Un tercio de las viviendas registradas en España desde 2015 pertenece a un gran propietario, considerando que este sea una persona o empresa con más de cinco inmuebles de uso residencial. El porcentaje varía por provincias: supone más de la mitad en Madrid y Barcelona, más del 40% en Melilla, Málaga, Zaragoza, Alicante y Valladolid y no llega al 10% en provincias de la España vaciada como Segovia, Ávila, Zamora, Cáceres, Soria, Salamanca o Lugo.
Los datos se desprenden del análisis realizado por elDiario.es a partir de las altas en el catastro, que recogen las matriculaciones de nuevos inmuebles (y otros casos más residuales, como la división de propiedades o el registro de los que no estaban) y distinguen por tipo de titular (persona física o persona jurídica) y número de inmuebles que posee. Los cambios de titular —cuando alguien compra una vivienda de segunda mano— no quedan reflejados en esta estadística.
Se han analizado un total de 666.821 altas registradas entre 2015 y 2019, el año anterior a la pandemia. Son los años de recuperación del mercado inmobiliario tras el pinchazo de la burbuja en 2008 y la crisis, que se extendió hasta 2014, pero son pocas altas en comparación con el período anterior (cuando superamos los 3 millones). Tiene que ver con que desde 2014 se vende menos vivienda. Y la que se vende es principalmente usada y no nueva, así que no hay tantas altas catastrales.
De las 666.281 altas analizadas, el 35% son de personas jurídicas y el 62% de personas físicas. El grueso de las altas catastrales en España lo realizan dos perfiles muy concretos: pequeños propietarios individuales (personas físicas titulares de uno o dos inmuebles) y grandes propietarios empresariales (personas jurídicas titulares de más de ocho).
El porcentaje de altas realizadas por grandes propietarios (personas o sociedades) ya era alto en 2008. Fue bajando hasta tocar fondo en 2015, cuando cayó al 26%. Desde entonces, no solo se ha ido recuperando sino que es el que más se ha recuperado. Las sociedades con más de cinco inmuebles son las que más han aumentado las altas respecto a 2015, mientras que los pequeños propietarios individuales registran hoy un 37% menos que entonces.
Los datos corroboran la tendencia que ha seguido el mercado en este nuevo ciclo. Hasta el estallido de la burbuja, el comprador inmobiliario era minorista: familias españolas que se hipotecaban. A partir de entonces, no solo aumenta el paro, la precariedad y la incertidumbre en el mercado de trabajo, sino que se endurecen las condiciones para acceder a préstamos. Como resultado, menos gente puede comprar casa y no le queda otra que vivir de alquiler. El 18,2% de la población ya lo hace, según la última Encuesta Continua de Hogares del INE.
“Cada vez es más difícil comprar para una familia. Ha habido una progresiva normativa de protección del deudor hipotecario, así que las personas con menos recursos no cumplen las condiciones para recibir préstamos”, valora Sergio Nasarre, director de la cátedra de vivienda de la Universitat Rovira i Virgili. “Las personas jurídicas que tienen músculo pueden continuar comprando. Y como ha habido buenos precios, lo han hecho más”.
El catastro, dependiente del Ministerio de Hacienda, no ofrece datos anteriores a 2008. Nasarre cree que si hiciéramos el mismo ejercicio en las décadas de los 90 y los 2000, el porcentaje de grandes propietarios matriculando viviendas no sería tan alto. “Las familias entonces sí tenían dinero y ahorraban”, continúa. “El poco mercado que hay ahora se lo llevan los que tienen músculo”.
Eso por un lado. Por otro, está el progresivo aumento del peso de grandes inversores en el inmobiliario, marcado por el nacimiento de las socimis. Su objetivo es invertir en vivienda, “dinamizar el mercado” y dedicarla al alquiler, aunque buena parte de sus carteras se dedica al segmento no residencial (el 82% de su activo conjunto, según datos del Banco de España, está invertido en hoteles, oficinas, centros comerciales y centros logísticos). Las socimis nacieron en 2009, pero no fue hasta su reforma en 2012 cuando empezaron a despegar. No pagan impuesto de sociedades, pero están obligadas a repartir dividendos y a que sus inversores tributen por ellos.
