El tope del Gobierno a los precios del alquiler no afecta a la rentabilidad de los caseros

“Esta ley lo peor que tiene es su carácter intervencionista”. Juan Bravo, el vicesecretario de Economía del PP aseguró esta semana que la futura Ley de Vivienda plantea una dicotomía entre “intervencionismo y libertad”. En el trasfondo, el límite a las subidas de los alquileres que plantea en un intento por frenar la escalada de rentas, sobre todo en determinadas áreas de grandes ciudades y zonas turísticas, que excluye a una parte de la población de un alquiler asequible o acorde a lo que permite sus ingresos.

En realidad, ese tope a la revisión de rentas lleva un año en marcha, desde que el Gobierno de coalición lo aprobó la pasada primavera y lo situó en el 2% como medida para controlar la inflación, dado que la mayoría de alquileres ligan su revisión al IPC y este se disparó tras la invasión rusa de Ucrania.

Pese a los mensajes de la derecha, este control de precios no ha golpeado ni ha supuesto un varapalo para la rentabilidad que los caseros obtienen de sus inmuebles y así lo constata el Banco de España.

Al cierre de 2022, con casi tres trimestres en marcha de este tope a la revisión de los arrendamientos, la rentabilidad de la vivienda bruta por alquiler se situó en el 3,5% de media, según los indicadores estadísticos que publica periódicamente esta institución.

Ese 3,5% está por encima, por ejemplo, de la rentabilidad de las letras del Tesoro a seis y 12 meses que el Estado subastó en diciembre de 2022 y que fijaron su tipo de interés en el 2% y en el 2,4%, respectivamente.

Se mantiene la tendencia de los últimos años

Los datos de rentabilidad bruta de los alquileres que publica el Banco de España indican una mínima caída en el cuarto trimestre del año pasado respecto a los anteriores, pero hay que ponerla en contexto.

Al cierre del segundo y del tercer trimestre –ya con el tope a la subida de rentas– esta rentabilidad que obtienen los propietarios por alquilar sus pisos estaba en el 3,6%. Al concluir los tres primeros meses de 2022, la rentabilidad era del 3,7%.

En realidad, esa tendencia a la baja viene de años anteriores y se mantiene prácticamente constante. Por ejemplo, entre 2017 y 2018 ya bajó dos décimas. También es exactamente la misma caída que se produjo entre 2018 y 2019. Y, si nos vamos más atrás en el tiempo, repite lo sucedido entre 2015 y 2016, dos décimas de caída, de nuevo según los datos que publica el Banco de España.

En los últimos años la rentabilidad bruta de los alquileres tocó techo en 2014, cuando alcanzó el 4,6%. Desde entonces camina a la baja. En cambio, el punto más bajo lo marcó en 2008, a las puertas del pinchazo de la burbuja inmobiliaria y con las compraventas de vivienda en propiedad disparadas. De hecho, se percibe cierta correlación: cuando la venta de inmuebles camina al alza, la rentabilidad de los arrendamientos se resiente. En cambio, cuando pincha la compraventa de pisos, el beneficio que obtienen los caseros por sus pisos escala.

De hecho, las mayores reducciones de la rentabilidad bruta del alquiler tienen lugar en los años más pujantes de la burbuja inmobiliaria: entre 2000 y 2001 y entre 2002 y 2003 descendió un 0,6%; entre 2003 y 2004, un 0,5%; mientras que entre 2004 y 2005 y entre 2005 y 2006 bajó un 0,4%.

Un nuevo escenario

En el escenario actual, el mercado de la vivienda se encuentra en una situación que hasta ahora no había vivido. Por un lado, porque los tipos de interés al alza ya han provocado una caída en la compraventa de casas y parón de los precios. Esta semana, el Instituto Nacional de Estadística (INE) comunicó que la compraventa de viviendas se contrajo un 6,6% durante el mes de febrero. En algunas comunidades autónomas esa caída es mucho más alta. En Madrid, por ejemplo, supera el 15% y en La Rioja se dispara más de un 23%. Rompe así la tendencia mantenida durante buena parte de 2022.

Por otro lado, este cambio en la curva de la compraventa de viviendas, tras meses de subida, convivirá con el mantenimiento de la revisión de rentas de los alquileres. El jueves se votará en el Congreso de los Diputados la Ley de Vivienda, con el respaldo de ERC y Bildu, los dos grupos parlamentarios que han acordado el texto con las formaciones del Gobierno de coalición; y con la incógnita de qué hará el PNV, cuyo representante en la Comisión de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana, Íñigo Barandiaran, reconoció que las negociaciones se van a mantener a lo largo de los próximos días.

El texto que pactaron las formaciones progresistas recoge que, este año, se mantiene en vigor el actual límite de revisión de los alquileres del 2%. En 2024 subirá hasta el 3%. A partir de entonces, en 2025, se creará un nuevo índice que se pretende que sea más estable e inferior a la evolución del IPC y para lo que se creará un grupo de expertos que lo diseñará, según aseguró la ministra de Derechos Sociales y Agenda 2030, Ione Belarra.

El efecto de topar los alquileres

Además de asegurar que la futura Ley de Vivienda es intervencionista, alguna comunidad autónoma gobernada por el PP –Madrid– ya ha adelantado que llevará el texto al Constitucional por invadir sus competencias. Las formaciones conservadoras también critican que el tope a los alquileres reduce la oferta. Algo que no está tan claro, porque los expertos no llegan a un consenso al respecto.

En 2020, Catalunya aprobó la primera legislación autonómica que regulaba el precio de los alquileres y acabó siendo tumbada por el Tribunal Constitucional. Esa ley bajó los precios de los alquileres en los municipios donde se regularon las rentas, pero los expertos en materia de vivienda no se ponen de acuerdo sobre los porcentajes de bajada, como se analiza en esta información.

Junto con ciudades europeas como Berlín o París, el control de alquileres es una práctica especialmente extendida en urbes de Estados Unidos, como Oregón, Los Ángeles o Palo Alto. Sobre estas últimas, un análisis realizado por The Haas Institute for a Fair and Inclusive Society de la Universidad de Berkeley concluyó que las políticas de limitación de rentas pueden proporcionar “una solución rentable, inmediata y generalizada en la estabilización de los precios” que debe ir acompañada de un aumento en el número de viviendas, sobre todo en las asequibles.

Jen Butler, portavoz de la National Low Income Housing Coalition (NLIHC) –asociación que persigue soluciones a los problemas de vivienda de los ciudadanos con rentas bajas– explicó a elDiario.es que “si esos inquilinos están destinando un 50%, 60% o un 70% de sus ingresos al alquiler, los inmuebles de alquiler controlado siguen sin ser asequibles”. Cabe recordar que, en la última semana, el presidente del Gobierno, Pedro Sánchez, ha anunciado que se destinarán 50.000 viviendas de Sareb al alquiler social y, también, que se ampliará este parque con otros 43.000 inmuebles con rentas asequibles. Viviendas que tienen que desarrollarse a lo largo de las dos próximas décadas.