Michaela Kauer, experta en políticas de vivienda: “Si un alcalde ya no sabe quién es el dueño de su ciudad, tiene un problema”

Si hay una voz autorizada para hablar sobre el éxito del modelo de vivienda social de Viena, que llega al 62% de su población, es Michaela Kauer (Viena, 1966). Experta en políticas públicas, fundamentalmente en política urbana y vivienda, habla con pasión y una perspectiva muy progresista sobre urbanismo. Defiende que la arquitectura debe estar pensada “por las personas para las personas”. Y considera que eso no lo están haciendo “los grandes arquitectos, que diseñan las ciudades sin pensar en la funcionalidad y, especialmente, en las necesidades de las mujeres, por ejemplo”.

Hace esa reflexión durante un paseo por Bruselas tras esta entrevista y antes de la sesión de fotos, que propone se realice en un complejo de viviendas sociales en la capital belga, en la que vivió de pequeña y en la que dirige desde hace quince años la oficina de Viena. Se para cada pocos metros para enseñarnos alguna curiosidad del entramado arquitectónico de la ciudad, como una piscina municipal cuyos baños se pensaron para las personas sin hogar o una escuela infantil diseñada por Victor Horta, una eminencia del art nouveau.

¿Cuál es la clave del éxito de Viena en materia de vivienda?

No hay una sola respuesta, pero diría que nunca dejamos de trabajar para las personas con las personas. Muy básico. Tenemos un enfoque holístico de la vivienda. La ciudad tiene que funcionar para todo el mundo: niños, jóvenes, mayores, personas con discapacidad, hombres, mujeres..., especialmente mujeres, porque hacen todas las cosas cotidianas. Además la ciudad tiene que ser verde y tiene que ser segura. Contamos con una larga historia al respecto. Son más de 100 años. En 1919, los socialdemócratas ganaron las primeras elecciones democráticas en Viena y, desde entonces, no se ha dejado de construir. Actualmente tenemos 4.000 pisos municipales en construcción. Intentamos desarrollar el sistema constantemente y hoy más de la mitad de la población, que es un millón de personas, vive en viviendas municipales o en cooperativas de Viena. 

¿Cómo funciona el sistema?

Es bastante básico. El 75% de los vieneses pueden optar a una vivienda social, municipal o cooperativa porque los umbrales de renta son bastante altos, lo que significa que mucha gente está cubierta. Tenemos un concepto amplio de la vivienda: todo el mundo debería tener una buena vida y eso significa la garantía de tener un piso seguro, asequible y saludable. 

Tenemos 223.000 pisos municipales en los que viven medio millón de personas y cada año se liberan unos 9.000 o 10.000 por razones naturales (la gente muere) o porque la gente se mueve dentro del sistema. Hay unas 16.000 personas en lista de espera y como máximo la espera es de dos años, pero puedes entrar en una especie de vía rápida si vives en condiciones muy insalubres, o si eres mujer víctima de violencia machista, o tienes una enfermedad, o tienes muchos hijos…

En Viena se pagan 6,60 euros por metro cuadrado, un alquiler de coste. Los contratos antiguos son indefinidos y el precio está marcado por una lista de criterios

¿Y qué sucede con las personas que no están cubiertas por el sistema?

El 75% de la población tiene derecho y el 62% vive en este sistema. También tenemos el mercado privado. En Austria tenemos una protección muy fuerte de los inquilinos. Los contratos, especialmente los más antiguos, son indefinidos y hay controles de alquiler. Tenemos un sindicato de inquilinos muy fuerte. Para resolver los problemas entre los inquilinos y los propietarios hay instituciones municipales de solución de controversias legales sin que haya que recurrir a los tribunales con un abogado.

La ley establece un alquiler básico y una lista de criterios, que pueden tener añadidos. ¿Hay ascensor? ¿Hay conserje? ¿Cómo es la zona? ¿Hay jardín? ¿Las ventanas son nuevas o no? ¿La casa está reformada o no? Todas estas cosas pueden añadirse al alquiler básico. Lo que suele ocurrir es que los propietarios piden más de lo que deberían según la lista de criterios. Por eso son tan importantes todas estas pequeñas entidades para la resolución legal de conflictos, porque uno va allí y dice: “Creo que pago demasiado”. Y ellos, por autoridad en base al catálogo de criterios, dirán si es correcto o si tienes que pagar menos, que es lo que ocurre muy a menudo.  

¿Es interesante para el sector privado entrar en el mercado de la vivienda?

Tenemos inversores privados, pero una nueva ley de zonificación establece que todo nuevo desarrollo urbanístico debe tener dos tercios de vivienda protegida. Aseguramos que la gran proporción de viviendas sociales y cooperativas no solo se mantenga, sino que siga creciendo. Contar con una gran proporción de viviendas sociales tiene un efecto moderador sobre los precios del mercado en general. Y eso es importante porque crea mejores condiciones para los que quieren o tienen que estar en el mercado privado.

