Los fondos que ganan y pierden con la Ley de Vivienda y los nuevos pisos de alquiler asequible

La nueva Ley de Vivienda pactada por el Gobierno de coalición con ERC y EH Bildu–ya en el Senado– y la promesa del presidente del Gobierno, Pedro Sánchez, de construir 183.000 viviendas destinadas al alquiler social conllevan varias derivadas. Por un lado, habrá fondos y firmas de inversión que se lancen a la promoción de viviendas en alquiler, que podrán beneficiarse de esta apuesta por un nuevo modelo inmobiliario que conllevará miles de millones de euros de gasto público. Actividad que también ayudará a las constructoras a acrecentar su negocio en España.

Por otro, los grandes inversores lo tendrán mucho más difícil para hacerse con el control de vivienda pública, como ocurrió en Madrid. También, para desalojar a familias vulnerables de sus inmuebles.

En ese esquema hay actores obvios, como los grandes tenedores o las firmas que ya están comercializando los activos de Sareb, el 'banco malo'. Al mismo tiempo también pueden acelerar su posición en España fondos muy activos en otros mercados donde la construcción y comercialización de vivienda social está mucho más desarrollada.

El cambio del 'banco malo'

El nuevo modelo inmobiliario de la Ley de Vivienda y el aumento del parque público afectan directamente a Sareb. La Sociedad de Gestión de Activos procedentes de la Reestructuración Bancaria, que asumió los activos tóxicos de las entidades financieras rescatadas, está controlada por el Estado desde hace algo más de un año. Una situación que ha llevado a España a asumir como propios sus 35.000 millones de deuda.

Pero Sareb no es la comercializadora de sus pisos. Ahí tiene ayuda. Hace un año contrató a las firmas Anticipa-Aliseda (controladas por Blackstone) y a Hipoges (que tiene detrás al fondo KKR) como sus 'servicers'. Es decir, como las sociedades que se dedican a gestionar y comercializar sus activos. Lo hacen a través de un contrato del que no se ha desvelado su importe. Sí se sabe que ha supuesto un ahorro de más de 150 millones para Sareb respecto a sus anteriores 'servicers'.

De esta forma, Blackstone y KKR se convierten, salvo que en el futuro cambie el modelo, en las firmas que tienen que gestionar la mayor parte de la cartera de 50.000 viviendas de Sareb que van a pasar a formar parte del parque de vivienda en alquiler asequible. En este mapa se pueden consultar dónde están los pisos del 'banco malo' municipio a municipio. 

En ese parque de inmuebles de Sareb, hay otra bolsa de pisos que ya están habitados y donde viven personas en situación de vulnerabilidad. Ahí la gestión queda en manos de Servihabitat (controlada por la firma Lone Star y CaixaBank). Lone Star es uno de los grandes fondos estadounidenses dedicados al ladrillo. Desde su creación, en 1995, ha sumado casi 86.000 millones de dólares (casi 78.000 millones de euros) con lo que puede invertir en el sector inmobiliario.

El doble papel de Blackstone 

Blackstone forma parte del negocio de Sareb pero también es uno de los grandes propietarios de pisos en España. Es uno de los grandes tenedores y fue el fondo que compró en 2014 más de 1.800 pisos de la Empresa Municipal de la Vivienda y Suelo (EMVS) de Madrid, muy por debajo del precio tasado. También es el dueño de Testa, una sociedad de inversión en activos en alquiler (Socimi) que se calcula que tiene entre 15.000 y 20.000 pisos, o de Albinara Properties y Fidere. 

El fondo estadounidense podría estar replanteándose su modelo de inversión en el mercado inmobiliario español, según las informaciones publicadas el pasado otoño. De momento, lo que está haciendo Blackstone es realizar desinversiones puntuales de inmuebles, por ejemplo con ventas al brazo inmobiliario del grupo asegurador Axa. 

Junto con ese gigante norteamericano, otros grandes propietarios de viviendas en alquiler en España son Lazora –rebautizada como Nestar–, Vivenio Residencial o Tempore Properties, todos ellos con carteras estimadas por encima de las 2.000 viviendas.

Estas firmas tienen capacidad para aumentar su apuesta por el alquiler en España pero también, según la futura Ley, tendrán que cambiar su modus operandi cuando quieran desalojar a inquilinos vulnerables que estén ocupando sus viviendas. Con la nueva regulación, tendrán que poner en marcha un procedimiento de intermediación, destinado a buscar una alternativa habitacional.

Los operadores que pueden crecer

Junto a los operadores que ya están en España hay otros que pueden aprovechar que se potencia la vivienda social para ampliar su hueco en este mercado. De hecho, la Ley de Vivienda “apuesta por unos parques públicos que se nutrirán del desarrollo urbanístico y edificatorio de suelos de titularidad pública, para lo que pueden contar con fórmulas de colaboración público-privada”, según recoge el texto.

Se puede tomar como referencia lo sucedido en el mercado británico. Allí, firmas como Schroders se han lanzado al desarrollo de vivienda asequible, lo que les permite mejorar las notas ESG, las ligadas a actividades vinculadas a la sostenibilidad medioambiental o social. En ese país, según explica esta firma en su web, su estrategia “se centra en viviendas asequibles de alta calidad (...) en áreas definidas como desfavorecidas por el Gobierno del Reino Unido”.

Otra firma que se ha planteado crecer en España es Nuveen, una gestora con activos que superan los 6.000 millones de dólares y que forma parte de TIAA, la firma que canaliza las pensiones de los maestros de Estados Unidos. Hace unos meses, según publicó el diario Cinco Días, Nuveen estaba buscando un socio para construir un megaproyecto de 5.000 viviendas en alquiler en España.

En Países Bajos, donde un 30% del parque de viviendas se destina al alquiler asequible –frente a algo más del 2% en España– el fondo inmobiliario Altera roza las 6.000 viviendas, una cartera similar en tamaño a la que está desarrollando la Comunidad de Madrid.  

Un modelo público que no podrá pasar a manos privadas

Entre los fondos que pierden –o no ganan– con las nuevas medidas en materia de vivienda están los que aspiran con hacerse con el control de carteras de inmuebles públicos. La Ley trata de evitar que vuelvan a repetirse indebidas enajenaciones del parque público de vivienda.

La pasada semana, en su debate en el Senado, Pedro Sánchez buscó comparar este modelo con el de los gobiernos del Partido Popular “que deriva” de “un modelo neoliberal que consiste, primero, en dejar de construir viviendas públicas y vender las que ya existían a fondos buitre. Y, segundo, liberalizar terrenos y dar rienda suelta a las grandes constructoras”, aseguró.

La Ley garantiza, según recoge el texto, que la vivienda protegida, ya sea social o de precio limitado, no pueda descalificarse. Con algún matiz, porque pone como excepción que sean viviendas promovidas sobre suelos cuya calificación urbanística no imponga ese destino y que no cuenten con ayudas públicas para su promoción. También, enumera, en aquellos casos que haya una justificación por las normativas autonómicas. En ningún caso, también en esas excepciones, el periodo en el que se produzca ese cambio de tipología no puede ser inferior a 30 años.