No es solo en Madrid y Barcelona: los alquileres se disparan en todas las ciudades

Si hace diez años pagabas 500 euros por un piso en una ciudad española, lo más probable es que ahora estés desembolsando alrededor de 650 euros por alquilar en la misma zona. Si pagabas 800, seguramente ahora te cueste más de 1.000 euros. Entre 2015 y 2022, los alquileres han escalado de media un 30% en cada una de las calles y barrios de las áreas metropolitanas españolas. 

Aunque la subida se notó primero en las grandes capitales como Madrid y Barcelona, la tendencia se ha ido extendiendo a todos los rincones del país, afectando tanto a ciudades pequeñas como medianas y grandes, la costa y el interior y tanto las zonas más caras como las más baratas, según el análisis de los datos de alquileres manzana por manzana realizado por elDiario.es.

En el siguiente mapa puedes ver cuánto ha crecido el precio mediano de los alquileres entre 2015 y 2022 en cada zona de la mayoría de ciudades españolas. Cuanto más oscuro es el color, más han subido las rentas.

Fuente: Ministerio de Interior

Los datos provienen del Sistema Estatal de Referencia del Precio del Alquiler de Vivienda, que incluye los alquileres por vivienda habitual declarados en el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF) cruzado con la información disponible de cada inmueble en la base de datos del Catastro.

En total, para 2022, el último año con datos disponibles, las cifras parten de los registros de cerca de dos millones de pisos alquilados por particulares que han sido declarados ante la Agencia Tributaria en el territorio fiscal común. Por tanto, quedan fuera de la estadística las viviendas alquiladas en la economía informal, las arrendadas por sociedades y empresas y los inmuebles ubicados o declarados por residentes de los territorios forales de Euskadi o Navarra. [Ver metodología]

Las cifras muestran cómo la subida del precio del alquiler se repite por todo el país. En Madrid y Barcelona, los inquilinos están pagando unos 200 euros más cada mes. Pero el encarecimiento de los alquileres no se limita a las grandes urbes y es incluso mayor en la costa mediterránea. En Baleares, Valencia y Málaga, los alquileres han subido en promedio un 40%. No se quedan lejos otras zonas de costa como Santa Cruz de Tenerife (+33%), Alicante (+32%) y Murcia (+29%) o las áreas colindantes de Madrid, como Toledo (+35%) o Guadalajara (+31%). El efecto también se ha expandido hacia el interior. En ciudades como Sevilla, Ávila y Huesca el encarecimiento ya es, en porcentaje, como el de Madrid capital, del 30%.

En general, el ascenso del coste del alquiler es similar en zonas caras o baratas, como se puede ver en  el siguiente gráfico. Cada punto representa una sección censal, la unidad administrativa más pequeña, que corresponde a un grupo de manzanas en una gran ciudad, un barrio en una ciudad mediana o un municipio entero en las áreas menos pobladas. Están agrupadas según el precio mediano de sus alquileres en 2015 y se sitúan más a la derecha cuanto mayor ha sido la subida de los precios entre 2015 y 2022.

En todos los grupos, se observa que la mayoría de barrios y zonas han registrado aumentos del 20% al 40%. En estas cifras no están incluidos los incrementos de precios producidos en 2023 y 2024, ya que los datos usados provienen de las declaraciones de IRPF y se publican con dos años de retraso.

El alquiler sube de forma similar en las zonas más caras y más baratas

Cada punto representa una sección censal según el porcentaje de subida del alquiler mediano en la zona entre 2015 y 2022. La línea negra | muestra el promedio de todas las manzanas en ese rango de precios en 2015.

Fuente: Ministerio de Vivienda

¿Por qué se ha producido esta subida generalizada del precio del alquiler? Los expertos y fuentes consultadas por elDiario.es señalan una mezcla de factores y no un solo motivo que explique el alza. Entre las causas principales está el crecimiento de la demanda para alquilar, impulsado por el aumento de población en las zonas metropolitanas donde se crea empleo. Entre ellos, familias jóvenes que quieren emanciparse, migrantes que llegan buscando trabajo o trabajadores nómadas atraídos por teletrabajar en España. Muchos de estos perfiles, explican, permanecen más tiempo en el mercado del alquiler por la dificultad para acceder a la compra de vivienda.

