El rey del 'coliving' llega a Tetuán a costa de suelo público, centros okupados y pequeños talleres

Las pequeñas calles de Anastasio Herrero y San Enrique son un buen ejemplo de cómo está cambiando el ala este del barrio informalmente llamado de Estrecho, en Cuatro Caminos (Tetuán). Donde hasta hace poco había un buen número de talleres, oficinas y pequeñas industrias, están desembarcando a gran velocidad fondos de inversión que los reconvierten en edificios residenciales, a menudo dedicados al alquiler temporal bajo la etiqueta de moda coliving.

El modus operandi de este cambio, que algunos expertos han denominado gentrificación productiva, está ligado a la posibilidad de presentar planes especiales que justifiquen el cambio de uso consignado en el Plan General de Ordenación Urbana de Madrid (el Plan Especial para la Mejora de las Actividades Económicas, aprobado en 2012, prevé dichos usos alternativos).

Según publicaba la semana pasada El Confidencial, Dazia Capital se ha llevado en subasta pública el viejo edificio de Hidroeléctrica Santillana, en el número 3 de la calle de San Enrique, por 3,52 millones de euros. El edificio, de características industriales similares a otros de su entorno, se utilizaba como oficinas y no precisará un plan especial para acometer el cambio de uso.

Se sabía hace tiempo que la empresa pública había incluido el inmueble entre los valores de los que pretendía desprenderse vía subasta, y es seguro que era un objetivo para la empresa de real estate, que se hizo recientemente también con el edificio contiguo, situado en la calle San Enrique 5. A su vez forma una misma manzana con los números 10, 12 y 14 de Anastasio Herrero, de su propiedad.

En estos inmuebles estaban hasta hace poco los centros sociales okupados La Enredadera y la Coko. El pasado mes de octubre, el Ayuntamiento de Madrid dio vía libre a un plan especial para su cambio de uso, promovido por los anteriores propietarios y que se había alargado durante años por diversas carencias de los proyectos presentados. Pero aún hay más: justo enfrente de la antigua sede de La Enredadera, en el número 9 de la calle Anastasio Herrero, Dazia también transformará una nave, en cuyos bajos funcionaba un almacén de madera, en otro edificio de coliving.

De golpe, estas dos pequeñas vías de Tetuán, cuya actividad consistía hasta hace pocos meses en las actividades religiosas de la mezquita de Anastasio Herrero, la actividad alrededor de los centros sociales okupados y un pequeño tránsito laboral, cambiará radicalmente. El proyecto de coliving de Dazia será uno de los mayores de la ciudad, con 8.000 metros cuadrados.

La moda del coliving también llegará próximamente al número 41 de la calle Lérida (junto al mercado de San Enrique, por obra y gracia de Oriquia, la socimi de la familia Capriles), y ya hace tiempo que anidó en otras partes del barrio, como la cercana calle de Asunción Castells, entre otras. El coliving, esta nueva forma de denominar a los edificios de alquiler, que se venden con atractivas zonas comunes que apelan a la experiencia, también lleva tiempo asentándose en edificios de otros barrios de Tetuán. En la calle de Topete ha abierto otro centro con 31 estudios, que a pesar de estar en el corazón del barrio de Bellas Vistas se vende con el reclamo de estar “a diez minutos andando del centro financiero Azca” (aunque el trayecto se acerca más a los veinte minutos a pie).

Uno de los denominadores comunes de estos proyectos es que la administración está permitiendo sistemáticamente la monetización de las cesiones de metros cuadrados que la ley prevé para estos casos. El Ayuntamiento ingresa cierta cantidad de dinero, el promotor disfruta de todo el espacio urbanizable… y el barrio, cuya densidad poblacional crece considerablemente, renuncia a posibles espacios para dotaciones públicas.

Por ejemplo, en el mencionado plan especial que afecta a los inmuebles de la calle San Enrique 5 y 10, 12 y 14 de Anastasio Herrero, el exceso de edificabilidad de 1.129,10 metros cuadrados debería conllevar que el promotor entregara un 10% de esta plusvalía de suelo edificable al Consistorio (112 metros cuadrados). Se suma también que, según la Ley del Suelo, sería preceptiva la cesión de 297,15 metros cuadrados “para mantener el estándar dotacional en el ámbito”. En el caso del edificio subastado por el Canal Isabel II, además, se pierde en el área suelo de titularidad pública, al que se sumará el de otros 19 edificios de la empresa pública en Madrid, según ha publicado el diario Público.

La figura del coliving tomó una carta de naturaleza legal más explícita en la Comunidad de Madrid con la publicación del Avance de modificación del Plan General Urbana de Madrid el pasado mes de agosto. La nueva propuesta los regula dentro del apartado de la vivienda residencial como residencia, contemplando de forma concreta por primera vez el coliving y el cohousing (edificios en los que los habitantes tienen algún tipo de nexo, como una residencia de estudiantes, un convento o un proyecto común de vida). Según esta normativa, los alojamientos “estarán integradas por dormitorio y baño con superficie mínima de 15 m² (dormitorio de 12 m² más baño de 3 m²), y en ningún caso será inferior a 10 m² por persona”. Los mínimos para los espacios comunes tampoco son excesivamente holgados. Estos estarán constituidos, al menos, por estancia-comedor, cocina y lavandería, que deberán medir al menos 25 m² para una unidad de alojamiento, dimensión que se incrementará en 5 m² por cada unidad de alojamiento adicional.

El distrito de Tetuán aparece últimamente con frecuencia en los medios especializados del sector inmobiliario, ya sea por el acelerón de construcción de obra nueva, el dinamismo del sector de oficinas, la oportunidad de negocio dentro de la M-30 o la irrupción del capital para implantar estas nuevas formas de alojamiento compartido en edificios antiguos. No cabe duda de que Tetuán está cambiando.