El espíritu de los vecinos de varios bloques de vivienda y de otras unifamiliares del barrio de La Elipa se ha inflamado por las obras del fondo de inversión Gavari Properties Socimi S.A. para transformar un edificio destinado a uso dotacional en residencial. Las modificaciones fundamentales que han despertado la ira son la apertura de huecos, ventanas, y terrazas, con vistas directas y oblicuas a los edificios y viviendas unifamilares que circundan a un edificio que antes era propiedad de la Fundación «Instituto de Formación y Estudios Sociales», en anagrama “IFES” de Madrid. La fundación forma parte de la Unión General de Trabajadores (UGT) que vendió su edificio en 2.189.635 € a Gavari el 1 de junio de 2022. También ha quedado planteada una batalla con el vecindario por las plazas de garaje de una mancomunidad y por un incremento de volumetría que ha permitido levantar dos alturas más que las que existían originariamente en la terraza sobre la calle San Marcelo 23. Para colmo, afirman algunos vecinos, “han pintado de negro parte de la nueva estructura y lo piensan hacer también con el muro lindero”.
La reacción de los vecinos de los edificios en Ramón Patuel 3, 5 y 7 y Apóstol Santiago 59 fue presentar en septiembre de 2023 un interdicto de obra nueva para paralizar las obras que los afectaban. Sorprendentemente la tramitación del expediente judicial recién se materializó en una orden de paralización de las obras el 24 de enero de 2024. En su informe del 21 de febrero al mercado BME Growth con las cuentas anuales, el informe de gestión y la auditoría Gavari Socimi afirma que: “Se está intentando alzar la suspensión de la obra mientras dure el procedimiento mediante el ofrecimiento de una caución. Paralelamente se ha contestado a la demanda argumentando que no concurren los requisitos para que la demanda prospere: la obra en sí no causa ningún perjuicio en el derecho de propiedad de las demandantes y, en todo caso, el avance de la obra es tal que, no puede entenderse que en términos jurídicos esté inacabada.” Pese a esta opinión la obra sigue paralizada al 8 de marzo.
Recalificación
Originariamente el edificio servía a los fines de “Centro de Formación Ocupacional para Personas Desempleadas” y se amparaba en la normativa urbanística propia del uso dotacional del Ayuntamiento de Madrid. Sin que medie ninguna explicación el Ayuntamiento de Madrid consideró que el edificio podía transformarse a uso residencial, mientras que el propio Ayuntamiento de Madrid considera que en la manzana en la que está emplazado el edificio la “edificabilidad está agotada” salvo que se apruebe un plan especial de acuerdo con las exigencias aplicadas a otros proyectos en esa misma manzana. El proyecto desarrollado por el estudio GDS Arquitectos fue tramitado por una entidad colaboradora urbanística denominada European Quality Assurance Spain S. L. (EQAS SL) cuyo certificado de conformidad ha sido la base para la licencia.
La realidad es que la obra acometida por la constructora Akko Building Process, sobre el proyecto del arquitecto Pablo Mariano Gimeno Santiago y gracias a la declaración responsable de EQAS SL, de acuerdo con los demandantes en el procedimiento civil de interdicto de obra nueva ha abierto huecos, ventanas, y ha generado una terraza con vistas sobre los edificios señalados sin cumplir con la condición de patio preceptiva en muros linderos, sin la autorización de los afectados. Existe además una disputa sobre la posibilidad de uso de plazas de garaje en el espacio de la mancomunidad formada por los edificios señalados. Gavari no tiene derecho al acceso a las plazas que declara por la inexistencia de un acuerdo para ello con los vecinos de la mancomunidad, de acuerdo con los miembros de las comunidades de vecinos, según algunos de sus sus portavoces.