Una nueva demanda que no encuentra oferta de alquiler disponible en el mercado. En España hay un millón de hogares más que hace una década, según las últimas proyecciones del INE. En el mismo periodo, solo se han construido 600.000 nuevas viviendas. Una escasez de oferta agravada por la falta de terreno donde construir en las zonas con más demanda y el aumento de los costes de construcción.

“Además, el sector público no es capaz de absorber la demanda. Tenemos un parque muy pequeño de vivienda pública protegida frente al mercado”, explica Eduardo González de Molina, investigador especializado en políticas de vivienda de la University College of London y consultor de vivienda en la gerencia de Vivienda del Ayuntamiento de Barcelona.

Estas condiciones se unen a la proliferación de los pisos turísticos y de los apartamentos destinados al alquiler temporal, que apartan muchas viviendas del mercado del alquiler residencial en busca de mayor rentabilidad. Un estudio del 'Journal of Urban Economics' calculó que, en Barcelona, un apartamento alquilado a través de Airbnb genera los ingresos mensuales de un alquiler residencial en solo 10 días de ocupación.

También cambia la configuración del mercado inmobiliario con la llegada de un nuevo perfil de propietario: los fondos de inversión y los grandes tenedores. “La estructura de la tenencia de vivienda de alquiler está cambiando, cada vez hay más fondos de grandes inversores que han visto que es muy rentable el alquiler en España y eso está perjudicando al que quiere alquilar a un precio razonable”, opina Alejandro Inurrieta, doctor en Ciencias Económicas por la Universidad Complutense de Madrid y ex presidente de la Sociedad Pública del Alquiler. 

Todo esto crea una brecha entre la oferta y la demanda, que ha tensionado los precios del alquiler. “Hay una demanda embalsada que presiona y hace que los precios crezcan”, declara Inurrieta. Y estas zonas tensionadas están especialmente donde se crea empleo y donde hay más turismo. “Tienes una falta de vivienda localizada en las grandes capitales y las costas porque hay una emigración de los lugares donde se crea menos empleo a los lugares donde se crea más empleo”, explica González de Molina. “Al final, todo va a Madrid, a Barcelona y a Valencia”, añade.

En las zonas de costa, este aumento de demanda se ve afectado por la disminución de la oferta, con una parte que se va del mercado residencial al turístico. Es el caso de las ciudades de Málaga y Alicante, donde 7.000 y 3.500 viviendas ya se destinan al alquiler turístico, según las estimaciones del INE. Ambas ciudades han visto cómo los precios del alquiler han crecido un 40% desde 2015. El mismo fenómeno se repite en Canarias. Allí los alquileres se disparaban en los principales núcleos turísticos (sur de Tenerife y Gran Canaria o en las islas de Fuerteventura y Lanzarote) mientras alrededor del 10% del parque de viviendas se destina al alquiler turístico.

En ciudades como Barcelona también se ha notado, especialmente en los últimos años, el efecto del alquiler de temporada. Es una modalidad de arrendamiento pensada para personas que necesitan pasar un tiempo en una vivienda diferente de su residencia habitual, como por ejemplo trabajadores de grandes empresas, estudiantes o investigadores. 

“El incremento de la oferta de alquiler temporal se produjo en 2023, cuando se empezó a hablar de la tramitación de la Ley de Vivienda”, explica Helena Cruz, investigadora del Observatori Metropolità de l’Habitatge de Barcelona. “El miedo a la aprobación de una ley que limite los precios produjo esta salida de viviendas que estaban en el parque de alquiler residencial hacia el temporal”, añade, porque “los propietarios buscan asegurar la rentabilidad”. 

