El plan secreto de AXA y ACS: convertir 40.000 metros de vivienda protegida en oficinas de lujo en Madrid

Cuando el Ayuntamiento de Madrid liquidó en diciembre de 2016 el contrato con Dragados (parte del grupo ACS de Florentino Pérez) tras sus trabajos en el Paseo de la Dirección, le pagó con siete parcelas de suelo público privilegiadas, todas dentro de la M-30, muy cerca de Plaza de Castilla y el área de la Operación Chamartín. Dos de ellas están dentro de un parque, cuentan con vistas a la sierra y tienen permitido construir dos torres de 25 pisos cada una. Por eso no es de extrañar que, apenas dos años después de recibirlas, ACS las revendiera sacando una jugosa plusvalía: Madrid se las dio valoradas en 94 millones de euros y la constructora las vendió a 140. ACS ganó 40 millones con la operación. Fue la guinda de una larga historia de expropiaciones y especulación en la zona.

El comprador, la promotora Stoneweg, ya ha anunciado que levantará dos rascacielos de lujo de hasta 900.000 euros por piso, en un barrio humilde como Valdeacederas, en Tetuán. 

Ahora, el grupo ACS ha repetido la jugada vendiendo otras cuatro de esas siete parcelas a la aseguradora AXA. Dos son tan grandes como las anteriores - 20.300 metros cuadrados edificables cada una, en forma de torres de 25 plantas; las otras dos son más pequeñas y están al lado - y en una posición igualmente privilegiada: al final de la calle Marqués de Viana, elevadas y mirando al parque Rodríguez Sahagún, sin edificios delante. La diferencia es que no son vivienda libre, están calificadas como vivienda protegida. Eso significa que el promotor tiene un tope legal para venderlas: no puede poner los pisos al precio que le plazca, sino al que marca la norma de la ciudad. Así que no son tan rentables.

Cuando se las vendió a ACS, el Ayuntamiento las tasó en 28 millones de euros. Por comparar: es una tercera parte de los 90 millones en los que tasó las de vivienda libre que compró Stoneweg, del mismo tamaño.

Ni ACS ni AXA han querido responder a eldiario.es, así que desconocemos el montante de la operación y la plusvalía que le ha generado a ACS esta vez.

Hace pocos días, El Confidencial informó de que AXA negociaba con Florentino Pérez quedarse las dos “torres de oficinas” del Paseo de la Dirección. También cuando hace unos meses se informó de que Stoneweg compraba el suelo de Dragados, el portal inmobiliario Idealista decía que “el terreno contará con dos torres de terciario, destinadas a oficinas, pero aún no hay operador”. Incluso en la presentación de las torres de vivienda de lujo la prensa preguntó por el tema.

“Sabíamos que la pregunta iba a surgir”, explican desde Stoneweg: “Todo lo relacionado con esos solares hay que preguntárselo a su dueño. No es nuestro. Claro que nos vendría bien que hubiera oficinas, pero no sabemos qué piensan hacer ahí”.

Sí lo sabemos. El pasado 3 de junio, la Dirección General de Planeamiento de Madrid decidió no admitir a trámite la solicitud de licencia de obras de AXA (que opera a través de Tecu Investments, una sociedad del grupo dedicada a la compraventa de inmuebles) para construir sendas torres de oficinas en estas parcelas. eldiario.es ha accedido a esta documentación tras solicitársela a la Concejalía de Desarrollo Urbano Sostenible de Madrid.

Tanto ACS, cuando las vendió, como el grupo AXA, actual propietario y solicitante de la licencia, tenían que saber que las parcelas estaban destinadas a construir vivienda protegida, algo que -como han destacado todos los grupos políticos durante la campaña electoral- hace mucha falta en Madrid. AXA ha insistido y pedido su licencia para levantar oficinas. ¿Es posible que una empresa se meta en una operación así sabiendo que su plan va a salir mal? ¿Y si tanto AXA como ACS han dado durante años los pasos necesarios para recurrir esta decisión y ganar?

El párrafo que lo cambiaba todo

En los últimos meses, AXA se ha reunido varias veces con el director general de planeamiento de Madrid. En una de esas citas estaban los representantes de Stoneweg y el arquitecto Julio Touza, responsable de las viviendas de lujo. Se da la circunstancia de que el estudio de Touza lleva años metido en este proyecto, porque en 2015 diseñó para el Ayuntamiento y Dragados un plan de reforma de toda la zona, que incluía las torres de las parcelas que finalmente se quedó la empresa de Florentino Pérez. Es decir: que conoce con detalle la calificación de cada una.

A Stoneweg le interesaría que cerca de sus dos rascacielos no hubiera viviendas protegidas, que atraerían a compradores de menor nivel adquisitivo. “El producto que plantean me parece un poco así. Una vivienda de lujo de verdad no tiene entre 60 y 100 m2 construidos y cuesta entre 300.000 y 800.000 euros en esa zona”, considera un técnico de urbanismo del Ayuntamiento. “No lo veo. Y va a estar rodeada de vivienda pública, por estupendas que sean las vistas. Si tienes acceso a 800.000 euros para comprar una vivienda, no sé si acabas en el Paseo de la Dirección”. La zona en la que se ubican las torres ya es pobre de por sí, así que una forma de revalorizarla es darle a las otras dos torres uso terciario. 

