Sorcha Edwards: “Si el control de precios solo se aplica a una parte de las viviendas en alquiler, el impacto será limitado”

Sorcha Edwards es secretaria general de Housing Europe, la organización que integra a 46 federaciones, nacionales y regionales, de 25 países europeos, y una de las principales voces europeas en materia de política de vivienda bajo enfoque social.

Una política que, en las próximas semanas, afrontará cambios relevantes en España, dado que el Gobierno tiene pendiente aprobar, después de todos los trámites de consulta obligatorios, el anteproyecto definitivo de la nueva Ley de Vivienda. 

Esta no se será realidad, al menos, hasta la recta final de 2022, cuando supere su tramitación parlamentaria, y abrirá la puerta a los índices de referencia en los alquileres de las zonas tensionadas, aunque tendrán que ser las comunidades autónomas las que decidan ponerlos en marcha, algo nada probable en las presididas por el PP. Y hay más medidas que tienen que estar listas en las próximas semanas, como el bono de 250 euros de alquiler para jóvenes. 

Hablamos con Sorcha Edwards sobre el impacto que tendrá la nueva regulación y, también, sobre las causas de los problemas en materia de vivienda que arrastra España desde hace décadas.

Como experta en vivienda social y ante los cambios de regulación, ¿cuáles son, en su opinión, los grandes problemas que afectan a España?

Hay bastantes factores que han dado forma al actual mercado inmobiliario español. Si nos remontamos a hace algo más de 10 años, las consecuencias de la crisis financiera fueron especialmente severas, cuando la construcción se frenó abruptamente. Además, en España, tradicionalmente, hay una preferencia por la vivienda en propiedad, que ha sido impulsada por la política pública. Ya en esa crisis financiera cambiaron las necesidades de la gente, porque menos españoles podían comprar y creció la demanda de alquiler, sobre todo entre los jóvenes. Sin embargo, desde entonces, la oferta y la demanda nunca han llegado a un punto de encuentro. En nuestro último informe de marzo de 2021, vemos que el stock de alquiler social solo es el 1,6% de la oferta de vivienda en España. La oferta pública de alquiler sigue siendo extremadamente pequeña y esta escasez se ha visto agravada por la privatización de viviendas y el alquiler turístico, que ha dado lugar a la especulación de precios, no sólo en las grandes ciudades, también en las pequeñas. 

¿Cuáles son los países que mejor política de vivienda desarrollan y qué podría o qué debería copiar España?

Austria y Dinamarca son los mejores estudiantes cuando hablamos de una política eficaz. Aproximadamente, el 24% y el 21% de todo el parque de pisos en ambos países, respectivamente, está enfocado a la vivienda social. Hay bastantes razones por las que han tenido éxito pero, si tenemos que señalar una, sería su compromiso a largo plazo a la hora de ofrecer viviendas decentes y asequibles, que no cambia con los ciclos electorales. 

El Gobierno español ultima una nueva Ley de Vivienda que, entre otros aspectos, incluye un índice de precios para limitar las subidas del alquiler en zonas de precios tensionados. En otros países ya se han probado estos índices. ¿Es una solución adecuada para mitigar las subidas de los precios del alquiler?

Los índices de precios o de rentas pueden verse como una forma de dar estabilidad y, también, de reducir los desalojos. Al mismo tiempo, pueden permitir rentabilidades razonables para los propietarios y promover una inversión estable a largo plazo en vivienda. Por otro lado, los sistemas de indexación de alquileres mal diseñados pueden alentar a los propietarios a echar a sus inquilinos, porque busquen aumentar lo que cobran. El control de precios requiere una fuerte capacidad administrativa y de supervisión. En el informe #Housing2030: Effective policies for affordable housing in the UNECE region“ , que hemos elaborado con UN-Habitat, los expertos indican que la indexación o la regulación de los alquileres puede desalentar la inversión privada en viviendas en alquiler y, por lo tanto, reducir la oferta. No existen soluciones milagrosas, ni fáciles.

