Los alquileres están bajando: guía práctica para renegociar el precio con tu casero

¿Ha pinchado la pandemia la burbuja del alquiler? Los datos de los portales inmobiliarios —la fuente más actualizada, a falta de que el Ministerio de Transportes ponga al día su índice oficial— hablan de bajadas de entre el 1% y el 7% interanual en las principales ciudades, aunque la media nacional siga al alza (+3,6% en octubre). Madrid y Barcelona ya habían tocado techo antes del confinamiento. Ahora sus precios caen casi un 8% respecto al año pasado.

Aunque hay matices por zonas y tipo de vivienda (las periferias suben o bajan menos que el resto), la sensación en Madrid es que hoy es más fácil alquilar que hace un año. “Vimos un piso que nos gustó. Costaba mil euros. Dijimos que 950”, cuenta Alejandro, un editor de vídeo que ha alquilado este mes. “Nos plantamos ahí: sabemos que la cosa está muy malita, que no paran de salir pisos y que se puede rascar”.

Barcelona es un caso aparte. Los precios están regulados desde septiembre. “Puedes negociar con tu casero. Si no quiere, el nuevo contrato que haga estará limitado por el índice del alquiler”, resume el portavoz del sindicato de inquilinas Fernando Bardera. “Un casero inteligente preferirá bajarlo a tener que buscar a otra persona”. El Gobierno prepara una Ley de Vivienda que, según la información que ha dado, permitirá a comunidades y ayuntamientos regular precios en zonas “tensionadas”. Así que la normativa catalana se extenderá a aquellos municipios que lo deseen. Por ejemplo: el ayuntamiento de Palma ya ha dicho que está por la labor, mientras que la Comunidad de Madrid ha manifestado su “firme oposición”.

Que el mercado esté a la baja supone una buena oportunidad para renegociar el precio del alquiler, sobre todo tras años de subidas al amparo de la Ley de Arrendamientos Urbanos. “El inquilino y el comprador tienen la sartén por el mango”, considera el analista del mercado inmobiliario Borja Mateo. “El dueño pensará que él no le alquila el piso a cualquiera. Planteémoslo de otra forma: tú no vas a pagar mil euros al mes a cualquiera. No hay que pecar de ingenuo”.

Consultándole a él, a otros expertos del sector y a inquilinos que alguna vez han negociado con éxito, hemos preparado esta lista con consejos para ayudarte.

Si quieres quedarte en tu piso pagando menos:

Infórmate sobre cuánto vale realmente. Hoy en día es fácil: consulta en Fotocasa e Idealista a cuánto están los pisos con las mismas características (tamaño, número de habitaciones, iluminación, año de construcción, tipo de calefacción, aire acondicionado, etc.) en tu área y empieza a delimitar. Idealista tiene una potente herramienta que integra datos del catastro, viviendas en alquiler alrededor y evolución del precio por metro cuadrado en la zona. En Catalunya está el ya citado índice de precios del alquiler. A nivel nacional, tenemos el índice del MITMA con datos de 2013 a 2018 basados en las fianzas depositadas y no en los anuncios, lo que los ajusta más a la realidad y revela bajadas de hasta el 57% respecto a los portales.

Otra opción es usar a las inmobiliarias. Mateo recomienda en su guía de técnicas de negociación de alquiler (un documento escrito en la anterior crisis pero que sigue vigente) invitarlas a tu casa haciéndote pasar por el dueño. Les dices que estás pensando en alquilar y que te valoren el piso. Lo normal será que te den un precio menor del que darían al potencial inquilino, porque ellas quieren alquilarlo (a menor precio, más posibilidad) y ganar comisión.

Con todo, tendrás una idea precisa de qué rebaja puedes pedir.

Permanece atento a otros pisos del edificio. Si alguno se queda vacío, entérate del precio; si es inferior, inclúyelo en la negociación. En edificios gestionados por empresas es útil ver si hay movimiento. “En 2012, nos dimos cuenta de que se estaba marchando gente. Mirando por la zona vimos que había bastante oferta”, cuenta Daniel, un joven de Madrid que alquila en un edificio propiedad de una empresa. “Lo comentamos, nos bajaron cien euros y nos concedieron una plaza de garaje gratis. Actualizamos el contrato y listo”.

