“El sistema inmobiliario sigue herido de muerte”

Raquel Rodríguez Alonso convoca a Alternativas Económicas en la Escuela de Arquitectura de la Universidad Politécnica de Madrid, en el corazón de la Ciudad Universitaria, donde imparte clases de urbanística y ordenación del territorio. La conversación tiene lugar un viernes por la tarde tras una dura semana de trabajo, circunstancia que no le impide hablar con pasión de los problemas de la vivienda en España, en especial de las dificultades de la población con menos recursos para acceder a un alquiler digno, la falta de respuestas a la crisis de los desahucios y la venta de pisos sociales a fondos buitre en la Comunidad de Madrid. También advierte de que el auge de los apartamentos turísticos no sólo presiona al alza los precios, sino que expulsa del centro de las ciudades a sus habitantes más vulnerables.

Nacida el primer día del año 1973 en Madrid, Rodríguez ha trabajado como directora de proyectos urbanísticos en una empresa privada de ingeniería y también ha ejercido la profesión por cuenta propia. Actualmente combina la labor docente e investigadora con la labor de asesora técnica de la concejalía del distrito de Moncloa-Aravaca. Es miembro del Instituto para la Democracia y el Municipalismo (IDM), foro de reflexión surgido del 15-M, y colabora con el Observatori DESC, una plataforma defensora de los derechos ciudadanos con sede en Barcelona.

¿La crisis ha cambiado el modelo inmobiliario español? ¿Hemos aprendido de los errores cometidos durante la burbuja de principios de siglo?

Ha habido un cambio radical. El sistema inmobiliario estaba centrado casi exclusivamente en el desarrollo de la ciudad, siguiendo el modelo instaurado a partir de la primera ley del Suelo, aprobada en 1956. Entonces cundió la idea de que había que transformar el país y se fomentó una emigración masiva del campo a las ciudades. En la última burbuja inmobiliaria se siguió dando prioridad al crecimiento de la ciudad y se abandonó el tejido existente, donde vive la gente. Durante el boom inmobiliario los planes generales apostaron por el crecimiento, no por las necesidades que había en la ciudad. ¿Por qué? Por interés, por costumbre y por rentabilizar las operaciones aprovechando los altos precios de la vivienda.  

¿Cuándo comenzó a cambiar la situación?

El punto de inflexión llegó cuando el sistema inmobiliario cambió el foco de atención, que ahora mismo está en el tejido habitado, y ahí tenemos muchos problemas. Cuando llega la crisis, el modelo de desarrollismo se pone en tela de juicio por pura necesidad. Todo el crecimiento centrado en la promoción residencial, ya fuera pública, semipública o privada, para la venta empieza a entrar en crisis, y el caso más claro son los desahucios. Luego se cambia el terreno donde se juega la partida y entramos en el tejido habitado. Una reivindicación histórica como era la rehabilitación se pone encima de la mesa de repente, incluso desde legislaciones redactadas por el Partido Popular, nada sospechoso de querer reorientar el modelo. Desde el Gobierno se ha producido un cambio de perspectiva con el objetivo de levantar el mercado inmobiliario.

El Plan Estatal de Vivienda tiene precisamente como fin prioritario reactivar el sector inmobiliario mediante el fomento del alquiler y la rehabilitación de edificios... ¿Está funcionando?

Estamos en una fase de tránsito. El sistema inmobiliario fue herido de muerte, y yo creo que sigue herido de muerte. De hecho, los actores que hay dentro del sistema no son los mismos. Ese capote que se está echando desde el Plan de Vivienda y desde la legislación al sector inmobiliario está en proceso de prueba. 

¿Quiénes son esos nuevos actores? 