Por su experiencia, ¿funcionan entonces estos índices? 

Se han introducido medidas similares en Alemania o los Países Bajos. Sin embargo, no han demostrado ser la solución para frenar los alquileres excesivos.

En España, de hecho, el índice de precios sólo se aplicará en las comunidades autónomas que lo soliciten y está enfocado para grandes tenedores, empresas que tengan más de 10 inmuebles. ¿Eso reducirá su impacto? 

Siempre hacemos hincapié en que los índices son solo una parte del rompecabezas. Las medidas del lado de la oferta son cruciales y dependen de cada contexto pero, si el control de precios no es obligatorio y solo afecta a una parte del stock, el impacto será aún más limitado.

Por otro lado, España es uno de los países europeos con menos vivienda social en alquiler.  ¿Cómo se puede impulsar la vivienda social para que sea efectiva?

Un buen sistema de vivienda solo puede convertirse en una realidad con el compromiso a largo plazo de los responsables que formulan las políticas, en todos los niveles. Se necesita invertir de forma continua. Lo que es motivador es que es un trabajo que, en otros países, se está haciendo.

¿A qué nivel tendría que llegar España para, de verdad, tener un volumen de vivienda social efectivo?

Esta es una pregunta difícil pero, como he mencionado, los países que han tenido éxito, como Austria o Dinamarca, tienen aproximadamente una cuarta parte de su parque de viviendas dedicado a la vivienda social o asequible. También debemos tener en cuenta que hablamos de viviendas de calidad, que garanticen un 'mix' social y que estén adaptadas para diferentes grupos sociales, jóvenes, mayores, personas con discapacidad…

En España, más de un 26% de la población tiene que destinar más de la mitad de su sueldo a pagar el alquiler. ¿Cómo valora este aspecto? ¿Qué se podría hacer para mejorar este dato?

Por ejemplo, con los fondos de recuperación de la UE, que deben servir como un comienzo, que permita mejorar las políticas de vivienda y aumentar la oferta de viviendas más asequibles. Es vital, también, desde el punto de vista del bienestar social.

¿Y cómo ve que la inversión de grandes fondos en el sector inmobiliario ha impactado de forma positiva o negativa en el desarrollo de viviendas sociales y accesibles a las rentas medias y bajas?

Los fondos han profundizado aún más la crisis de la vivienda. Las empresas deben estar reguladas para evitar que sus inversiones tengan un impacto negativo en el derecho a la vivienda. La política de impuestos o evitar la especulación con el suelo o la reventa de viviendas también son herramientas que los legisladores pueden utilizar. Finalmente, esto es un poco menos válido para el caso de España, dados los pequeños niveles de stock de vivienda pública o social, pero los gobiernos deberían evitar la privatización de la vivienda social que reduce la capacidad del Estado de ofrecer viviendas asequibles.

España va a aprobar un bono joven de 250 euros para los menores de 35 años. ¿Son las ayudas directas a los jóvenes positivas para permitir que tengan acceso al alquiler o puede tener un efecto inflacionista?

Los jóvenes europeos sufren la crisis de la vivienda y, a menudo, son excluidos del mercado inmobiliario de las grandes ciudades. Los datos de Eurostat señalan que, en los países del sur de la UE, los jóvenes se emancipan más tarde y no porque sea su elección. En España, más del 45% de los jóvenes de entre 25 y 34 años vive con sus padres, mientras que la media de la UE es de 30 años. Las ayudas son esenciales pero, una vez más, todos los aspectos de la vivienda deben estar supervisados, monitorizados, para garantizar que no deriven en precios más altos, para los jóvenes y para toda la población.

Por último, dado los problemas que hay en el mercado de la vivienda en España, ¿tiene solución el mercado inmobiliario español?

Absolutamente. Hay que cambiar la narrativa y considerar la vivienda más como un derecho social y humano básico y menos como un bien de inversión rentable.