Prepara todos los datos, incluyendo los de lo mal que está la economía. Por todos los datos no solo nos referimos a los precios de alrededor, sino a la situación macroeconómica. Mateo es partidario de hacer lo que haga falta, incluso de decir que te vas a quedar sin trabajo y deseas seguir pagando aunque no sea verdad, siempre que esté dentro de la legalidad. También de negociar por escrito, en tono sosegado, evitando ser visceral.

“Que se vea que te lo curras. Escribes un email indicando la tasa de paro, la tasa actual de impagos [que ha subido] y la situación del mercado, con datos de lo que han caído los alquileres y lo que van a caer”, explica. “Sugieres un precio. 'Sé que la diferencia es grande, pero me comprometo a pagar'. Los españoles damos por hecho que tenemos que comulgar con ruedas de molino. Y no es así. Usted quiere cobrarme 1.000 y yo quiero pagar 600. Vamos a negociar”.

En muchos casos, el casero preferirá mantener a un inquilino conocido que buscar otro nuevo (con la consecuente pérdida de ingresos mientras tenga el piso vacío). Mateo recomienda revisar los precios cada año.

Recopila los problemas de la vivienda y analiza cuánto costaría arreglarlos. Aritz, un arquitecto de Bilbao, cuenta que hace dos años renegoció su alquiler haciendo una tasación por comparación (recopilando datos) e incluyendo un listado de desperfectos y carencias. Por ejemplo: cambiar las ventanas para aislar mejor la casa. Junto a eso, preparó un presupuesto y ofreció mantener el precio a cambio de la reforma. Si no te lo bajan, al menos que mejoren lo que falla.

“Sé que algunos amigos arquitectos también lo han hecho, siempre elaborando un trabajo que respalde la solicitud”, explica.

Juega la baza de la fianza. Aunque es obligatorio, no todos los propietarios depositan la fianza. Desde el sindicato de inquilinas recomiendan usar esta baza para resolver conflictos. “Si no la tienen depositada, es una herramienta buenísima”, dice su portavoz. “Puede parecer rastrero, pero si no te quieren arreglar algo puedes ir a la agencia del alquiler a decírselo. Y la agencia suele recomendar al casero que trate bien a su inquilino”.

Di que te vas. “El propietario de primeras te dirá que no baja un duro y que cumplas el contrato hasta su vencimiento. Pero ahí está la perseverancia. Hazle ver que hay pisos parecidos más baratos, que tu precio está disparado y que si no lo baja te tendrás que ir”, recomienda el empresario inmobiliario Eduardo Molet. “Yo creo que si el propietario le da una pensada preferirá bajarlo. Vamos a estar dos años de bajada de rentas”.

Cuéntale al casero tu situación personal. “Hace cinco años empecé un trabajo peor pagado y tuve que bajar mi nivel de gastos. Llevaba cuatro años en el piso. Mi casero tenía unos cuantos pisos más y su interés eran inquilinos que no dieran problemas y pagaran puntualmente. Le conté mi situación, la entendió y aceptó una rebaja de 50 euros y el compromiso de no subírmelo en tres años”, explica Manuel, periodista en Madrid.

Otros casos consultados van en la misma línea: con el compromiso de quedarte, los caseros particulares aceptan rebajas. Si es empresa, no siempre funciona. “Mi casero es Blackstone y le da absolutamente igual. Nunca conseguí comunicarme con un humano, así que al final me fui”, explica una persona que prefiere no dar su nombre. “Me enteré de que esa semana tenían 300 salidas. Ahora veo que lo han bajado 150 euros: yo pagaba 1.050 y están por 900. Llevan así desde octubre”.

