El decreto para agilizar los PGOU, útil pero no por sí solo según los expertos
El Consejo de Gobierno tiene previsto aprobar este martes el proyecto del decreto que agilizará los trámites para los consistorios que quieran modificar sus PGOU (plan general de ordenación urbana), donde destaca la creación de comisiones provinciales de coordinación urbanística para integrar la emisión de los informes preceptivos que debe elaborar la Junta de Andalucía. Es una de las promesas de la presidenta, Susana Díaz, para la reactivación de la construcción. Esto ha generado cierta expectación en el sector, si bien los expertos entienden que por sí solo no servirá para darle vida a un sector gravemente castigado por la crisis. Con ello se estima que un PGOU pueda tardar entre año y año y medio y no en torno a cuatro como ahora.
Consideran que las medidas deberían ir encaminadas a la rehabilitación, conservación y puesta en valor de las ciudades actuales. E incluso, como apunta Olalla Rodríguez Carrascosa, arquitecta de la Oficina Técnica Municipal de Urbanismo de Alcalá de Guadaíra (Sevilla), hacia la creación de oportunidades en lo “ya existente”. Sugiere, por ejemplo, la opción de habilitar los mecanismos administrativos o legales necesarios “para que los activos inmobiliarios inacabados o abandonados por los promotores, y que están en la actualidad en un limbo jurídico sobre su titularidad o cuya propiedad es ahora del banco de turno, puedan recuperarse y ponerse a disposición de la demanda real”. De este modo, se trataría de que, “salvaguardando los derechos de los propietarios legítimos del suelo, se responda a unos demandantes, que hoy no disponen de liquidez pero sí mantienen necesidades”.
También confía en que las novedades que se introduzcan en la materia “tengan interiorizados los motivos que han llevado a la situación actual” tanto del mercado inmobiliario como del desarrollo urbanístico en el territorio. Recuerda en esta línea que entre las causas están, no una liberalización del mercado desde la norma, sino “el aval sistemático de los bancos en forma de liquidez inmediata tanto al promotor o al propietario de suelo -convertido repentinamente en promotor- como a los particulares -último eslabón de la cadena- permitiendo el acceso de todos, al producto sin necesidad de unas mínimas garantías”.
Hacen falta “cambios en aspectos tributarios”
Cree también que se necesitan medidas “encaminadas a fomentar al pequeño y mediano empresario, no sólo para que pueda desarrollar su actividad con cierta rentabilidad programada, sino para que la implantación y su puesta en marcha sea viable, productiva y capaz de generar puestos de trabajo”. Para ello, entiende que se necesitarán cambios más relacionados con aspectos tributarios, laborales, comerciales, de competencias con otros países, de flexibilidad empresarial, etcétera, que lo posibiliten. “Las innovaciones urbanísticas de hoy, pueden adaptarse a las dificultades existentes, apuntando soluciones más dinámicas, aunque no creo que por sí solas consigan revitalizar un mercado que no puede existir, sin la reactivación económica previa a través de otros pulmones productivos y laborales”, asevera.
Por su parte, la arquitecta municipal de Morón de la Frontera (Sevilla), María del Villar Garcés Besga, subraya: “Lo fundamental no es el impulso que esto pueda suponer en relación con el sector de la construcción, que creo que no será demasiado, ya que el problema de esta cuestión no es la falta de suelo disponible en el mercado (que actualmente hay mucho... no hay más que ver la cantidad de promociones inacabadas, polígonos empresariales con naves en venta...), sino la falta de financiación”.
En su opinión, el beneficio fundamental de la reforma está en el impulso que supone para el desarrollo del urbanismo planificado. Es el objetivo último del urbanismo y la figura que lo garantiza es el PGOU. “La agilización de esta cuestión, no sólo debería contemplar una centralización de la emisión de informes sectoriales por parte de la Junta de Andalucía, sino también la aprobación de un reglamento que recoja, entre otras cosas, la documentación completa y exhaustiva que debe integrar el documento”, apunta.
La letrada Sofía Acuña, socia de Altius Abogados, también considera “de interés” la propuesta “para evitar la eternización de procedimientos o la dilación innecesaria que en la práctica suele producirse, pues a nadie se le escapa la importancia del tiempo en el desarrollo de un proceso urbanístico, tanto por lo que implica financieramente, como por los costes de oportunidad”.
No obstante, también apunta: “No considero que ni la legislación sobre urbanismo y ordenación del territorio, ni ninguna otra cosa por sí sola, sea la varita mágica para reactivar nuestro tejido productivo y dar la vuelta a la situación económica actual, pero sin duda puede coadyuvar a ello, porque permite el desarrollo de proyectos actualmente paralizados no por falta de inversión privada sino por imposibilidad legal. Claramente, las políticas que incentivaran un mayor desarrollo, incidirían no sólo en la construcción, sino también en otros sectores claves en nuestra economía, como es el caso más evidente, el del turismo”. De hecho, recuerda que hay sectores que generan un interés en Andalucía por parte de inversores nacionales y extranjeros, “como aquellos relacionados con el turismo, donde se advierte una paralización y no esa saturación”. Es tajante a la hora de reclamar esta flexibilización: “Las restricciones absolutas son suicidas para una comunidad autónoma moderna que aspire a su desarrollo sostenible real”.
Sobre la saturación del mercado inmobiliario, remarca que esta afirmación no puede hacerse de forma absoluta, “puesto que evidentemente hay ciertos usos, como por ejemplo el residencial, en los que el mercado actual mantiene una oferta amplísima, pero ello no implica sin más que no sea interesante su promoción o que no se pueda promover nunca”. En definitiva, sostiene que “no es sencillo, pero lo fundamental es analizar municipio por municipio pero con una visión global del territorio, contextualizado en nuestra situación geográfica y política, nacional y europea, valorando la oferta en caso ya existente y tomando medidas que eviten la proliferación de desarrollos urbanísticos no sostenibles pero que permitan y los que sí lo sean”.
Los 'zombis jurídicos'
Vanesa Villegas Galván, de Sanguinos y Asociados Abogados, recuerda que en la etapa de bonanza, sobre todo 2005 y 2006 se llevaron a cabo innumerables innovaciones y aprobaciones de los PGOUE, “y de una manera más intensa en Andalucía”. El problema llegó con el POTA, que conllevó “la nulidad de la gran mayoría de los PGOU en tramitación que preveían unas reclasificaciones de suelo no urbanizable a suelo urbanizable en las que se habían tenido en cuenta esas previsiones de demanda inmobiliaria anterior”. Salvo que el grado de desarrollo de las promociones estuviera muy avanzado no se ha permitido continuar con su gestión. “Es por ello que nos encontramos con numerosas promociones fantasmas también llamadas zombis jurídicos porque no se puede decir que no existan (algunas tienen toda la urbanización completada) pero tampoco pueden culminarse. No cabe otorgar licencias de obras para comenzar a edificar”.
En todo caso, se pregunta si acelerar la tramitación supondría un aumento de la demanda y si “no convendría además hacer un análisis de cuáles son las actuaciones que merecen un interés mayor en orden a su desarrollo y cuáles no” o si las obligaciones asumidas por convenios urbanísticos tendría “un carácter preferente a la hora de elegir qué actuaciones van a desarrollarse”.