Hay cosas que aún no soy capaz de entender, como el interés que tiene un fondo buitre en comprar a la Administración viviendas de protección habitadas en el extrarradio de Madrid. Esos actores eran hasta ahora desconocidos aquí. Lo que les interesa no es la utilización de ese producto físico, sino la rentabilidad. Todo el sistema inmobiliario se basaba antes en la necesidad de la clase media de tener una vivienda. Así se pensaba en la época franquista y así se reprodujo en los años posteriores hasta hoy, incluido el período de burbuja inmobiliaria. Cuando el sistema entra en crisis, esa justificación desaparece. Ahora mismo la población que es capaz de acceder a la propiedad es muy escasa; por eso está subiendo tan rápidamente el alquiler.

Usted ha escrito que el Plan de Vivienda está redactado para favorecer al entramado económico y que la mayoría de los programas y políticas previstos en él se diseñaron para beneficiar a la clase media, dejando abandonada a su suerte a la población con menos recursos... ¿Sigue pensando así?

Sí, con algún matiz. El plan tiene un doble objetivo: intentar abastecer a la población de sus necesidades y al mismo tiempo tirar del principal sector económico de este país. Este doble objetivo no se ha cumplido, se ha ido mucho más hacia un lado que hacia otro, y eso ha derivado en la concentración de las políticas en la clase media. Yo no tengo nada contra la clase media —de hecho, yo soy parte de ella—, y me parece bien que la política de vivienda sea como la educación y la sanidad y tenga una aplicación universal. Lo que ha ocurrido es que se ha dejado fuera a todo aquel ciudadano que no cumple los requisitos para que al sector inmobiliario le sea rentable invertir. ¿Qué implica eso? Que hay parte de la población que siempre se queda fuera, sobre todo en un sistema que apuesta principalmente por la propiedad.

En España se ha fomentado históricamente la propiedad en detrimento del alquiler. ¿Qué se puede hacer para equilibrar la situación y acercarnos a países como Alemania, Francia o Reino Unido?

Ojalá tuviera la solución. Ahora mismo el sistema se está autorregulando. El problema está en que el acceso a la propiedad ha quedado reducido a un sector privilegiado de la población. Hay un porcentaje muy alto que va a acceder a una vivienda mediante el alquiler. Imagínese los nuevos hogares que se crean entre la gente más joven. Con la precariedad laboral que hay, si es que tienen un trabajo, el sueño de tener una vivienda se ha acabado. 

¿Cómo pueden acceder entonces a una vivienda los más jóvenes?

Si quieren un piso en propiedad, o tienen un colchón familiar importante que asuma parte del riesgo, o tienen mucha suerte en la vida, o lo van a tener muy difícil. Además, son las entidades de crédito las que dicen sí o no. En un panorama como este sólo queda la opción del alquiler. Hay otras opciones interesantes, como las cooperativas de cesión de uso, pero son proyectos que tienen un encaje complicado por su escasa tradición dentro del marco jurídico y administrativo. En cualquier caso, serían más caras que el alquiler, pues requieren un aporte financiero del que no puede disponer todo el mundo. El problema es que con frecuencia el alquiler social ha estado dirigido a un sector muy específico de la población. Ahora mismo ese sector puede ser la población más vulnerable, pero ha habido momentos en la historia de la Comunidad Madrid, por ejemplo, en los que sólo podían acceder a él jóvenes que tuvieran opción a compra, que estuvieran empadronados en determinadas zonas y que tuvieran determinada renta. Volvemos al modelo de clase media en el que la propia política pública se aleja del principal objetivo: la gente que por sus propios medios no pueden acceder a una vivienda.

¿Están los ayuntamientos surgidos de las últimas elecciones municipales haciendo algo para paliar esa situación y fomentar el alquiler social?

Todo el mundo le está dando vueltas al asunto, unos con más intensidad y otros con menos. Barcelona ha apostado muy fuerte. Tiene un plan de vivienda en marcha muy completo, con un diagnóstico estupendo técnicamente. Tiene una apuesta de verdad para influir en el tema con herramientas locales, que son las que son. Madrid está bastante más retrasada y aún no tenemos un diagnóstico de la situación, pero sí es cierto que todo el mundo está intentando hacer alguna cosa.

¿Cómo se puede mejorar en este terreno?

