EXCLUSIVA
Una de las zonas de oficinas más valoradas de Madrid está a un paso de convertirse en un espacio totalmente privado si prospera la operación inmobiliaria que prepara el Ayuntamiento de la capital junto a un grupo de inversores y que busca la cesión a estos últimos de los 58.594 metros cuadrados de suelo público situados entre la calle Orense, el Paseo de la Castellana, la calle Raimundo Fernández Villaverde y la avenida General Perón.
El equipo de José Luis Martínez-Almeida estudia una cesión de suelo a 40 años gratuita a cambio de su reforma y gestión, sin el abono de ningún canon, según los documentos a los que ha tenido acceso Somos Madrid. En ellos se detalla tanto el estudio de viabilidad del proyecto como los ingresos publicitarios. También la rentabilidad prevista del proyecto, con unos 2,6 millones anuales de beneficios a costa de alquilar las calles y plazas del entorno a terceros.
Los documentos, publicados con el visto bueno del Ayuntamiento, están redactados por Renazca, la sociedad mercantil creada para el proyecto por las socimi Merlin y GMP. Ambas proponen una concesión de obra para la gestión integral de todo el entorno aunando reformas de calado, abriendo numerosos espacios de uso privado y programando actividades “a fin de que pueda servir de motor de la revitalización y dinamización del área a la vez que permita obtener ingresos que ayuden a la financiación y recuperación de la inversión”, indican en su propuesta.
El proyecto inversor intenta superar algunos “problemas cronificados” de conectividad, luminosidad y usos en la zona con una reforma basada en el proyecto de los estadounidenses Diller Scofidio + Renfro, que ganó el concurso de ideas propuesto por Renazca hace más de un año. Propone actuar sobre este entorno urbanístico empresarial de 19 hectáreas y tres alturas, nacido durante el franquismo y que se convirtió en el primer área de oficinas de Madrid, donde unas 25.000 personas acuden cada día para trabajar. Se compone de una treintena de edificios (Torre Picasso es su elemento más icónico) y más de 80.000 m2 de aceras y plazas, de las que 58.594 m2 son de suelo público y 23.999 m2 de zonas privadas (pero de uso público).
El proyecto propuesto, dotado de cierto aire mesiánico por lo idílico de sus recreaciones (mira aquí la galería de renders), asegura que ganará un 80% de zonas verdes para el centro de Madrid con respecto al estado actual e incluye la construcción de una gran pradera de césped natural, dividida en tres partes por un canal de agua reutilizada. Hay muchas alusiones a la sostenibilidad, pero también se prevé suprimir parte de los 467 árboles existentes para sustituirlos por especies “autóctonas”.
Renazca calcula que invertirá unos 44 millones de euros en las obras, que arrancarían el próximo mes de enero y finalizarían en diciembre del año 2024, según el calendario propuesto. Unos plazos bastante optimistas teniendo en cuenta los procesos burocráticos que le restan a la administración desde el área de Obras —responsable de la concesión— para completar el cambio, entre ellas una licitación compleja por la gran cantidad de actuaciones propuestas.
En febrero de 2021 se dio a conocer que los estudios de arquitectura responsables de levantar la HighLine de Manhattan, en Nueva York, habían ganado el concurso de ideas convocado por Renazca. Entonces se ofrecieron pocos detalles sobre las cifras y actuaciones concretas, que tenían que ser adaptadas a la realidad normativa de la capital. El proyecto al que ha tenido acceso este periódico ya es mucho más completo e incluye diferentes espacios publicitarios para la futura explotación comercial del espacio cedido. También desaparecen algunas ideas innovadoras, como la estructura que iba a funcionar como un sol de invierno, que parece haberse caído del diseño final.
El elemento más llamativo del proyecto es el valle central rodeado de pendientes suaves en forma de colinas, con las que se eliminarán las actuales escaleras, rampas y zonas pavimentadas. En total, 5.769 m2 de césped rodeado de caminos y 19.725 m2 de otras plantaciones. En principio la pradera estará abierta a todo el mundo pero el proyecto prevé que pueda ser alquilada para eventos “puntuales”, a “usuarios interesados para dar cabida a grandes reuniones u otro tipo de eventos”. Y pone como ejemplo: “Conferencias, lanzamientos de productos y fiestas organizadas por empresas tecnológicas y de innovación y otras entidades comerciales de Madrid que busquen un entorno ajardinado para reuniones de empresa”.