¿Cree que el pensamiento neoliberal se ha impuesto en el sector de la vivienda?

Neoliberal es una palabra que realmente no me gusta porque es liberal. En cierto modo, los mercados financieros observan que pueden obtener beneficios y se ha vuelto muy fácil para los grandes inversores globales, es decir los fondos de inversión inmobiliaria, comprar bloques enteros de edificios. La gente que vive allí ya ni siquiera sabe quién es su casero. Está en algún lugar de Bahamas. Así que están realmente amenazados por este tipo de “financiarización” del mercado de la vivienda. Claramente también hay una cuestión global. ¿Cómo se controlan todas estas formas algorítmicas capitalistas de obtener beneficios? Esto es algo que tenemos que estudiar.

¿Tienen fondos buitre en Viena?

Hay algunos. El problema es que no sabemos mucho al respecto. Nadie lo sabe realmente. Es muy difícil recopilar datos sobre la financiación. Hay que ir a los informes de esas empresas para ver realmente dónde están invirtiendo, porque a menudo no es en absoluto transparente. Una creciente comunidad de expertos y también representantes de inquilinos y ciudades pidieron un registro de transparencia para las inversiones inmobiliarias, sobre todo las globales, porque necesitamos saber de quién es la ciudad. Si un alcalde ya no sabe quién es el dueño de la ciudad, tiene un problema.

Ha dicho que el modelo de vivienda tiene que funcionar especialmente para las mujeres. ¿A qué se refiere?

La asequibilidad de la vivienda tiene que ver con dos cosas: en primer lugar, los ingresos y, en segundo lugar, los costes. La brecha salarial es del 16% y en pensiones alcanza el 40% en Europa. Muy a menudo, hay mujeres que no pueden permitirse vivir solas, por lo que dependen de una pareja de la que ya no quieren depender. Por supuesto, existe una dimensión de género en la asequibilidad y mucho más con la pobreza energética, que ha agravado realmente toda la situación.

Ahora tenemos un complejo de viviendas municipales que está especialmente dedicado a las madres solteras con ciertas instalaciones para que puedan intercambiar mejor y ayudarse entre sí. Y eso es algo nuevo. 

Desde su punto de vista, ¿cuál es la situación de la vivienda en Europa?

Muy diversa. El problema de la vivienda es muy local. En España, vemos adultos jóvenes que viven con sus padres, mucha turistificación, problemas con gente que ha perdido su casa... El panorama es diferente, por ejemplo, al de los países del este, donde también hay muchas viviendas en propiedad. Tras la caída del comunismo, la solución típica fue dar los pisos a los antiguos inquilinos y convertirlos en propietarios, pero sin prever ningún tipo de reservas para el mantenimiento, sin normas para una buena gestión común, sin normas sobre lo que hay que hacer cuando hay que renovar o aislar, etc.

En Berlín, por ejemplo, hace unos años vendieron sus viviendas municipales. Y ahora tienen a Blackrock y Vonovia y compañía dentro porque se ha convertido en un gran negocio. El problema es que, muy a menudo, cuando hablamos de vivienda, hablamos de las expectativas de beneficios del sector inmobiliario, pero no hablamos lo suficiente de los efectos de una mala situación de la vivienda en la economía real. Actualmente tenemos muchos problemas con empresas que no pueden empezar nuevos proyectos porque no encuentran gente, porque estas personas no pueden encontrar viviendas asequibles donde está la empresa. Es un problema creciente en Europa. Si la gente tiene que pagar una parte tan importante de sus ingresos por la vivienda, incluyendo ahora la energía, se pierde el poder de compra para la economía real. Eso es empleo. Son empleos reales para gente real. Y esa es una economía sólida que necesitamos en Europa. Y también es una cuestión de competitividad de Europa. Si no conseguimos resolver la crisis inmobiliaria, tendremos un auténtico problema de competitividad.

En Berlín se vendieron los pisos municipales y ahora están desesperados. Jamás hay que permitir que la vivienda con apoyo público pase al mercado libre

¿Resolver la crisis de la vivienda es una cuestión de fondos o de regulación?

Tenemos una rica diversidad de posibles soluciones de vivienda en Europa, porque todas las ciudades, las regiones y los países de Europa han desarrollado algún tipo de sistema para ayudar a las personas necesitadas. Muy a menudo se trata de viviendas sociales con alquileres subvencionados que se calculan a partir de los ingresos, como en Portugal. En Austria, Alemania y lo que se está debatiendo ahora en Irlanda, no es así. Se limita el precio del alquiler a lo que cuesta construir, planificar, mantener, gestionar y renovar el edificio. En el caso de Viena, el alquiler municipal son 6,60 euros por metro cuadrado, un alquiler de coste. 