Para construir vivienda social se necesitan dos cosas: dónde hacerla y una herramienta potente que te ayude. Si la apuesta real es por la promoción pública, hay que ver qué se tiene, y tenerlo ordenado. Se necesita suelo en propiedad, que la calificación del planeamiento así lo recoja y también se necesita un equipo de gente que lo haga. Se necesita lo de siempre: el soporte físico, el soporte humano y el soporte económico, y además de las ideas. Reconstruir la herencia tiene sus dificultades.

¿Qué modelo inmobiliario podríamos importar de otros países? 

Una de las cosas en las que habrá que entrar tarde o temprano es la vivienda vacía. En Europa hay bastantes países que llevan mucho tiempo intentando resolver el problema. Ahora mismo hay un gran stock de viviendas en manos de los bancos que hemos rescatado y en manos de sociedades a las que hemos liberado de impuestos, como las SOCIMI, y es una buena oportunidad para tomar medidas como las adoptadas en otros países para facilitar el acceso a casas vacías de gente que las necesita. Pero tenemos un problema: todas las comunidades autónomas que han entrado en la discusión de si la vivienda es un bien como cualquier otro o si tiene una función social que hay que respetar han acabado con recursos en el Tribunal Constitucional presentados por el Gobierno del PP, como en Andalucía, Catalunya, el País Vasco y Navarra. La función social no sería una cosa tan complicada de regular. Está recogida desde la ley de 1956 para el conjunto de los suelos.

España tiene aún 350.000 viviendas nuevas vacías, y hay supuestos expertos que dicen que es necesario aumentar el ritmo de construcción en determinadas ciudades porque empieza a haber demanda sin satisfacer. ¿Cómo interpreta esta opinión?

Recuerdo que recién estallada la burbuja, en 2007, 2008 y 2009, salía gente del sector diciendo el número exacto de viviendas que había que construir al año. Insisto siempre en la importancia de tener un análisis de lo que hay, de lo que no hemos colocado, de lo que tenemos a medias y de lo que necesitamos. No es cuestión de número, sino de cualificación de ese número. No basta con decir “necesito 30.000 viviendas”; hay que saber qué porcentaje de esas 30.000 viviendas tiene que ser en alquiler, a qué precio y para qué población. Lo que hay que tener es los números bien claros: no sólo cuántas viviendas, sino cuáles, dónde y para quién.

¿Cómo cree que lo está haciendo la Sareb, la sociedad creada para liquidar los activos inmobiliarios más tóxicos en manos de los bancos y las cajas de ahorros?

Es tan sumamente opaca... Una de las cosas que me encantaría saber es cuánta promoción tenía y dónde estaba. No hay manera de reconstruir esos datos. Una gestión tan opaca habla por sí sola. Es muy significativo que las negociaciones de los ayuntamientos del cambio con la Sareb hayan salido todas mal. 

Los precios de la vivienda han bajado sustancialmente en algunas zonas, pero en otras se empiezan a advertir subidas y los grandes fondos de inversión están muy activos...

Lo interesante ahí es observar la evolución de la venta y del alquiler. De lo que te das cuenta es que desde 2013, coincidiendo con la reforma de la ley de Arrendamientos Urbanos, el alquiler ha comenzado a subir. El precio de la venta sólo se recupera en determinadas zonas. 

Y mientras tanto, continúa habiendo desahucios...

Es tremendo, porque llevamos diez años con esta historia y no hemos sido capaces de darle una solución viable; es un drama. Estamos permitiendo que entren los fondos buitre, que el sistema inmobiliario se recupere, dándoles alternativa, y mientras tanto la gente se queda en la calle. No tenemos herramientas ni tenemos pensamientos, que es lo peor; es tremendo. Muchas veces incluso nos escaqueamos, porque es un asunto tan complejo... Había que haberse plantado hace tiempo; es brutal.

La veo muy pesimista...

