El precio de las hipotecas cae a mínimos en España pero se mantiene un 25% por encima de la media europea

Nunca antes las hipotecas fueron tan baratas. Ni siquiera durante la época de la burbuja inmobiliaria antes de la crisis financiera de 2008 aparece en las estadísticas con un tipo de interés medio tan bajo. Las ofertas de los bancos bajando cada vez más el coste de un crédito para adquirir una vivienda se solapan y las entidades luchan por atraer a los clientes, más todavía cuando el coronavirus ha causado un freno en el sector inmobiliario. Sin embargo, pese a que desde hace años el precio de una hipoteca en España no ha dejado de caer, la distancia respecto a otros países sigue siendo considerable.

Hace unos días todos los ojos se dirigieron en el sector financiero a Dinamarca, conocido como uno de los mercados del mundo con las hipotecas más baratas. El banco Nordea cumplió con un anuncio que había hecho meses atrás y comenzó a comercializar hipotecas a 20 años al 0%. Desde hacía tiempo, varios bancos daneses ofrecían hipotecas al 0,5% y algunos avanzaron su intención de llevarlo a créditos a tipo fijo sin, a priori, coste. Algunos más han avisado que, tras Nordea, se unirán a este tipo de ofertas. Sin embargo, el caso de Dinamarca guarda algunas diferencias importantes respecto a España y el resto de la zona euro. En primer lugar, su banco central comenzó a fijar los tipos de interés en negativo años antes de que lo decidiera hacer el BCE. Es así desde que en 2012 las autoridades del país intentasen mantener la paridad de la corona con el euro. La segunda diferencia se encuentra en el modo en que los bancos daneses obtienen el dinero para entregar hipotecas. Allí, los fondos se obtienen de emisiones de bonos en el mercado y no mediante depósitos. Es decir, al final el banco es un intermediario entre un inversor y el cliente que quiere comprar una casa.

Pese a las diferencias, Dinamarca no hace más que mostrar una senda que están siguiendo buena parte de las economías occidentales. Con los tipos de interés tan bajos, en terreno negativo desde hace años, obtener un crédito es más barato que nunca. Pero pese a ello, España se caracteriza por ser uno de los países de la zona euro con las hipotecas más caras. En noviembre del año pasado, último dato recogido por el Banco Central Europeo, el interés medio al que se firmaron las hipotecas a más de 10 años fue del 1,69%. La media europea, sin embargo, se encontraba en el 1,35%. Es decir, pese al suelo que tocaron estos préstamos en nuestro país, siguen siendo un 25% más caro que en la media de la UE.

La serie histórica del BCE muestra el intenso abaratamiento que han tenido las hipotecas en España. Desde que el BCE sometiera los tipos de interés a negativo, el precio de un préstamo para comprar una casa se ha desplomado un 60%. El abaratamiento en la zona euro en el mismo periodo ha sido superior. Sin embargo, en poco más de un año, ese margen se ha estrechado y si en septiembre de 2019 la distancia era de hasta un 50%, en noviembre de 2020 había caído a la mitad. Pese a ello, España se mantiene como el quinto mercado europeo con las hipotecas más caras —aunque el BCE no recoge en su serie el dato de Grecia, Malta o Chipre—. Se sitúa justo por debajo de Países Bajos, pero muy por encima de otras grandes economías como Alemania y Francia, donde la media de las hipotecas a más de 10 años son un 50% y un 30% más baratas que en España.

Lejos quedan los tiempos de la burbuja inmobiliaria, cuando en España las hipotecas se comercializaban con un coste sensiblemente inferior a la media de la zona euro o a la de otras grandes economías del continente. En 2005 llegaron a ser un 28% más baratas que la media europea. Desde el año 2011, cuando la crisis financiera provocaba la desaparición de las antiguas cajas de ahorros, especializadas en el negocio hipotecario, el precio de las hipotecas españolas se ha situado históricamente por encima de la media de la zona euro. El máximo se alcanzó en 2014, cuando las hipotecas eran un 84% más caras.

La zona euro lleva desde 2016 con los tipos de interés en negativo y a finales del año pasado el euríbor, de referencia para los préstamos hipotecarios, tocó su mínimo histórico, rozando el -0,5%. Este hecho ha llevado a que en todos los países de la zona euro se hayan desplomado los precios. Los tipos de interés negativos en Europa, o muy bajos en otras geografías como EEUU, Reino Unido o Japón, han llegado para quedarse durante un largo tiempo. Así lo apuntaba recientemente el medio financiero Bloomberg, que señalaba que la crisis del coronavirus obligará a los bancos centrales a mantener estos tipos bajos, lo que afecta a mercados como el hipotecario. Según dicho medio, este año no se producirán cambios, incluso algún país los bajará.