Un sistema que me encanta porque es uno de los mejores desde el punto de vista económico, medioambiental y social es el sistema cooperativo. En Austria, el 25% de los ciudadanos vive en cooperativas. Y es muy importante porque eso le da mucha estabilidad a sus vidas. El dinero se queda en el sistema y se reinvierte con fondos rotatorios, que es un concepto interesante. Los primeros años pagas un poco más, porque estás pagando los costes de construcción y de establecimiento. Pero luego el alquiler baja un poco. El sector cooperativo es mucho más rápido en la adaptación al cambio climático que el sector privado. Las cooperativas son más rápidas renovando porque tienen estas reservas e incluso están obligadas por ley a invertirlas en este tipo de cosas. Así que soy una fan.

En lugares como Madrid, ¿hay tiempo para solucionar el problema o ya es tarde? No existe ese sector público, hay muchas casas vacías... ¿Hay alguna posibilidad de regular que las casas no puedan estar vacías? 

Muchas ciudades están debatiendo ahora un impuesto si no usas tu piso, si está vacío, si lo dejas desocupado. Hay un potencial en el mercado que no utilizamos, así que se podrían buscar incentivos, como las agencias de alquiler social. A veces puede ser necesario ser un poco más audaz, ver quién es el propietario y analizar qué se puede hacer.

Si la gente tiene que pagar una parte tan importante de sus ingresos por la vivienda, se pierde el poder de compra para la economía real. Y eso son empleos reales para gente real

En España quedan muy pocos alquileres públicos, casi todos los que había se vendieron a fondos durante la crisis. Además, la vivienda en propiedad construida durante años con algún apoyo público ha pasado al mercado libre. ¿Qué opina de este sistema?

Nunca, jamás hay que permitir eso. Una vez que se ha invertido, tenemos que apoyar que esa sea una buena inversión para la sociedad a largo plazo. Si damos a la gente estabilidad en la vivienda, aunque sean muy vulnerables al principio, podrán crecer porque están en un lugar seguro. No corren la amenaza de ser desahuciados todo el tiempo, así que pueden empezar a crecer. Está claro que tenemos que mantener este tipo de cosas para que no pase lo de Alemania, en Berlín, donde, como comentaba antes, se vendieron los pisos municipales y ahora están desesperados. 

¿Y a nivel europeo hay algo que se pueda hacer para frenar la crisis de la vivienda?

Hay algunas cosas. Disponemos de mucho dinero, pero nunca será suficiente para crear viviendas, porque la financiación básica de la vivienda siempre será local. Las ciudades utilizan muchos fondos de la UE, así que hay mucho dinero. Pero muy a menudo las autoridades municipales no tienen medios para invertir ese dinero de forma inteligente. Y también uno de los problemas es que las instituciones europeas tienden a querer ver un resultado inmediatamente. Pero, si hacemos un desarrollo urbano en Viena, esto puede llevar 20 años. A menudo pueden pasar diez años hasta que llega la primera grúa. Siempre se espera que sea rápido, pero no es así. Sobre todo en las ciudades, tenemos que integrarlo en un plan de desarrollo urbano. No pensar solo en las casas, sino en las escuelas, la infraestructura social, las empresas que tienen que estar ahí, porque no debería ser una ciudad dormida, sino una ciudad viva.

Uno de los problemas que ha mencionado son los pisos turísticos. ¿Existe ese desafío en Viena? 

Sí, pero detectamos el problema muy pronto. La ley dice claramente que alquilar tu piso municipal o cooperativo a alguien para ganar dinero no está permitido. El problema era que, por supuesto, tienes este tipo de gente a la que no le importa la situación legal y conseguir la información era el truco porque las plataformas de alquiler no comparten la dirección concreta. Construimos una gran alianza de ciudades, junto con Barcelona o Ámsterdam, para presionar por la nueva legislación a nivel de la UE.

¿Y cómo es esta legislación en este momento?

Las plataformas turísticas tienen que facilitarnos los datos, y los estados miembros son responsables de crear los instrumentos para recopilarlos. 

¿Cómo se combaten los pisos turísticos?

París hizo un buen trabajo al respecto porque establecieron un máximo de pisos turísticos. Una de las plataformas, Cali, luchó contra esa decisión, pero París ganó ante el Tribunal Europeo, que estableció claramente que hay un interés superior de la ciudad para mantener la asequibilidad en su sector de la vivienda. Por eso, por supuesto, las limitaciones son posibles. Fue una sentencia muy importante.