Viviendas en lugar de cuartel: vía libre al proyecto que marcará el “antes y el después” del urbanismo de Donostia

Cerca de 1.700 viviendas cambiarán en unos años el urbanismo de la zona de Donostia entre el río Urumea y el alto de Ametzagaina. Lo que ahora acoge un cuartel del Ejército será una zona urbanizada destinada a levantar viviendas en una ciudad en la que los precios de la vivienda están altamente tensionados. El Ayuntamiento que dirige Eneko Goia respira aliviado después de que se haya conocido la decisión de la Dirección General de Costas de dar vía libre al proyecto tal y como lo quería el consistorio: con una distancia mínima de las construcciones a 20 metros -la misma que tiene ahora el cuartel del Ejército- y no de 100 metros, como marca la actual normativa. El Ayuntamiento había dejado en suspenso el convenio para la compra del solar de 1.700 metros cuadrados, hasta conocer la decisión definitiva sobre la servidumbre se reactiva el proceso para uno de los cambios más significativos que vivirá la capital donostiarra en los próximos años. “Empieza un antes y un después para Donostia”, señalaba el portavoz del PNV en el Congreso de los Diputados -y futuro presidente del partido- Aitor Esteban, tras felicitarse por decisión de Costas.

¿Cuándo comenzó a fraguarse el proyecto y cuándo se pondrá en marcha?

No es de extrañar que fuera Esteban uno de los que antes salieran a valorar de forma positiva la decisión de Costas de no modificar la servidumbre y permitir edificar las viviendas a 20 metros del Urumea porque el PNV ha tenido mucho que ver en el impulso inicial de este proyecto. Los nacionalistas colaron la venta de los terrenos ocupados por Ejército en su lista de reclamaciones en el acuerdo que suscribieron con Pedro Sánchez en noviembre de 2020 para que el PNV apoyara los presupuestos generales de 2021. Más de cuatro años después el proyecto para la venta de los terrenos al Ayuntamiento de Donostia y levantar en ellos una nueva urbanización con un número entre 1.500 y 1.700 viviendas parece empezar a despejarse. El alcalde de Donostia, Goia, ya ha anunciado que una vez que Costas da vía libre al proyecto se reactivará el convenio con el Ministerio de Defensa para la venta de los terrenos que estaba paralizado hasta conocer la decisión final sobre la servidumbre, ya que ampliada a 100 metros reducía mucho el número posible de viviendas a construir podía no hacer rentable el acuerdo. El acuerdo que se suscribió con Defensa en 2022 y que se firmó de forma oficial en diciembre de 2023 tras pasar por el Consejo de Ministros, supone que el Consistorio pagará 73,3 millones de euros e incluye que los militares continuarán en ocupando el cuartel cuatro años más. Es decir, que si la firma de la venta se realiza el mes que viene como esperan desde el Consistorio, habrá que esperar al menos hasta 2029 para que los militares abandonen el cuartel y se puedan empezar a plantearse los nuevos usos.

¿Por qué Costas paralizó el proyecto?

El Ayuntamiento donostiarra siempre ha esperado que el de Costas fuera un “trámite administrativo” que podía superarse, aunque el propio Goia reconoció en alguna ocasión que podía frustrarse la operación. La Dirección General de Costas, dependiente del Ministerio de Transición Ecológica y el Reto Demográfico, modificó la servidumbre hasta los 100 metros, al considerar que vendidos los terrenos perdían la concepción de “defensa nacional” que les permitía reducir la servidumbre hasta los 20 metros. Costas entendió que las parcelas dejaban de ser suelo urbanizado para ser urbanizable y por lo tanto exigir una distancia mínima a río Urumea de 100 metros. Contra esta decisión presentaron alegaciones el Ayuntamiento, el Gobierno vasco, la Agencia Vasca del Agua (URA) y el Ministerio de Defensa, que finalmente ha inclinado la balanza a favor del planteamiento del Ayuntamiento con una servidumbre de 20 metros a lo largo de una franja de 920 metros de ribera del Urumea, que renoce como suelo urbanizado.

Obstáculos judiciales por solventar

Aunque el tema de la servidumbre era el inconveniente administrativo más importante, el proyecto tiene que superar todavía obstáculos judiciales, ya que la Asociación por la Reconciliación y la Verdad Histórica, un colectivo vinculado a la ultraderecha, ha presentado una impugnación ante la Audiencia Nacional contra el acuerdo de compraventa, alegando la defensa del “patrimonio histórico español”. Es una denuncia que se presentó en julio y está todavía en curso. También está pendiente la resolución de Tribunal Supremo sobre los recursos planteados por el Ayuntamiento y el Ministerio de Defensa contra una sentencia previa del TSJPV que admitía una denuncia de Vox y obligaba a incluir los cuarteles en el Plan Especial de Protección del Patrimonio Urbanístico Construido (Peppuc).

Nuevas viviendas para una ciudad tensionada

Las 1.700 viviendas previstas en los terrenos de Loiola se unirán a otros proyectos de construcción que pretenden contribuir a rebajar la tensión a la que están sometidos los precios de la vivienda en Euskadi, la más cara de España. El 40% de estas viviendas está previsto que sea de protección oficial. También serán de protección oficial las 400 viviendas previstas en los terrenos que ahora ocupa la cárcel de Martutene, y que Interior cederá al Gobierno vasco a partir de que se abandonen las instalaciones de la prisión, aunque el proceso tampoco será inmediato. El arranque de la que será la segunda fase de Txomin Enea, deberá esperar, además de a que la cárcel esté en marcha en Zubieta. Esto no sucederá probablemente hasta mitad de año. Una vez culminado el traslado, el suelo en el que se levanta la cárcel deberá pasar a formar parte de la entidad estatal de suelo (Sepes), que es la que absorbe todos los terrenos de titularidad pública que pueden ser utilizados para levantar viviendas. Esta será la que tenga que ejecutar la cesión de los terrenos al Gobierno vasco para después cederlos al Ejecutivo autónomo. En cualquier caso, el Departamento de Vivienda y Agenda Urbana espera que pueda estar en ultimado todo el proceso en esta legislatura.

Aunque al principio de la legislatura el consejero Denis Itxaso se quejó abiertamente de la poca colaboración por parte del Ayuntamiento donostiarra en materia de cesión de suelo, en los últimos meses parece hacerse encarrilado la situación. Tras conocerse la mediación de Vivienda para que Interior cediera los terrenos de Martutene de forma gratuita se anunció un acuerdo entre el departamento de Vivienda y el consistorio para la cesión de suelos municipales, un total de doce parcelas, en los que se construirán más de 5.000 viviendas de protección oficial. Según los datos que maneja el Gobierno vasco en Donostia hay 7.000 solicitantes de VPO en alquiler registrados en Etxebide. 

En materia de alquiler, se espera que la ciudad pueda ser declarada zona tensionada en el mes de abril, una medida que le permitirá topar los precios de los alquileres. Alquilar un piso en Donostia supone una media mensual de 1.092 euros, muy por encima del resto de Gipuzkoa, según el último informe del mercado inmobiliario de Gipuzkoa realizado por el Colegio Oficial de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria de Gipuzkoa (COAPI). En cuanto al precio medio en lo que se refiere a la venta está en 5.554 euros por metro cuadrado, lo que coloca los valores en máximos históricos.