Hay lugares donde esta modalidad de alquiler está sobrepasando sus límites. “El alquiler de temporada está claro que está condicionando, sobre todo en Baleares”, declara Inurrieta. Ahí “es casi imposible alquilar de forma regular todo el año”, explica, en referencia a los contratos que buscan dejar la vivienda libre durante los meses de verano para el alquiler turístico.

La falta de alquiler regular en las grandes ciudades genera un efecto dominó: los hogares expulsados del centro se trasladan a los barrios periféricos y los que vivían en la periferia se trasladan a los municipios limítrofes que están absorbiendo a estos residentes, donde la demanda hace que los precios también suban. “El hecho de que haya montón de Airbnb en Chueca afecta a que hayan subido los precios en Getafe”, resume González de Molina. 

Esto se observa en el siguiente gráfico, donde se ve que la subida de los alquileres en las dos ciudades de más de un millón de habitantes en España (Madrid y Barcelona) es similar al resto de grandes capitales y las ciudades de su entorno con menos residentes.

La subida de los alquileres se expande de las ciudades grandes a las medianas

Cada punto representa una sección censal según el porcentaje de subida del alquiler mediano en la zona entre 2015 y 2022. La línea negra | muestra el promedio de todas las manzanas según la población del municipio.

Fuente: Ministerio de Vivienda

“Hay población que intenta ir a los centros urbanos donde se crea empleo pero se mueve a la periferia y entonces también la tensiona”, señala González de Molina. “Estamos intentando solucionar una crisis de empleo”, porque “hemos generado un país que no crea empleo de forma proporcional en el territorio”. 

Es por eso que Toledo recoge el encarecimiento de Madrid. Por ejemplo, Seseña (+51% de subida media del alquiler), Ocaña (+46%) e Illescas (+47%) están entre las ciudades donde más crecieron los precios de arrendamiento. En Yebes (Guadalajara) subieron un 43%. Este efecto se repite en otras zonas metropolitanas, como Granada, donde alquilar un piso se ha encarecido un 31%, que traslada el encarecimiento a otras ciudades de su entorno, como Armilla (+44%) y Las Gabias (+39%).

De hecho, Toledo es de las pocas provincias donde el alquiler se ha encarecido más fuera que dentro de la capital. En otras, como Tenerife, Barcelona, Almería o Tarragona, los porcentajes de aumento del alquiler dentro y fuera de la principal ciudad ya son muy parecidos. La ciudad de Valencia es la capital de provincia donde más han aumentado los precios de alquiler (+49%), cosa que arrastra a los municipios de su entorno, donde los arrendamientos suben un 37%. 

“No hay una sola medida que pare la sangría a corto plazo”

Pese a que España continúa siendo un país de propietarios (alrededor del 75% de los hogares tienen vivienda propia, según la Encuesta de Condiciones de Vida del INE) lo que en realidad está cambiando en el país es que “vivir de alquiler en la actualidad está siendo algo obligatorio y no voluntario”, detalla Inurrieta. “Hay un porcentaje de la población que está en alquiler porque no puede hacer otra cosa y no puede comprar una vivienda”. Entre los motivos están la dificultad para acceder a una hipoteca y los bajos salarios que obligan a los jóvenes a una emancipación tardía, de media a los 30,3 años, según los cálculos del Consejo de la Juventud de España (CJE). 

Parte de esta escalada de precios se explica, en palabras de González de Molina, porque la vivienda “es un bien de primera necesidad, insustituible”. “Pertenece a uno de esos pocos sectores donde el activo se aprecia” y forma parte de un mercado no competitivo donde “hay actores que aprovechan su posición de poder”. Sobre las posibles soluciones, es pesimista: “No hay una sola medida que pare la sangría a corto plazo. Esta crisis requiere décadas para ser solucionada. ¿Qué podemos hacer? Reducir el tiempo”, afirma. ¿Cómo? Por ejemplo, defiende una apuesta por aumentar el parque de vivienda pública.