Mientras tanto otro vecino en la manzana ha presentado también en plazo y en el mes de septiembre pasado un recurso contencioso administrativo contra el Ayuntamiento de Madrid solicitando la anulación de la licencia concedida por el Concejal Presidente de la Junta Municipal de Ciudad Lineal a Gavari Socimi sobre la base de la Declaración Responsable de la entidad colaboradora urbanística que recibió el visto bueno de la Gerente de la Agencia de Actividades Miriam de la Inmaculada Peón González. El recurso según el abogado que lo ha presentado, Igor Yáñez Velasco, se basa en que la licencia incumple la normativa en cuanto al número de plazas de garaje exigidas, y a la violación de la normativa en lo que respecta a ventanas y huecos sobre las viviendas circundantes.
Mientras que los vecinos de los bloques que han presentado el interdicto de obra nueva esperan fallo del juez a cargo del procedimiento, los vecinos sobre la calle Ramón Patuel se han encontrado con una modificación radical de la interacción con el antiguo edificio de IFES ya que los huecos que tenía eran de pequeñas dimensiones y estaban cubiertos por los bloques de cristal denominado pavés y que son considerados por la normativa urbanística como “cemento translúcido”. Ahora se trata de huecos de grandes dimensiones destinados a dar luz y ventilación a los 26 departamentos en los que se subdivide el viejo edificio sometido a obras para cambio de uso a edificio residencial que consisten en obras exteriores (superficie afectada 1250,42 m²) obras de acondicionamiento general (superficie afectada 1738,76 m²) obras de ampliación (superficie afectada 448,72 m²) obras de reestructuración parcial (superficie afectada 214,78 m²). El conjunto de estas operaciones equivale a una obra nueva y por lo tanto debe ajustarse a la normativa urbanística en vigor para esa tipología.
Un ejemplo acabado de las consecuencias de las decisiones amparadas en el certificado de conformidad de EQAS SL y la declaración responsable del promotor son las ventanas abiertas en el muro lindero sobre las viviendas ubicadas en Ramón Patuel. La constructora que ha tenido varios enfrentamientos con los vecinos afirma que se ampara en una licencia del Ayuntamiento de Madrid y de paso se ha negado a compensarlos por los daños ocasionados por la caída de cascotes de obra sobre las fincas. La obra carece de las medidas de seguridad apropiadas para evitar accidentes, según la aseguradora de esas viviendas y los vecinos.
Entidades colaboradoras urbanísticas
El 23 de marzo de 2023 se presentó ante la Gerencia de Actividades la solicitud de licencia para las obras en San Marcelo 23. El 19 de mayo de 2023 la Gerente aprobó la solicitud y el 23 de mayo aprobó la licencia que trasladó al Concejal Presidente de la Junta Municipal de Ciudad Lineal para su firma. Un tratamiento express que contrasta con las demoras de años que tienen las licencias en esa zona. La gerente señala en su decisión que: “De acuerdo con lo previsto en el artículo 49.3, en consonancia con el artículo 4 de la OLDRUAM, ”[…] El certificado de conformidad favorable emitido por la entidad colaboradora tiene efectos equiparables al informe técnico municipal establecido por la legislación urbanística, y es suficiente para la concesión de la licencia […]“.
Para comprender el calado de esta decisión es necesario remontarse a la aprobación de la Ordenanza 6/2022 por la Junta de Gobierno del Ayuntamiento de Madrid el 17 de febrero de 2022. La propuesta de esta ordenanza fue obra del delegado del Área de Gobierno de Desarrollo Urbano del Ayuntamiento de Madrid, Mariano Fuentes, perteneciente a Ciudadanos. La ordenanza extiende la equiparación del dictamen de las ECU al informe técnico municipal para las edificaciones de uso residencial. Vale la pena recordar que Mariano Fuentes era un delegado de Desarrollo Urbano estrechamente vinculado al negocio de las ECU desde el inicio de estas en su carácter de socio de una entidad colaboradora. El ex delegado de desarrollo urbano, arquitecto técnico, es un operador del sector inmobiliario.