Bastante, la verdad. Las iniciativas autonómicas han ido todas al Tribunal Constitucional, y al pensar en algunas de las iniciativas que están en marcha parece que nos hemos caído de un guindo. La Plataforma de Afectados por la Hipoteca (PAH), que ha hecho un trabajo fantástico sin ayuda de las instituciones, es la institución que conoce el devenir de la población que se queda sin casa. Tenemos datos de desahucios, pero no sabemos qué pasa después con toda esta gente. Y todas estas medidas absurdas de paralizaciones cautelares con tantas condiciones son vergonzosas. ¿Por qué un niño menor de tres años no puede ser desahuciado y uno con tres años y dos meses sí? ¿Qué nos pasa por la cabeza? Esta no es una cuestión de derechas o izquierdas; es una cuestión de asumir que hemos montado entre todos un modelo que no funciona y habrá que darle solución. Es increíble que no hayamos afrontado esto como una cuestión fundamental.

¿Cuáles son los grandes cambios que necesita la política de vivienda en España?

Primero, que se ajuste para responder única y exclusivamente a las necesidades de la población. Segundo, gestionar el patrimonio existente y tomarnos en serio la vivienda vacía. Allí donde no haga falta, si hay que demoler se demuele. Y tercero, planificación a futuro, y planificación coordinada con todo lo demás.

¿Qué opina de los llamados procesos de “gentrificación” en cascos históricos de las ciudades?

Algunas ciudades, como Madrid, están ya más que “gentrificadas”. La gentrificación del centro de Madrid se dio en los ochenta y los noventa, y si no que alguien se acuerde de cómo era el entorno de la plaza del Dos de Mayo o de la plaza de Chueca, sitios que ahora mismo son estupendos, donde vive gente con la renta adecuada y los turistas van a pasear. Muchos de los antiguos habitantes que han permanecido en esas zonas están ocupando los lugares más terribles. En el casco histórico, edificios con fachadas magníficas esconden en el interior infraviviendas hacinadas y sin ventilación. 

¿Qué le parece el auge de los alquileres turísticos?

Me parece muy peligroso, porque está expulsando a mucha gente del centro de las ciudades. Habría que atajarlo en un sentido amplio. No creo que esto consista en regular Airbnb cuanto antes, sino en plantearse cuál es el fenómeno, de dónde viene, a quién beneficia, si hay grandes inversores comprando edificios de viviendas, qué efecto tiene en la población... Hay que analizar toda la complejidad del fenómeno, que además está tirando hacia arriba los precios del alquiler.

En algunas ciudades se nota un contraste entre la rehabilitación de los centros históricos y cierto abandono de los barrios periféricos...

No deberíamos olvidar nunca que la ciudad funciona como un conjunto. Si sólo pensamos en el centro estamos abandonando la periferia. No son mundos separados, son mundos interrelacionados. Si los alejamos, corremos el riesgo de ahondar en los desequilibrios.  

¿Qué debería cambiar en el modelo turístico español, tan agresivo con el territorio?

El vínculo entre el modelo turístico y el modelo inmobiliario se selló con el Plan de Estabilización, en 1959. Tuvo mucha importancia la idea optimista de que el ser humano era capaz de dominar cualquier cosa hecha por la naturaleza, como una playa. También tuvo mucho que ver el abandono del campo y la construcción de rascacielos como símbolo de prosperidad. Igual que necesitamos rehabilitar el parque de viviendas, hay que rehabilitar el parque hotelero. No sólo los edificios, sino el sistema urbano que hicimos en contra de la naturaleza.

¿Tienen remedio los destrozos hechos en la costa por el urbanismo salvaje?

Todo tiene remedio. Si sabemos destrozar, hemos de aprender a regenerar. Lo que no tiene sentido es derogar una ley de Costas estupenda como la de 1988, que ponía fecha de caducidad las construcciones que estuvieran en dominio público. El PP cedió a las presiones de la plataforma de afectados y la modificó. Si no somos capaces de aplicar una buena legislación, no hay manera.  

[Esta entrevista ha sido publicada en el número de febrero de la revista Alternativas Económicas. Ayúdanos a sostener este proyecto de periodismo independiente con una suscripción]