En España, la vivienda pública tan solo representaría un 2,5% sobre el parque total de viviendas mientras la media europea se ubicaría en un 9% y en Austria o Países Bajos los niveles superarían el 20 y el 35%, según el Boletín Especial de Vivienda Social del año 2020. Unos porcentajes similares a los que recoge la OCDE. “Hace años que no se construye vivienda pública en alquiler, ese es el problema”, recalca el mismo experto. Las últimas cifras oficiales muestran que en 2006 se inició la construcción de 91.000 viviendas protegidas, pero la cifra se desplomó a las 11.000 en 2023, un 87% menos.

La respuesta del Gobierno, por el momento, no es tajante. El Gobierno se ha planteado alcanzar ese 9% de viviendas en “alquiler asequible”, recordaba la ministra de Vivienda, Isabel Rodríguez, en una entrevista en elDiario.es este viernes. Sin embargo, el Ejecutivo no detalla plazos ni presupuesto para alcanzar esa cifra. Rodríguez vincula el plan a la participación de comunidades autónomas, ayuntamientos y sector privado: “Habrá que cuantificar también su coste y el tiempo que tardaríamos en producirla y ponernos todos manos a la obra. Y cuando digo 'todos', es 'todos': todas las administraciones públicas con esa necesaria colaboración público-privada”.

“Una de las cuestiones fundamentales es aumentar el parque que esté protegido frente al mercado”, detalla González. “Esto genera competición en el mercado privado que le hace tirar los precios hacia abajo”. Coincide Inurrieta, que señala que “si hubiera un mercado público obviamente el mercado privado tendría que reaccionar y se comportaría de otra manera”. 

Entre los motivos que han llevado a construir poca vivienda pública y por los que no hay soluciones a corto plazo, apunta Inurrieta, está la elevada financiación que requiere, la lentitud en la rehabilitación o construcción y la necesidad de coordinación entre las distintas instituciones locales, autonómicas y estatales. Según sus cálculos, alcanzar el 30% de vivienda pública de otros países europeos requeriría construir un parque público de 7 millones de unidades. 

Entre las soluciones, señala González de Molina, debe de existir una verdadera apuesta por la vivienda pública y que además sea permanente; que no pueda salir al mercado libre al cabo de los años como ahora. Además, recalca que esa oferta tiene que ser asequible y “estar localizada en los lugares con alta demanda”.

Ambos expertos también hablan de un cambio en el modelo de construcción y de los materiales utilizados. El ladrillo, la materia prima estrella, debe dar paso a materiales más económicos y ecológicos, que permitan levantar inmuebles en menos tiempo, creando así viviendas de tipo modular, también conocidas como viviendas industrializadas.

También se pueden emplear ayudas al alquiler que “son importantes para ayudar a población muy vulnerable”, tal y como detalla González de Molina, aunque matiza que deben de ser entregadas bajo una política de control de precios que a día de hoy solo dos comunidades autónomas utilizan, Euskadi y Catalunya. “Es un mecanismo que congela precios y ralentiza el precio de mercado”. Sin embargo, “hay fugas” porque los controles de alquileres se aplican solo sobre los contratos realizados a través de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU). “Hay que incrementar los equipos de inspección para que se cumplan las normativas”.

Otra opción es limitar la compra en zonas tensionadas solo a uso residencial. O que las administraciones revisen el uso de viviendas transformadas en oficinas y en las que vive solo una persona. “Una buena parte del stock de vivienda en Eixample son viviendas de 100 metros cuadrados donde ahora vive una sola persona”, destaca. “Ahora mismo hay un mayor desequilibrio del uso de los metros cuadrados de las viviendas”. 

Sea como sea, mientras no cambie el mercado inmobiliario, en España uno de cada tres hogares que viven de alquiler destina más del 30% de sus ingresos a pagar la vivienda. Un hecho que afecta especialmente a las familias con menos recursos, la población joven y los que viven solos. La cifra señala las crecientes dificultades de muchas familias para encontrar un hogar asequible en las ciudades españolas.