No es complicado encontrar en España ofertas de hipotecas variables donde el diferencial que se plantea por el banco ya está por debajo del 1% —con importante letra pequeña, como la necesidad de contratar productos ligados para obtener esa oferta—, lo que lleva a tipos de interés en este tipo de productos a acercarse a cero. Una razón que explica que la media española no haya bajado incluso más durante este tiempo ha sido la apuesta de los bancos españoles por las hipotecas a tipo fijo frente a las variables, que tradicionalmente han sido más baratas. De este modo, se mantiene algo más de rentabilidad en un negocio que aporta cada vez menos margen a las entidades. En octubre, último dato conocido del INE, el 48,9% de las hipotecas comercializadas eran a tipo fijo, aunque en algún momento del año llegaron a superar el 52%. Hasta 2016, año en el que el euríbor pasó a negativo, su presencia en España nunca había superado el 6%.

En cualquier caso, en España existe un tope legal para la bajada de las hipotecas. La última ley hipotecaria, aprobada en 2019, señalaba en su articulado que el tipo de interés nunca podrá ser negativo. Es decir, si la situación económica se complicase y el BCE tuviera que seguir bajando los tipos de interés, nunca se podrían firmar hipotecas a menos del 0%. Esto afecta a las nuevas hipotecas constituidas desde entonces, pero en el sector hay un debate abierto sobre qué ocurre con hipotecas previas, especialmente constituidas en época de burbuja inmobiliaria, con diferenciales muy bajos y que con el euríbor en su mínimo histórico, podrían encontrarse en negativo. Es decir, que el banco tuviera que pagar por ellas. Por el momento no se vislumbra que esto vaya a ocurrir. Una de las últimas directivas en valorar esta situación ha sido esta semana María Dolores Dancausa, consejera delegada de Bankinter señaló que sería un “despropósito” y “absurdo” que el prestamista tuviera que pagar por dar un crédito.

Los créditos al consumo también son sensiblemente más caros

Pero las diferencias entre España y Europa en cuanto al coste de los créditos no se limita exclusivamente a las hipotecas para comprarse una vivienda. Las estadísticas europeas también muestran una distancia considerable en lo que se refiere a los préstamos al consumo, aquellos destinados, por ejemplo, a la compra de un coche o de electrodomésticos. Este negocio había crecido sensiblemente durante los últimos años y el Banco de España llegó a advertir en repetidas ocasiones de los riesgos que suelen conllevar, al tener una morosidad más alta que las hipotecas. Sin embargo, la crisis del coronavirus ha provocado un freno en esta actividad, debido a las condiciones económicas y el freno en el consumo. El citado organismo apuntaba esta semana que durante el año pasado los bancos han endurecido las condiciones para estos préstamos.

En este caso, los créditos al consumo más de un 20% más caros que la media de la zona euro, según las estadísticas del BCE, cuyos últimos datos recogidos son del mes de noviembre. En aquel mes, la media de estos préstamos concedidos en España fue del 6,73%, su nivel más bajo en más de una década. Sin embargo, la media de los países que tienen el euro como moneda fue del 5,52%. Al igual que ocurre con las hipotecas, la distancia se ha ido estrechando en los últimos tiempos, puesto que en 2019 era del doble. En este caso, España sale mejor parada respecto a Alemania, que tiene un coste algo superior para los créditos al consumo, pero todavía lejos de Francia o Italia, donde estos préstamos cuestan menos de la mitad.

Por último, España también sale mal parada en la comparación con los intereses que de media se pagan por otros productos bancarios, como en el caso de las tarjetas revolving y los descubiertos en cuenta. Según la misma fuente, en España de media se pagó en el mes de noviembre un 9,11%, mientras que la media de la zona euro fue del 6,25% y en Francia o Italia se situaron por debajo del 5%. Este tipo de productos tuvieron el año pasado un importante revés judicial en España, después de que el Tribunal Supremo tildara de usura el elevado interés que se pagaba en determinadas entidades y, en concreto, señalaba a WiZink por préstamos a más del 26%. A raíz de aquella sentencia, el Gobierno implantó una nueva normativa llamada a dar más transparencia a estos préstamos que pueden suponer un endeudamiento insostenible y que entró en vigor a comienzos de este año.