La escena se repite en distintos barrios de la capital. Pequeñas tiendas y establecimientos bajan la persiana para siempre y dentro empiezan las obras y la instalación de electrodomésticos caseros. La crisis del comercio de los últimos años, las nuevas tendencias de consumo y la irrupción de gigantes transnacionales en Internet combinados con el incremento del precio de los alquileres están transformando silenciosamente las ciudades.
La conversión de locales en viviendas se presenta como un salvavidas para inquilinos, que han visto en estas transformaciones una solución rápida a su problema habitacional, y como una vía que ofrece altas rentabilidades para propietarios e inversores. Las agencias inmobiliarias dan cuenta del renovado interés por este tipo de inmuebles que pueden resultar más atractivos dado su menor precio y su diseño diáfano, tipo 'loft'.
Idealista.es, uno de los portales especializados, oferta alrededor de 150 bajos en alquiler en el distrito centro de Madrid, donde el metro cuadrado de casa alcanza precios prohibitivos y sigue aumentando mes a mes. Este bajo ubicado en la zona de Lavapiés-Embajadores: 36 metros cuadrados construidos con una habitación, un baño, un salón comedor y una cocina para una persona por el 'módico' precio de 800€, dos meses de fianza y la condición de que el propietario “puede exigir garantías adicionales de acuerdo al perfil del interesado” que, además, “tendrá que pagar una mensualidad más IVA de comisión de agencia. ”Perfecto para pequeñas reuniones sociales o cenas románticas“, dice el anuncio.
Este otro loft, con acceso directo a la calle y reformado recientemente, consta de 44 metros cuadrados construidos con un salón comedor, un dormitorio y un baño. Su precio de alquiler es de 900 euros al mes, más uno de fianza y seguro de impago anual o tres meses de fianza en su lugar.
“El tramo más bajo del mercado, por debajo de los 300 euros, es prácticamente inexistente. La oferta de alquiler entre los 300 y los 500 euros en la capital ha pasado del 10,6% al 3,8%. En el segmento de viviendas entre 500 y 1.000 euros mensuales la caída ha sido aún mayor. En Madrid pasa del 59,9% de 2013 al 43,1% actual”, cifra un estudio del mismo portal inmobiliario, que también refleja como la presión de los precios se está trasladando a la periferia de la ciudad: Usera, Puente de Vallecas y Moratalaz. El crecimiento exponencial de los alquileres -que roza el 17% anual en algunos distritos- está provocando la expulsión o el movimiento de la demanda desde los distritos céntricos hacia otros más periféricos.
Obsolescencia comercial
“Los comercios se han detraído en la medida que han crecido las grandes y medianas superficies comerciales. Antes la gente iba a las tiendas del barrio con su bolsa, ahora va una vez a la semana a un supermercado de gran tamaño y en coche para hacer una sola compra. Estos hábitos o pautas de comportamiento están repercutiendo en el comercio de proximidad y en la transformación de los barrios”, afirma Jaime Tortosa, técnico municipal del Ayuntamiento de Madrid a eldiario.es.
Expertos del sector inmobiliario como el gerente de Local Dominis, y abogado con más de 30 años de experiencia en el sector, no tienen dudas del crecimiento de esta práctica, que ya fue muy popular en la burbuja del ladrillo. “El propietario de un local sabe que las posibilidades de alquilarlo si lo convierte en una vivienda son más altas. La razón es meramente económica y la conversión se está viendo como una inversión sólida. Si el local se convierte en vivienda va a valer un 30% o un 40% más” asegura el socio de la empresa dedicada a la gestión inmobiliaria.
Los datos recopilados por el Ayuntamiento de Madrid también confirman la tendencia, aunque, como dice Tortosa: “Que haya en un año 16 conversiones y al cabo de tres años 72 en el distrito Centro, únicamente confirma que es una práctica en crecimiento o de moda, pero en términos relativos a la totalidad no tiene demasiada incidencia todavía”. No obstante, el técnico advierte que “si, como es previsible, la transformación de locales en viviendas continúa creciendo, el consistorio tendrá que prestar mayor atención y aplicar restricciones para evitar infraviviendas y posibles abusos en las condiciones de habitabilidad de los locales”.
Las peticiones de cambio de uso de local a vivienda sirven como indicador del fenómeno, pero son una radiografía incompleta porque muchos de los comercios que se han transformado en residencias no han solicitado licencia ni movido un solo papel para acometer las obras.
“La existencia de los denominados 'loft' tendrá auge entre aquellas personas que no puedan alcanzar los niveles de compra y deseen vivir más cerca del centro”, dice el socio de Local Dominis, que matiza: “Siempre teniendo en cuenta que todo depende de la localización, fuera de la M-30 compensa más este proceso, ya que, cuanto más céntrico, más se acercará el precio del local cuyo metro cuadrado puede costar menos de la mitad, al de la vivienda”.
Los locales han encontrado nuevos usos tras poder ser calificados legalmente como vivienda. “La oportunidad está atrayendo a inversores que planean llevar a cabo la transformación para ponerlo en alquiler. Pero también cada vez más familias con recursos limitados y jóvenes en busca de una primera vivienda asequible se están interesando” dice el abogado.
