La nueva Ley de Vivienda rebaja la regulación de alquileres vigente en Catalunya

Los inquilinos de toda España recibieron con expectación la noticia de que los socios del Gobierno habían pactado una nueva Ley de Vivienda y que por primera vez en el conjunto del país se regularía el precio del alquiler. Pero, a la espera de conocer los detalles y la letra pequeña, los efectos de esta norma pueden ser muy diferentes en Catalunya y en el resto del Estado, por ser esta la única comunidad que ya tiene en vigor una norma que introduce una regulación de precios en los arrendamientos urbanos. De hecho, por lo que respecta a los límites a las rentas del alquiler, el borrador del Gobierno es más laxo que el que se había aprobado por el Parlament, puesto que afectaría a muchos menos inmuebles.

La ley catalana entró en vigor hace poco más de un año, promovida por los movimientos en defensa del derecho a la vivienda, que la consideraron un hito. Pero el Gobierno la impugnó en junio pasado por cuestiones competenciales, por lo que está a la espera de que el Constitucional se pronuncie sobre ella. Esta norma permitía a las administraciones locales declararse zona de precios tensionados, de forma que sus arrendamientos pasasen a estar limitados a un índice de precios. La ley estatal funcionará con un mecanismo similar y actuará sobre todos los alquileres de las zonas tensionadas para congelarlos. Sin embargo, no obligará a reducciones de precios a todos, como hace la ley catalana, sino únicamente a aquellos inmuebles propiedad de “grandes tenedores” o propietarios.

La principal diferencia entre ambas leyes es por tanto la definición de “gran propietario” y, por tanto, qué inmuebles se quedan fuera del límite de precios más estricto, el que obliga a reducir las rentas de acuerdo con un índice. En la ley vigente en Catalunya solo quedan exentos de las reducciones de precios aquellos propietarios, personas físicas o jurídicas, con ingresos inferiores a 1.900 euros y tampoco afecta a la obra nueva, para promover la vivienda protegida. En el borrador de la ley estatal, en cambio, estas excepciones se amplían y, para la reducción de precios, dejará fuera de la regulación a todos los propietarios que son personas físicas, además de aquellas personas jurídicas que tienen menos de 10 viviendas. Sí impedirá sin embargo un aumento mayor de los precios a todos los alquileres en la zonas que se consideren tensionadas.

“A la espera de ver cómo se concreta, si la regulación solo es para las personas jurídicas con más de 10 viviendas, a la ley se le escapan muchísimos rentistas, de hecho en algunas zonas pueden ser la mayoría”, explica Irene Escorihuela, directora del Observatori DESC. Por esto, afirma Escorihuela, tanto los movimientos por la vivienda como las instituciones catalanas llevan tiempo legislando sobre esta materia y, por tanto, tratando de afinar la definición de gran propietario. Tras varias normativas con diferentes grados de eficacia, los impulsores de la ley catalana habían conseguido una legislación que cubría a la mayoría de los propietarios, dejando fuera únicamente casos muy excepcionales de arrendadores con ingresos muy bajos.

Escorihuela pone el ejemplo de la ciudad de Barcelona, donde según los datos del Observatorio Metropolitano de la Vivienda, dos de cada tres viviendas en el mercado del alquiler (el 63%) pertenecen a particulares con menos de una decena de propiedades, mientras que en el conjunto de Catalunya, esa cifra asciende al 73%. Centrados en la capital catalana, dentro del grupo de los propietarios que no son personas físicas, el 66% tiene más de diez pisos, esto supone que solo un 25% de las viviendas de Barcelona quedarían amparadas por la nueva regulación estatal. El resto dejarán de tener la obligación de reducir su precio. Pese a esto, la jurista recuerda que la ley estatal sí impide que los precios crezcan aún más una vez se declara mercado tensionado y que ese límite se impone al 100% de los alquileres.

La delimitación de zona tensionada, otra diferencia

La definición de gran tenedor no es la única diferencia entre las regulaciones catalana y estatal. Otro punto importante son las condiciones para declararse zona de mercado tensionado, requisito para que la regulación comience a aplicarse en determinados municipios. “Lo que ha trascendido del acuerdo entre el PSOE y Unidas Podemos es que una zona tensionada será aquella que en los últimos 5 años el precio medio haya crecido más de un 5% que la variación del IPC en el mismo periodo, una fórmula que se le dice de IPC+5. En Catalunya en cambio era de IPC+3, es decir, tres puntos por encima de la variación del IPC”, explica Rodrigo Martínez, miembro del Sindicat de Llogateres.

La diferencia es importante, según explica Martínez, sobre todo en momentos de tendencia alcista del IPC, como es la actual. Los precios de los alquileres ya crecieron mucho en el periodo anterior a la pandemia y, en los últimos meses, se han estabilizado a la vez que otros bienes de consumo subían. “Esta fórmula de IPC+5 puede hacer que muchas zonas queden fuera de la regulación, incluso algunas que tiene precios de la vivienda que ya venían siendo muy altos pero no han crecido recientemente”, asegura el investigador.

Por la suma de ambos factores, Martínez teme que la ley pueda tener efectos más bien reducidos o, incluso, ninguno. “Si dejas fuera de la regulación al 70 u 80% de los inmuebles en las zonas tensionadas y otro porcentaje lo dejas fuera de la consideración de zona tensionada, es difícil esperar ver efectos en el global”, indica el miembro del Sindicat de Llogateres. Con todo, asegura que, aunque insuficiente, la ley es un buen primer paso.

El choque competencial, salvable

Otra de las cuestiones que preocupan en Catalunya es el encaje competencial, cuestión que siempre es fruto de disputas entre la Generalitat y el Gobierno central. La primera en reaccionar al anuncio del acuerdo fue la consellera de Derechos Sociales del Govern, Violant Cervera, que advirtió de que mirarían “con lupa” el articulado de la ley. “No queremos que las leyes que se aprueban desde el Estado aún sean más recentralizadoras”, aseguró, tras recordar que Catalunya tiene competencias en materia de vivienda.

Pero la ley catalana, que en su día aprobaron Junts, ERC, Comuns y la CUP, tiene pocas posibilidades de pasar el filtro constitucional tras el recurso del Gobierno, precisamente por el límite a los precios del alquiler. Con todo, la directora del Observatori DESC, Irene Escorihuela, recuerda que la ley estatal podría permitir que Catalunya mantuviera su regulación, evitando además el problema competencial al ser el propio Estado el que confiere esta facultad. Algo que sin embargo no aparece en la información avanzada por el Ministerio.

Esta es una de las demandas que hace también el Sindicat de Llogateres, cuando habla de “blindar” la norma catalana. “Nosotros llevamos una iniciativa legislativa al Congreso, firmada por varios grupos incluido Unidas Podemos, que ya introducía el reconocimiento para las legislaciones que ya estuvieran actuando, lo que acababa con este problema”, indica Rodrigo Martínez.

El choque de competencias con Catalunya es además paradójico porque precisamente esta ley deja su aplicación en manos de las comunidades autónomas y municipios, que llegado el caso podrán incluso no ponerla en marcha, tal como ha anunciado el presidente del PP, Pablo Casado. De esta forma, no se obligaría a las comunidades con mercados tensionados a introducir límites a su precio mientras que, para ciudades como Barcelona que desean actuar con contundencia, se reduciría su margen de actuación. “Esta regulación esta muy bien armada para otro contexto, para 2013 cuando no había una burbuja de alquileres y los fondos buitre no habían desembarcado. Pero no se ajusta al contexto actual”, resume Martínez.