En la esquina noroeste de esta pradera se situará otro de los espacios estrella para los arrendamientos: un espacio abierto natural a modo de carpa de música que puede albergar un escenario —se cita expresamente la posibilidad de organizar festivales como Noches del Botánico— o patio de butacas para proyecciones de cine. Su diseño permitirá cubrir parte de la pradera con una lona para proteger al público de las inclemencias del tiempo y habilitar puntos de anclaje para los espectáculos.
El proyecto está pensado para aprovechar comercialmente la mayoría de espacios públicos de Azca y obtener ingresos con ellos. En la zona cercana a Castellana 77 quiere instalar un coworking al aire libre con 140 puestos individuales, gestionado por la empresa WeWork, que integrará en el mobiliario y el pavimento urbano tomas de electricidad, datos y wifi integrados. La previsión es que la hostelería se distribuya por muchos puntos del entorno con terrazas, así como también los espacios comerciales en la zona alta paralela a la calle Orense (avenida de la Vaguada), que se prevé tapar con una cubierta retráctil que amortigÅ«e el ruido de una potencial zona de ocio. Encima de esta parte viven unos 4.300 vecinos.
Los planos se completan con una marquesina modular detrás de Torre Picasso ideada para albergar mercados de hasta 30 puestos y también, cuando no se celebren este tipo de eventos, como dropâ€off vip para que lleguen hasta allí en coche los clientes del nuevo Hilton de la Castellana o del edificio de oficinas que construye Merlin Properties en este punto. También habrá un paseo arbolado y unas pistas deportivas —una de baloncesto, dos de pádel— en su esquina noreste. La zona se podrá convertir en invierno en una pista de patinaje sobre hielo.
AZCA (acrónimo de Asociación Mixta de Compensación de la Manzana “A”) nació en el año 1954, fruto del concurso de ideas para un centro cívico comercial, que sacara parte de la actividad económica del distrito Centro. A lo largo de su historia fue objeto de numerosas propuestas urbanísticas, algunas de las cuales nunca llegaron a ver la luz. Desde entonces, su arquitectura ha servido también para albergar la cultura urbana de Madrid desde hace décadas (con el ahora presidente Pedro Sánchez frecuentando sus círculos de break dance) y sus pasadizos, oscuros, sirven también como refugio de personas sin hogar.
El proyecto de Renazca apuesta por sustituir la iniciativa pública al estilo de otras zonas financieras de Nueva York o Londres y gestionarlo de forma privada para superar la “escasa oferta de actividad” y de “calidad” en algunas de sus zonas comerciales, asegura el estudio de viabilidad de Renazca, que planifica una intensa explotación publicitaria como su principal fuente de ingresos junto a los alquileres. El documento recoge la colocación de decenas de pantallas y de un gran tótem central con pantalla de 130 metros cuadrados, además de la venta de los nombres de sus diferentes espacios a empresas. En total se prevé ingresar 665.000 euros anuales por estos conceptos.
La principal fuente de financiación serán los alquileres sobre el espacio público, que generarán 1,3 millones al año, según el estudio de viabilidad. Esto incluye la instalación de kioskos efímeros, terrazas en cuatro zonas o el uso de las pistas deportivas. Por último, está previsto que los eventos celebrados en AZCA dejen unos 641.000 euros de ingresos anuales.
La operación urbanística que se cuece en AZCA tiene la misma forma jurídica que la que se está llevando a cabo muy cerca, al otro lado de la Castellana, para construir dos grandes aparcamientos junto al estadio Santiago Bernabéu. En ese caso el Ayuntamiento prepara una licitación para permitir al Real Madrid la construcción y explotación de 1.667 plazas de garaje durante 30 años.
La intención del consistorio en ese caso es adjudicar la licitación de los parkings antes de que acabe la legislatura, en un contrato que también contempla la privatización para eventos de los 3.000 metros cuadrados de suelo público correspondientes a la plaza situada frente al estadio merengue. Otra coincidencia con la propuesta de Renazca. Todas las alegaciones presentadas por la oposición o asociaciones contrarias al proyecto del club de Florentino Pérez han sido rechazadas.
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