La conversión
El origen del uso de un local cómo vivienda no es un fenómeno local: proviene de Estados Unidos, en concreto de la ciudad de Nueva York en los años 50. Entonces, estudiantes y artistas con poco poder adquisitivo comenzaron a alquilar tiendas y almacenes, cuyos alquileres eran más baratos que los de las viviendas, para darles el doble uso de hogar y lugar de trabajo. Posteriormente, su uso se trasladó al ámbito doméstico e incluso terminaron convirtiéndose en viviendas vanguardistas y de lujo.
Para convertir un local comercial en una vivienda se han de cumplir una serie de requisitos técnicos y administrativos entre los cuales está la obtención de la licencia de cambio de uso por parte del Ayuntamiento que requiere la realización de un proyecto técnico en el que se justifique el cumplimiento de la normativa urbanística y del Código Técnico de la Edificación.
En España, y desde 1997 en Madrid, los locales deben ser legalizados para poder vivir en ellos, hay que solicitar al ayuntamiento correspondiente su cambio de uso y presentar un proyecto para que lo aprueben los técnicos municipales. Al coste del local hay que añadir la redacción del proyecto técnico y dirección de obra, las tasas, licencias y la ejecución de las obras. De acuerdo con la ley, se trata de la construcción de una vivienda nueva, por lo que hay que solicitar una licencia de primera ocupación a la Ordenanza Municipal de Tramitación de Licencias Urbanísticas (OMTLU).
No todos los locales pueden convertirse en viviendas, puesto que al tratarse de una obra nueva, la vivienda debe cumplir con el Código Técnico de la Edificación de España (CTE) y la normativa urbanística. También es necesario comprobar que el cambio no está prohibido por los estatutos de la comunidad de propietarios, hecho que abortaría toda posibilidad de transformación.
El local debe de cumplir con una serie de requisitos sobre las normas de habitabilidad. Entre las principales exigencias en Madrid capital se encuentran: la superficie útil del local debe ser como poco 25 metros cuadrados; la altura libre debe ser al menos de 2,50 metros; todas las piezas habitables (salón, dormitorio y cocina) deben tener ventilación e iluminación natural y la cocina debe disponer de salida independiente de humos, además del hueco de luz y ventilación; ningún punto del local debe quedar bajo la cota de la calle o de patios del edificio; el local debe dar a la calle o a un patio de manzana. En el Plan General de Ordenación Urbana de Madrid también se contemplan una serie de especificaciones técnicas que tienen que ver con la fachada, los accesos, la seguridad contra incendios, etc.
En el Ayuntamiento de Madrid, la Comisión de Seguimiento del Plan General de Ordenación Urbana, un órgano colegiado de seguimiento, asesoramiento, coordinación y control en materia de planeamiento urbanístico, es quien se ocupa de hacer el seguimiento e interpretación de las normas urbanísticas, recogidas en el Plan General. Los principios de la “transformación de locales de planta baja a viviendas en edificios de vivienda colectiva” vienen marcados en el Tema nº 329 de la Comisión.
Jaime Tortosa explica que el proceso está muy regulado y que las pautas para la transformación de un local a vivienda están claras y bien recogidas: “Tienen que cumplir unos requisitos bastantes sensatos para no permitir la infravivienda” comenta. A pesar de ello, en los diferentes portales inmobiliarios proliferan anuncios de minipisos que incumplen una o varias de las condiciones legales exigidas.
Desde Local Dominis, declaran que tanto gestoras inmobiliarias, como profesionales dedicados a la conversión (arquitectos y aparejadores) y propietarios, se quejan de la lentitud del proceso y lo consideran “engorroso”.
“Para la conversión de locales hay que seguir el procedimiento ordinario común para la licencia de obras. Hay mucha inseguridad, porque te gastas el dinero e intentas asegurarte con los especialistas, pero luego vas con todo planificado y sales del consistorio sin tener todo claro. Hay 21 juntas de distrito y cada una interpreta a su manera. La normativa, muchas veces, es confusa” asegura el socio de Dominis.
La situación del mercado, alquileres por las nubes
Vivir en Madrid ciudad, al igual que ocurre en otras capitales europeas como Londres o París, es cada vez más caro y un privilegio. Pero cuando el precio de la vivienda se dispara las soluciones alternativas aparecen, y la subida de los precios de compra y alquiler ha impulsado los cambios de uso, pese a la inversión de tiempo y dinero que se requiere para obtener los permisos y las obras necesarias.
Madrid junto a Barcelona es una de las capitales que registra las mayores subidas en los precios de las viviendas en España y ambas son las ciudades donde más se está dando este tipo de conversiones. De hecho, el Ayuntamiento de Barcelona ha sido el primero en realizar un inventario sobre estas propiedades, y desde el consistorio de la capital catalana han informado que de los más de 78.000 locales de planta baja registrados, más de 3.200 se utilizan legalmente como vivienda o garaje.
La posibilidad de pagar un alquiler más barato, truncar el 'efecto de vacío' y abandono que crean los locales cerrados en las calles o la no degradación de las ciudades, son algunos de los pros que ofrece la conversión de local comercial a vivienda, una práctica que ha vuelto para quedarse, a la vista de la cantidad de obras que se suceden en el centro de la capital.