“Fueron creadas para dar salida al stock de viviendas acumulado por los bancos durante la crisis inmobiliaria”, relata José María Mollinedo, secretario del sindicato de técnicos de hacienda (Gestha). “La mayoría de las socimis son propiedad de los grandes bancos. Así ellos saneaban sus balances, porque era una exigencia del Banco Central Europeo. Pero el objeto de un banco no es tener inmuebles. La normativa europea pidió a las entidades que se deshiciesen de su cartera inmobiliaria. Para facilitar esa transición y no dañar a los bancos, se crea este régimen”.
Desde entonces, las socimis han crecido en número (ya hay 90) y en activos. En 2019, estas empresas controlaban un total de 35.000 viviendas.
Pero entre el “pequeño propietario” (una o dos casas) y la socimi hay un amplia escala de grises. Los datos del catastro nos muestran las altas de titulares con más de cinco y de ocho inmuebles, sin diferenciar entre el que tiene nueve y el que tiene cien.
Por las cifras del coste que suponen los beneficios fiscales a las arcas del estado, sí sabemos que hay alrededor de 1.250 Entidades de Arrendamiento de Viviendas (EDAV), las hermanas pequeñas de las socimis: entidades no cotizadas con ocho o más viviendas dedicadas al alquiler que disfrutan de una deducción en el impuesto de sociedades y de IVA superreducido. Pero no sabemos exactamente cuántas viviendas concentran todos los grandes propietarios, ni cuántas están puestas en alquiler. En datos proporcionados El Mundo, el Ministerio de Transportes dijo que un 15% de la oferta de pisos en alquiler de toda España está en manos de grandes propietarios, sin desglosar por ciudad ni por la “grandeza” del propietario.
El Observatorio Metropolitano de la Vivienda de Barcelona (OHB) sí hizo este ejercicio, cruzando datos del catastro con datos fiscales y de fianzas para analizar en manos de quién está la vivienda en alquiler. Según sus cifras, hay un 84% de propietarios que alquila entre una y dos viviendas. Lo interesante sucede cuando subimos en número de viviendas alquiladas. Hay 2.344 propietarios que alquilan diez viviendas o más, lo que significa que un 2,3% de los propietarios concentran el 32,4% de la oferta. Además, una de cada tres viviendas en alquiler es de empresas.
Los datos son relevantes por dos motivos. Primero, porque la tendencia a la “profesionalización” del mercado (que sean empresas las que controlen la oferta de vivienda en alquiler) va en aumento y las promotoras están entrando en proyectos build-to-rent (construir para alquilar). Segundo, porque la Ley de Vivienda, actualmente en negociación, tendrá que definir qué es un “gran propietario” o “gran tenedor”. Ahora mismo, según el real decreto ley con medidas para paliar la crisis del coronavirus (como la moratoria en rentas o las suspensiones de desahucios), un gran propietario es aquel que tiene más de diez inmuebles, sin contar garajes y trasteros. Unidas Podemos sugiere considerar gran propietario al que tenga más de cinco inmuebles.
El acuerdo de Gobierno entre ambos partidos recoge el compromiso de estudiar “obligaciones adicionales para grandes tenedores de vivienda”. Unidas Podemos propone obligarles a dedicar el 30% de sus viviendas al alquiler social, una idea descartada por el PSOE. Junto a los beneficios fiscales y la regulación del alquiler, el concepto de “gran tenedor” y sus obligaciones es uno de los grandes interrogantes de la cuestión en la futura ley. Para empezar a ponerles obligaciones, es necesario tener claro primero cuántos son y, sobre todo, cuánto acumulan.