Ciudades de alquiler: una investigación sobre los grandes propietarios en Europa

En 2013, los Gobiernos municipal y regional de Madrid vendieron más de 4.800 viviendas, originalmente destinadas a ser alquiladas a precios asequibles, a empresas controladas por fondos de inversión estadounidenses como Blackstone. Después de las ventas, realizadas con muy poca publicidad, Blackstone comenzó a aumentar los alquileres, en algunos casos duplicándolos en un periodo de tres años. Hubo inquilinos que acabaron desahuciados.

En Dublín, en mayo de 2019, un representante de un 'casero corporativo', una empresa dueña una gran cantidad de viviendas, entró a la fuerza en un piso y causó importantes daños en su interior. Los inquilinos dijeron que el 'casero corporativo' había estado intentando que se fueran del piso desde que la empresa había comprado el edificio en septiembre del año anterior.

En Lisboa, en 2017, dos empresas compraron un edificio por 2,7 millones de euros y poco después lo pusieron a la venta por 7 millones como un edificio “desocupado”, cuando en realidad aún vivían allí 12 familias.

Los inquilinos de Akelius, una empresa sueca que posee en total decenas de miles de viviendas en ciudades como París, Londres, Copenhague y Berlín, se han quejado durante años de las prácticas abusivas de su 'casero corporativo'. Pero no sólo ellos: en 2020, la Relatora Especial de la ONU sobre el derecho a la vivienda dijo que Akelius estaba abusando los derechos humanos de sus inquilinos.

Historias como éstas se han ido escuchando cada vez más en los últimos años en las ciudades europeas. Incluso en estos días de distanciamiento social, no es raro escuchar a la gente quejarse de la vivienda y de lo difícil que es encontrar un piso decente y asequible en la ciudad.

Y por si fuera poco, la pandemia de COVID–19 ha dejado aun más claro lo importante que es tener un hogar adecuado para vivir. Estudios académicos realizados en el Reino Unido y Francia han mostrado correlaciones entre las tasas de mortalidad debidas a la COVID–19 y el número de personas sin hogar que viven en alojamientos temporales, las zonas donde hay una mayor escasez de vivienda social, y los niveles de hacinamiento en los hogares. Otro estudio, éste en los Estados Unidos, mostró que un aumento del 5% en el número de hogares que viven en malas condiciones de vivienda resulta en un 50% más de riesgo de incidencia de COVID-19 y un 42% más de riesgo de mortalidad por esta enfermedad. Housing Europe menciona todos esos estudios en su último informe sobre el estado de la vivienda en Europa, publicado el pasado marzo.

Y no son solo las ONG y los activistas de la vivienda quienes han estado advirtiendo sobre la crisis de la vivienda en las ciudades europeas. En enero de este año, la OCDE señaló que “menos de la mitad de la población de la OCDE, en promedio, está satisfecha con la asequibilidad de la vivienda en la ciudad o área donde vive. Los precios de la vivienda han aumentado en las últimas décadas, y los hogares están dedicando una mayor parte de su presupuesto a los costes de vivienda que antes. Los hogares de bajos ingresos y otros hogares vulnerables se han enfrentado a este problema desde hace tiempo, mientras que ahora una proporción cada vez mayor de la clase media también se encuentra con problemas de asequibilidad”.

Ya en noviembre de 2018, el Banco Mundial había advertido que “la disponibilidad y asequibilidad de una vivienda digna se ha convertido en una importante preocupación económica y social en la Unión Europea (...), ya que los aumentos de precios de la vivienda en las regiones metropolitanas a menudo superan los aumentos salariales”.

La alta demanda de pisos de alquiler en las ciudades europeas ha contribuido a hacer de la vivienda una inversión muy atractiva. Tanto es así que la inversión total en vivienda en Europa ha aumentado más de un 700% entre 2009 (7.900 millones de euros) y 2020 (66.900 millones de euros), según datos de Real Capital Analytics.

¿De dónde viene todo ese dinero? ¿Quiénes son las empresas e inversores que compran tantas viviendas en Europa? ¿Cómo afecta este fenómeno a la vida y los hogares de la gente en las ciudades europeas?

Durante un período de más de siete meses, un equipo de más de 25 periodistas de investigación y de datos y expertos en visualizaciones de 16 países europeos ha estado trabajando en el proyecto colaborativo transnacional Cities for Rent: Investigating Corporate Landlords Across Europe (Ciudades de alquiler: investigando a los grandes propietarios corporativos en toda Europa), del que hoy elDiario.es publica esta primera entrega.

Hemos descubierto que, en general, desde la crisis financiera, los fondos de inversión estadounidenses y de otros países y las corporaciones inmobiliarias europeas han aumentado la cantidad de viviendas que poseen en las ciudades europeas. Y este fenómeno se relaciona con varias cuestiones relevantes.

En Noruega, el mayor propietario privado del país, Fredensborg, paga alrededor de 2.500 euros anuales en impuestos sobre la propiedad a pesar de poseer 3.600 apartamentos en alquiler en Oslo, una de las ciudades más caras de Europa. En Milán, Copenhague y otras lugres hay indicios de que los 'caseros corporativos' pueden estar usando tácticas para evitar el pago de impuestos. Y eso a pesar de que en general en toda Europa los fondos de inversión inmobiliaria (en España, las SOCIMIS, o REITs en inglés) ya disfrutan de incentivos fiscales bastante favorables.

Hay información consistente sobre negligencia y tácticas abusivas por parte de 'caseros corporativos' en la mayoría de las ciudades investigadas. Los inquilinos se quejan de Blackstone en Madrid y en Ámsterdam. De la empresa sueca Akelius en París, Londres, Copenhague y Berlín. De la también sueca Heimstaden (que en realidad es propiedad de Fredenborg) en Ostrava –en la República Checa– y de nuevo en Berlín. Y también nos han llegado historias de tácticas abusivas en Lisboa, Dublín y en otras ciudades.

Los 'caseros corporativos' también están aumentando su presencia en otras ciudades como Zúrich, Viena y Praga, mientras que la ausencia de datos en lugares como Lisboa hace que sea casi imposible saber cuántas viviendas han estado adquiriendo este tipo de empresas allí. En Atenas, la falta de un registro de propiedad online hace que sea casi imposible revelar las consecuencias detalladas de la enorme crisis económica griega, que ha llevado a que miles de viviendas se subasten públicamente porque la gente ya no se las puede permitir.

Hemos encontrado que, a menudo, los propios gobiernos municipales no sabían mucho sobre la situación en sus ciudades, y carecían de datos adecuados sobre las inversiones en sus mercados inmobiliarios y sobre quiénes son los mayores 'caseros corporativos' en ellos.

De hecho, aunque nuestros hallazgos pueden variar de una ciudad a otra, hemos confirmado una tendencia general: en un momento en que aumenta la inversión y los 'caseros corporativos' cada vez son dueños de más viviendas, la falta de datos y las dificultades para comparar ciudades significan que aún queda mucho por investigar y por averiguar si queremos tener una conversación pública debidamente informada sobre los mercados de la vivienda en Europa.

Nuestro proyecto, Cities for Rent: Investigating Corporate Landlords Across Europe, debería ser el primer paso hacia más investigación colaborativa y transnacional sobre la crisis de la asequibilidad de la vivienda y cómo ésta afecta la vida de las personas.

José Miguel Calatayud es el coordinador de la investigación Cities for Rent, con el apoyo de la Fundación Arena for Journalism in Europe.