El 'boom' de la vivienda protegida en la burbuja inmobiliaria hace despegar a las empresas que las ponen en el mercado

“Ofrecemos nuestros servicios profesionales con la seguridad de que la venta de vuestra vivienda VPO seguirá todos los trámites legales para no llevarnos sorpresas de última hora” o “sea cual sea el tipo de VPO al que corresponda tu vivienda, te asesoraremos sobre los requisitos, pasos y gastos para vender tu vivienda con todas las garantías. Deja que nos hagamos cargo de todo mientras disfrutas de tu tiempo”. Estos son algunos de los mensajes que se pueden leer en las páginas web de firmas de asesoría y de gestión inmobiliaria especializadas en la venta de Viviendas de Protección Oficial, las conocidas como VPO. También, en su descalificación. Un proceso, el de convertir estos inmuebles -pensados para que rentas bajas tengan acceso a la vivienda- en activos sujetos a las leyes del mercado, que algunas de estas agencias definen como un “laberinto” legislativo.

Este tipo de firmas de asesoría inmobiliaria están despuntando en distintos puntos de España, como Madrid, Andalucía o Comunitat Valenciana, al calor de que muchas de estas VPO están cumpliendo o están muy cerca de cumplir los plazos que permiten solicitar la descalificación. También, apuntan desde algunas de estas empresas, porque la mera posibilidad de que una futura Ley de Vivienda -que sería más estricta con la protección de este tipo de inmuebles, pero para los que se desarrollen a partir de su entrada en vigor- está provocando cierta ansiedad en algunos propietarios de VPO por convertir sus pisos en vivienda libre antes de que haya un cambio legislativo. Y, como tercer factor, que muchos agentes avisan de un cambio de ciclo, un parón en las ventas de pisos y una mayor contención de precios por el despegue de los tipos de interés.

“Nosotros no estamos especializados en este tipo de trámites, hay otras agencias que sí; pero sabemos que hay preguntas, foros, chats de Whatsapp en los que los propietarios de VPO de muchos PAU se preguntan qué pueden hacer con sus pisos”, asegura un comercial de una agencia inmobiliaria de Madrid. Se refiere a algunos de los últimos desarrollos, que pisaron el acelerador a principios de siglo, como Sanchinarro, Montecarmelo o Las Tablas. En este último barrio, apuntan desde otra de las agencias consultadas, un piso de tres habitaciones, garaje y trastero que mantiene el régimen de VPO se puede vender en el entorno de los 200.000 euros. En cambio, si este pierde su protección, como vivienda libre, es difícil que baje de 400.000 euros.

“Hay más procedimientos porque los desarrollos de la zona norte de la capital y Ensanche de Vallecas están cumpliendo los 15 años”, señala Javier Echeverría, de Elephant Real Estate. En este caso, habla de 15 años porque es el tiempo mínimo para llevar a cabo una descalificación voluntaria -pedida por el propietario- de una parte sustancial de las promociones de estos barrios.

Los años del 'boom' inmobiliario

El mapa de la situación actual de las VPO no es sencillo. No lo es porque, como sucede en general con la vivienda, tanto en propiedad como en alquiler, los datos no siempre están completamente actualizados. El Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana publica estadísticas sobre cómo evolucionan las calificaciones, de forma provisional o definitiva; o si se tratan de calificaciones estatales o que dependen de las Comunidades Autónomas, que son las administraciones que tienen transferidas las competencias en vivienda.

Con esas estadísticas se puede ver cómo ha sido el desarrollo de la VPO en los últimos años, como se comprueba en el siguiente gráfico, con datos del Ministerio aportados por las administraciones regionales.

Estos datos constatan que el mayor número de calificaciones de viviendas como VPO llegó en la recta final del siglo XX y, después, en los años de la burbuja. Tanto en 2007, como en 2008 y 2009, más de 67.000 viviendas se calificaron al año como inmuebles protegidos. Un escudo que se desplomó hasta las 5.000 unidades en el año 2017 y, desde entonces, un progresivo crecimiento, aunque aún no se llega a las 10.000 viviendas al año.

En algunos años previos al pinchazo de la burbuja, casi la tercera parte de los inmuebles calificados como VPO, cerca de 20.000 viviendas anuales, fueron desarrolladas en la Comunidad de Madrid, que no facilita datos sobre cuánta VPO hay por distritos.

En el siguiente gráfico se detalla cómo ha evolucionado el desarrollo de la VPO por Comunidades Autónomas.

Si nos remontamos a la época de la burbuja, la entonces presidenta de la Comunidad de Madrid, Esperanza Aguirre, destacó que, solo en 2010, se finalizó “la construcción de más de 12.000 viviendas con alguna protección”. También, que desde 2003 y hasta el final de esa década, se habían desarrollado en esa Comunidad más de 130.000 pisos protegidos. Unas cifras que, aseguraba, había convertido Madrid en “un ejemplo en lo que se refiere a la construcción” de este tipo de inmuebles. Lo afirmó durante el acto de entrega de más de un millar de VPO que, durante varios años, se hizo coincidir con el día de la Lotería de Navidad. En la Comunitat Valenciana, la Generalitat de Francisco Camps prometió en 2008 construir 80.000 viviendas de VPO hasta 2011. Entonces, pinchó el ladrillo. 