Tras el derrumbe electoral de Ciudadanos en las elecciones municipales de Madrid el 28 de mayo de 2023, dimitió de su cargo y quince días después lo contrató la inmobiliaria Vía Ágora. El fichaje desató un escándalo de incompatibilidades y fue denunciado por el grupo Socialista por presunta corrupción. La inmobiliaria tardó poco en anunciar que había retirado la oferta de trabajo a Fuentes por incompatibilidades del ex cargo. El departamento que dirigía el ex edil había cedido a Vía Ágora en marzo de 2023 cinco parcelas municipales para la edificación de viviendas colectivas para alquiler. Tuvo la precaución de marcharse de viaje el día de la firma, acto que hizo su sustituto por su ausencia.
Para algunos ex directivos del Colegio Oficial de Arquitectos de Madrid (COAM) el régimen sancionador de las ECU “no desalienta la interpretación mal intencionada o simplemente equivocada de las normas urbanísticas” y afirman que “en definitiva el papel lo soporta todo”… Las infracciones muy graves están penalizadas con una multa de hasta 3.000 euros, las graves con 1.500 y las leves con 750 (Título VI). Dichas infracciones prescriben a los 3 años, 2 años y 6 meses respectivamente. El régimen sancionador parece una verdadera invitación a las malas prácticas. Si es cierto que las infracciones pueden desencadenar “La restauración del orden jurídico infringido y de la realidad física alterada o transformada como consecuencia de la actuación ilegal, de conformidad con lo dispuesto en el título V.”
Consultado el arquitecto Ricardo Aroca, ex decano del COAM y autor de un proyecto en la zona, sobre la apertura de huecos y luces señaló que: “Si se presenta un proyecto para licencia ante el departamento técnico de una junta municipal en el que se practican aperturas sobre un muro que implican vistas a las viviendas vecinas lo primero que harán los técnicos municipales será solicitar la autorización escrita de los vecinos afectados. Si no tienes ese permiso no te darán la licencia. Si las entidades colaboradoras pueden sustituir al informe técnico municipal mediante su certificado de conformidad, aquellas deberían gobernarse por el mismo criterio. Finalmente las normas urbanísticas son únicas y el código civil también.” El código civil recoge en los artículos 580, 581, 582 y 583 los derechos de luces y de vistas sobre medianeras y linderos. Entre otras cosas los justifican en un tamaño de 30 cm por 30 cm, y establece que hay derecho a luces pero no a vistas.
Va de suyo que la extensión de la actividad de las ECU a las construcciones para uso residencial es otra vuelta de tuerca para que el Ayuntamiento de Madrid externalice la concesión de licencias. Uno de los motivos para ello es ahorrarse el coste salarial de las plantillas de arquitectos que debería contratar para evitar la acumulación de expedientes y el increíble retraso de la concesión de licencias que padece el sector de la construcción por verdadera asfixia funcionarial. Pero como queda a la vista, el régimen aprobado puede ser una coladero de malas prácticas.
Gavari
Gavari Properties ya ocupó espacio en la prensa con motivo de la adquisición en 2022 de un inmueble en Pinos Alta 42. Tras la compra los vecinos del edificio recibieron en 2023 cartas de finalización del arrendamiento de sus viviendas lo que ha convertido a esta Socimi en un agente de la denominada gentrificación en Madrid. Su negocio es en parte el denominado “coliving”. De acuerdo con el jefe de obra de San Marcelo 23 el importe aproximado de las obras de acondicionamiento de ese edificio ronda los 3 millones de euros. A ello hay que sumar el coste de adquisición que se ha declarado en 2,18 millones de euros. La Socimi declara en sus Estados Financieros y memoria 2023 presentadas a BME Growth que su deuda a 31 de diciembre de 2022 era de 7.690.000 euros de los cuales 6.265.827,48 eran a largo plazo. En cuanto a 2023 señala que tomó en préstamo con garantía hipotecaria nuevos créditos que llevan el total de la deuda a 8.585.838,54 euros con una concentración de vencimientos en 2025. Según la memoria mencionada la carga de la deuda sobre San Marcelo 23 es de 2,45 millones de euros con vencimiento en el 2039. Las cuentas no cuadran con el importe de la adquisición más las obras en curso. Esto hace suponer que parte de la inversión se ha hecho con fondos propios, o no.