas fueron ignoradas como vehículo para crear soluciones de vivienda y era casi imposible conseguir una personería jurídica de cooperativa de vivienda, explica Petit, mientras que en los años posteriores también resultaba complicado conseguir financiación del Fondo Nacional de Vivienda. “En el periodo 1990-2000 se otorgó financiación con cuentagotas y se habilitaron opciones de manejo de cooperativas que encubrían negocios cuasi fraudulentos, tanto del mercado del suelo urbano como de la financiación pública de vivienda. Recién a partir del año 2005 se comenzó a dar financiación de forma fluida a cooperativas de vivienda y a generar los mecanismos de control de estas organizaciones para garantizar que los beneficios económicos que les otorga la sociedad estén dirigidos a quienes corresponda”, añade la arquitecta.

Un sistema que trasciende fronteras

Si bien han sido varias las dificultades que ha atravesado el modelo uruguayo, también es cierto que ha trascendido fronteras, particularmente desde la Federación Uruguaya de Cooperativas de Vivienda por Ayuda Mutua (Fucvam) con su programa Sur-Sur. “En países latinoamericanos como Bolivia, Paraguay, Honduras o El Salvador existen cooperativas de viviendas con el mismo modelo que promueve Fucvam y, aunque cada lugar tiene realidades diferentes, particularmente desde lo institucional vienen trabajando en pos de generar un marco jurídico que al menos posibilite la creación de cooperativas de vivienda con financiamiento público, aporte de los usuarios y de propiedad colectiva”, asegura Moreno.

Más allá de la vivienda, en los últimos 10 años, las cifras oficiales indican que el movimiento cooperativo se ha triplicado en Uruguay y ha ampliado las áreas de actividad, contribuyendo a la inclusión social y económica. El país cuenta ya con más de 3.600 cooperativas.