Ahora, las cifras son muy diferentes. Como ejemplo, en la provincia de Barcelona se descalifican más VPO de las que se desarrollan. En concreto, según un informe del Observatori DESC y del Observatori Metropolità de l'Habitatge de Barcelona (OHB), por cada nueva vivienda protegida, se descalifican 1,5. En 2022, se etiquetaron como VPO 1.640 inmuebles, mientras que 2.520 se traspasaron al mercado privado.

El “laberinto” de la descalificación voluntaria

La descalificación de VPO es un proceso que no suele ser sencillo para los propietarios, por los pasos, requisitos y la devolución de ayudas a las que se debe de hacer frente, que son diferentes en cada Comunidad Autónoma, según indican las distintas fuentes consultadas. Cabe recordar que para acceder a una VPO hay que acreditar un nivel de renta. También, en función del Plan de Vivienda al que estén adscritas, están ideadas para facilitar el acceso a la propiedad de colectivos con más dificultades, desde familias numerosas, personas con discapacidad o víctimas de violencia de género, entre otras. 

Para descalificar, lo primero, es saber según qué Decreto está calificada como protegida la vivienda en cuestión, que será el que marque los plazos para pedir su conversión en vivienda libre, explican desde Templo Consulting, firma especializada en este tipo de procesos. En Madrid, por ejemplo, no se pueden descalificar voluntariamente antes de que transcurran 15 años. ¿Qué pasa antes de ese tiempo? Que el piso se puede vender, pero ateniéndose a un precio máximo legal de venta y seguirá siendo VPO. Por ejemplo, la Generalitat de Catalunya publica precios, en función del Decreto al que se adscriben y dónde estén ubicados.

La decisión de si se puede descalificar siempre depende de las administraciones regionales, pero no son las únicas implicadas en estos procesos. Cuando las comunidades aceptan la transformación en vivienda libre, el propietario tiene que devolver todas las ayudas públicas recibidas, tanto de las CCAA, como del Estado y de los ayuntamientos, más los intereses legales correspondientes, según desglosa el Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana.

“Es la Comunidad la que dirá en qué organismos te tienes que presentar, cuáles son las bonificaciones o exenciones del promotor o del primer adquirente” de la VPO en cuestión, afirma Juan Pedro Caro, consejero delegado y socio fundador de Templo Consulting. “Puede haber muchas exenciones o bonificaciones”, por ejemplo, “si los promotores obtuvieron ayudas, una bonificación en certificado de primera ocupación o si el primer adquirente pudo recibir una ayuda en función de condicionamientos económicos”, enumera. También, en el impuesto de Bienes Inmuebles (IBI) o en el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados. Es decir, que para conseguir que la vivienda de protección sea libre, toca pasar por ventanillas municipales, autonómicas y estatales; o contratar una empresa que haga los trámites.

La Junta de Andalucía explica que, en su caso, cada Delegación Territorial de Fomento, tiene tres meses para decidir sobre la descalificación de un inmueble y que esta siempre está condicionada a la devolución de las ayudas directas o indirectas que se hayan podido conceder incrementadas con sus intereses legales. También, a la autoliquidación de los beneficios fiscales que se hayan obtenido, que deben practicarse en el plazo máximo de tres meses.

El marco de la Ley de Vivienda

La falta de inmuebles asequibles, sobre todo en alquiler, es una de las asignaturas pendientes de la política de vivienda. Con un parque de vivienda social mucho más pequeño que en otros países europeos -no llega al 3% del total- y el recuerdo de la venta de desarrollos públicos a fondos buitre, el proyecto de Ley de Vivienda busca cambiar el marco legislativo. Un proyecto que lleva casi un año de tramitación parlamentaria por la falta de acuerdo entre las formaciones progresistas.

El proyecto que llegó al Congreso diseña un marco más estricto en plazos de cara a la descalificación de la vivienda protegida. El texto que salió de Moncloa establece que “las viviendas protegidas que se promuevan sobre suelos cuyo destino sea el de viviendas sometidas a algún régimen de protección pública (...) estarán sometidas a un régimen de protección pública permanente que excluya la descalificación, en tanto se mantenga la calificación de dicho suelo”. Con salvedades, aquellas que “excepcionalmente pueda prever la normativa autonómica en caso de que exista causa justificada debidamente motivada para su descalificación o para el establecimiento de un plazo de calificación con la fijación del número de años de esta, que como mínimo deberá ser de 30 años”.

Cambian los plazos y se mantiene la exigencia de “devolución de todas o parte de las ayudas percibidas en caso de enajenación de la vivienda con posterioridad a su descalificación, conforme se establezca en la normativa autonómica”.

De nuevo, las comunidades tienen la capacidad de decisión porque tienen las competencias de vivienda, pero el plazo para esas descalificaciones no podrá ser inferior a 30 años. Eso sí, para los nuevos proyectos inmobiliarios, no para los que ya estén hechos. “Las calificaciones anteriores estarán necesariamente sujetas al régimen bajo el que se protegieron, y los plazos correspondientes”, argumentan fuentes del Ministerio, “por un tema de seguridad jurídica”, recalcan.

A pesar de que los cambios afectan a la VPO que está por venir, varias agencias consultadas aseguran que ahora hay más prisas por descalificar por un temor a que cambie la regulación. “Suele haber un aumento de llamadas”, cuando surgen noticias sobre la VPO en la Ley de Vivienda, “para ver cuándo se puede hacer”, reconoce Juan Pedro Caro.