Las urbanización del Paseo de la Dirección lleva sobre la mesa desde 1997. Se han hecho tres planes distintos. En el primero, de 2006 con Gallardón, todas las parcelas de torres eran de vivienda libre y se las llevaba ACS. En el segundo, aprobado por Ana Botella en 2015, las dos torres de Marqués de Viana pasaban a ser de vivienda protegida.

Sin embargo, el plan de Botella incluía un párrafo que podía cambiarlo todo. “Se admiten como usos alternativos al residencial los usos terciarios, en clase de oficinas y hospedaje, en edificio exclusivo”. Esto es: que el dueño era libre si quería prescindir de la vivienda protegida para poner oficinas o un hotel ahí. 

De aquellos planes, estas reuniones

Cuando Carmena llegó al Gobierno, su equipo se encontró sobre la mesa con el problema del Paseo de la Dirección. Le dio prioridad a desbloquearlo: obligó a Dragados a terminar la urbanización y expropiaciones en 18 meses (lo hizo), liquidó el contrato y aprobó un nuevo plan para definir qué se haría en cada parcela expropiada. Pero justo antes de la aprobación provisional, la concejalía de Desarrollo Urbano Sostenible recibió una carta. Era Dragados (ACS) pidiendo que se le confirmara que ninguna de las parcelas de las torres sufriría cambios con su plan.

A los dos días, la concejalía respondió que no, que todo quedaba igual. Es decir: que las dos más codiciadas, las del parque, seguían siendo vivienda libre y las dos de atrás, protegida con opción a cambiar a oficinas u hotel.

Un arquitecto hizo una alegación. Era Luis Romero, la persona que representó a los expropiados durante el proceso. “Cambiar de vivienda protegida a terciario iría contra la ley, porque alteraría el porcentaje establecido de vivienda pública respecto a privada”, cuenta. “Pero lo que me dejaba perplejo es que se pudiera hacer, porque el suelo terciario vale mucho más”. 

Las parcelas de vivienda protegida se le dieron a ACS a 645 euros por metro cuadrado; las de vivienda libre, a casi cuatro veces más. “Según el concurso, el precio del metro para uso comercial, terciario y vivienda libre es de 2.310 euros”, añade. Si en el terreno para pisos protegidos se levantaran finalmente oficinas, la plusvalía sería mínimo de 1.665 euros por m2. 67 millones de euros en total, teniendo en cuenta que son 40.600 metros cuadrados de edificabilidad. 

“El Ayuntamiento tendría que exigir que se le reintegrara esa plusvalía. ¿Pero de verdad van a permitir el cambio de uso perdiendo tantos metros de vivienda pública?”, continúa. “Eso es lo que hizo saltar la alarma”. 

La alegación de Romero fue admitida y aparece en el plan de Carmena. Es la única diferencia entre uno y otro plan, una frase que dice que no se pueden cambiar viviendas protegidas por oficinas. También es el argumento de la Dirección de Planeamiento para no admitir la licencia de obras de AXA.

La opción de AXA: recurrir

Cuando AXA pidió su permiso, ya intuía que no se la iban a dar. También lo sabía Julio Touza, que preguntó poco antes por lo mismo y le dijeron que no. 

“[La de Touza] fue una consulta previa a la solicitud de licencia. Denegatoria. Está demostrado que AXA pretende el cambio de uso, que lo anuncia públicamente y que sabía la denegación. Y el arquitecto es el que contrató Dragados para la elaboración del plan de Botella, por lo que sabe la viabilidad”, indica Romero. “Esto huele a que existen documentos suficientes para alegar contra esta denegación”.

Entre la pila de documentación hay un papel que puede resultar clave para la operación, la famosa carta: Dragados pidió que le certificaran que ahí se podían construir oficinas y el Ayuntamiento se lo confirmó. Según una fuente interna de la concejalía, esa modificación de usos para permitir oficinas sería para AXA “la única forma de rentabilizar esos suelos. Si fuera obvio que pueden ponerlas sin más, no se hubieran reunido con la dirección de control de la edificación. Van directos”.

Esta misma fuente se pregunta qué haría si tuviera que sacar adelante el proyecto. “Solo quedan dos vías. Una: negociar con el Ayuntamiento para que compense con dinero, suelo o dotaciones. La otra: juicio”. También podrían conformarse con poner oficinas solo en las primeras plantas -pueden- y dejar el resto de la torre para vivienda protegida, aunque fuera contra sus intereses.

Y a todo lo anterior se suma un posible cambio de gobierno en el Ayuntamiento, donde la izquierda no ha sumado para mantener a Manuela Carmena en la alcaldía. “Yo creo que pretenderán llegar a un acuerdo con el equipo entrante para que todo sean oficinas y el barrio tenga un foco de compensación”, considera Romero en representación de los expropiados. A muchos partidos políticos se les ha llenado la boca en campaña con el reequilibrio territorial. Madrid tiene un problema de desigualdad, porque hay zonas muy ricas y otras muy pobres, y una de las formas de solucionarlo es llevar puntos económicos a las segundas.

“Al barrio le vendría bien que hubiera oficinas, así que estas empresas están dando por hecho en la prensa los beneficios que generaría de cara a una posible negociación. Pero habría que resolver esa plusvalía”, concluye el arquitecto que introdujo la alegación contra el cambio de uso. Además, anunciar que habrá oficinas le viene bien a Stoneweg para captar clientes para sus futuros rascacielos, que todavía no tiene la licencia de obra concedida.