Los administradores de fincas avisan de que acabar con la unanimidad entre propietarios “traerá más problemas”

En el bloque de viviendas de Luis, un vecino de Madrid, casi el 40% de los apartamentos pertenecen a una empresa que los destina a uso turístico. Por eso, la medida anunciada por la secretaria de Estado de Turismo, Isabel Oliver, de eliminar el requisito de unanimidad en la toma de decisiones de las comunidades de propietarios y establecer el quorum en tres quintos (un 60%) para que sean estas las que decidan si permiten o no esta actividad, no le soluciona los problemas a los que hace frente cada día. “El portal lleno de maletas, gente bebiendo, cambiándose o desnuda en los rellanos, suciedad, ruido, amenazas… vivir en un hotel”, enumera antes de reconocer que “peor no nos puede ir”.

Actualmente, los estatutos de edificios residenciales construidos no incluyen una previsión de vivienda de uso turístico (VUT), ya que cuando se redactaron no existía dicho concepto y, por ley, “no existe una prohibición como tal”, explica Patricia Briones, asesora jurídica del Colegio de Administradores de fincas de Madrid, que reclama que las mayorías sean de tres quintos, como pretende Turismo. Así, “queda a potestad de los propietarios prohibirla, pero como se tiene que hacer a través de normas estatuarias, requiere un acuerdo por unanimidad”. Este es el escollo que quiere salvar Turismo: con la legislación actual, basta con que el propietario del piso en cuestión se oponga para bloquear el cambio estatuario y continuar ejerciendo la actividad.

En la práctica, puede suponer enfrentamientos entre vecinos y más problemas de convivencia. “Dejar en manos de la comunidad que decida si se puede o no, me parece avocarla a problemas entre ellos”, justifica la abogada y vicepresidenta del Colegio de Administradores de Fincas de Galicia, Carmela Lavandeira. En la misma línea se pronuncia Pau Bonet, presidente de los administradores de Baleares, que apuesta por que “los servicios competentes legislen y regulen” en lugar de “traspasar la responsabilidad a los vecinos”. Su homólogo en Sevilla, José Feria, admite también que habrá “malos rollos”, pero lo que se hace es primar el “interés general”.

Para Marta, (nombre ficticio) una vecina del centro de Madrid, una de las ciudades más afectadas por la aparición de pisos turísticos, la medida es “una puerta abierta para aprobarlas”. “Cuando compré mi casa lo hice en un edificio residencial ¿Ahora por mayoría me van a quitar ese derecho? ¿Ya no existe planeamiento urbanístico? ¿Esos edificios residenciales van a ser hoteles? ¿Por qué me van a obligar a vivir en un hotel?”, se pregunta indignada.

Buscar soluciones

Este mismo miércoles, responsables de Turismo, Fomento y de las Comunidades Autónomas se han reunido con representantes del sector para conocer sus propuestas. El presidente del Consejo Nacional de Administradores de fincas, Salvador Díez, reconocía tras el encuentro que “es positivo que hayan decidido tomar cartas en el asunto, buscar soluciones” y “abrir el debate”. Así, explica que la propuesta del ministerio va en un doble sentido. Por un lado, modificar la ley de Arrendamientos Urbanos para “distinguir el arrendamiento normal y el de temporada de los de corta duración”, lo que permitirá “identificarlo y regularlo”. Por otro, modificar la ley de Propiedad Horizontal para establecer una mayoría cualificada y, de alguna forma, poder prohibirlo“.

“Nos parece bien flexibilizarlo y establecer una mayoría cualificada del 60 o el 80%, pero si introduces esa modificación de forma aislada quedarán flecos sueltos”, indica Díez. Por ejemplo, “si no se regula la posibilidad de que el cambio se inscriba en el registro, no tiene efectos sobre terceros”. Es decir, un nuevo propietario podría vulnerar el acuerdo, ya que a la hora de adquirir la vivienda no estaría advertido de esta prohibición. Aún con la cláusula en los estatutos, algunos vecinos se sienten desprotegidos. “Nosotros tenemos una cláusula que dice que cualquier cambio de uso (es decir, de residencial a terciario) tiene que estar autorizado por la comunidad. Como alegan que no es un cambio de uso hemos tenido que ir a juicio. En mayo, año y medio después de iniciar el proceso, nos han dado la razón, pero al recurrir tenemos que seguir esperando”, lamenta Paco, otro vecino de Madrid. Casi dos años de batalla judicial en la que, además de pagar los honorarios de un abogado –“de partida ya nos ha costado 3.000 euros”-, deben seguir aguantando ruidos, juergas, suciedad y desperfectos.

Conflictos permanentes

La actual ley de Propiedad Horizontal data de 1960 y se ha ido modificando para adaptarla a las nuevas realidades -telecomunicaciones, accesibilidad, ahorro energético, coches eléctricos...-, mientras se reducían las unanimidades necesarias para la toma de decisiones. De hecho, en la última modificación, en 2013, se suprimieron la mayoría. Incluso la del ejemplo que ponía Oliver el martes en una entrevista de contratar o no a un conserje, que ya se decide por tres quintos. Por eso, desde el Colegio han trasladado a los responsables públicos la necesidad de “una reforma total que contemple todos los aspectos” en lugar de seguir remendando una norma que está ya “muy parcheada”. En concreto, sobre los pisos turísticos, Díez recalca: “Lo mejor es regular qué es la actividad y quién, cómo y de qué manera se puede hacer, como ocurre con una panadería, un bar o una sala de fiestas. Si no se dan todos los pasos, generaríamos conflictos permanentes entre propietarios que tienen todos los derechos”.

También han aportado sus propuestas los representantes de la Federación Regional de Asociaciones Vecinales de Madrid (FRAVM). El responsable de urbanismo y vivienda, Vicente Pérez, ha defendido que “lo ideal es que no haya VUTs en un edificio residencial”. En caso de haberlas, reclaman que exista unanimidad para permitirlo y “si no puede ser, que la mayoría cualificada sea del 75%, no menos” porque “cuanto más bajo pongas el listón, mayores pueden ser los problemas”. En cualquier caso, exigen medidas como que no haya este tipo de pisos “por encima de residencias, que tengan un acceso independiente o que no puedan acceder al resto de plantas”.

“Yo creo que el marasmo que hay actualmente de normas en los Ayuntamientos, en las Comunidades Autónomas y la ausencia de normas en el Estado es una parte importante del problema”, indica Pérez. Algo en lo que coinciden también los administradores de fincas. “Es oportuno que haya una legislación estatal y que las comunidades puedan hacer sus adaptaciones”, prosigue. “Creo que harían falta unos parámetros. No es lo mismo un piso turístico en Barcelona, donde hay edificios destinados solo a eso, que en Coruña, donde tenemos muy pocos”, indica Lavandeira, que defiende, no obstante, que esos parámetros deben definirlos las administraciones y no los propietarios. “Es verdad que cada Comunidad ha hecho su propia regulación, que choca con la ley de Propiedad Horizontal, que es de índole nacional, por lo que hay que intentar unificar criterios”, afirma Bonet.