Si acepta, firma un nuevo contrato. Los contratos firmados entre 2013 y 2019 están bajo la Ley de Arrendamientos Urbanos, que permite subir el precio a los tres años. En 2019 hubo una modificación de la ley que elevó la duración de los contratos a cinco años (si el propietario es particular) y a siete (si es empresa). “Toda modificación deberá ser recogida por escrito”, apuntan desde Facua. El sindicato de inquilinas sugiere firmar un nuevo contrato en lugar de una adenda al anterior. “Es lo mejor, porque así reseteas y estás bajo la nueva ley”, concluye Bardera.

Si buscas un piso nuevo:

Pon a las inmobiliarias a trabajar. “Su fin es la intermediación. Quieren que tú pagues lo máximo y el propietario baje todo lo posible el precio para que la operación se cruce. ¿Qué más da pagar a alguien si te levanta la libre de un gran piso a un gran precio?”, apunta Mateo en su guía. Llama a varias, di lo que quieres y cuánto estás dispuesto a pagar, sugiere pagar varios meses por adelantado (“un gran gancho”) y escribe emails cada cierto tiempo para que te den novedades. “Que la persona en la agencia vea que, en cuanto tenga lo que quieres, se llevará su comisión”, continúa. Si el mes de agencia lo vas a pagar tú, lo lógico será que la inmobiliaria trabaje para ti.

Sabemos que no siempre es así. Si la inmobiliaria no ha hecho nada, ¿cómo evitar el mes de agencia? “La ley no tiene un párrafo clavado que lo prohíba, pero sí especifica que te pueden pedir garantías”, explica Bardera, del sindicato. “Las garantías son eso, garantías. Se puede considerar que el mes de agencia beneficia al casero y no a ti. La inmobiliaria está bajo la ley de consumo, así que si entiendes que no es procedente puedes decir: ¿no me alquiláis por no pagar el mes? Vale, pues sacadme una hoja de reclamaciones y a ver qué dice Consumo. ¿No tenéis hojas? Llamamos a la Policía y que tome parte. No es la panacea, pero existe la posibilidad de que digan: vamos a hablarlo”.

Por otro lado, recuerda que la fianza en vivienda habitual debe ser de un mes y que cualquier garantía adicional “no podrá exceder dos mensualidades de renta”, apuntan desde Facua.

Fíjate en cuánto tiempo llevan puestos los anuncios y contraoferta. Cuantos más meses esté sin alquilarse un piso, más dinero está dejando de ingresar su dueño. Y aún con esas hay algunos que no bajan el precio. Teniendo esto en cuenta, puedes decir: te pago un mes más (y te cubro las pérdidas de este mes que lo has tenido vacío), pero firmamos una mensualidad más baja. Así sales ganando a largo plazo.

Un lector cuenta un caso práctico. “En enero, el dueño pedía 900. Yo ofrecía 750. A finales de febrero volví a llamar y dije que le pagaba febrero si lo dejábamos en mi precio. Le hice ver que con esos dos meses sin alquilar ya habíamos llegado a mi precio por el resto del año. A veces no se dan cuenta de que perder un mes de alquiler es mucho dinero”.

No expreses satisfacción. Consejo de Mateo para cuando vayas a ver casas. “Aunque una casa te guste, cállatelo. Usa expresiones neutrales como 'ya le diré algo si le interesa', 'me lo pensaré'... Cualquier precio que te pongan sobre la mesa es muy caro aunque sea fantástico”.

Ve a ver pisos en venta. “Después de la bajada de los alquileres viene la de la venta”, continúa este experto inmobiliario. Es momento para ser creativo. Aunque quieras alquilar, puedes visitar pisos en venta (si llevan varios meses anunciados, mejor) y ofrecer una rentabilidad mientras lo colocan. Como tendrás que aceptar una cláusula para rescindir el contrato con preaviso corto y permitir alguna visita, rebaja la mensualidad. Para el dueño es mejor que nada. Y tal y como está el mercado, con la compraventa de segunda mano cayendo al 15% interanual, si el piso es caro tardará en venderlo.

Adelanta el dinero. Dices: “no puedo pagar 1.000 pero sí adelantar seis meses a 800 euros”. Así das confianza, solvencia y ahorras una buena cantidad.