La Ley de Vivienda: ¿Una oportunidad perdida?

Esta semana el Consejo de Ministros dio luz verde a la primera Ley Estatal de Vivienda de la democracia. Esta Ley recoge adecuadamente demandas sociales importantes del movimiento por la vivienda, como la prohibición de la venta de parque público, la calificación permanente de las viviendas protegidas o la apuesta por el alquiler. Además, mejora los mecanismos de gobernanza y transparencia a través del Consejo Asesor de la Vivienda, la obligación de realizar inventarios de parque público y suelo o la contabilización de las viviendas vacías. También se establece la esperada creación de un registro público estatal de contratos de arrendamiento, vinculado a los registros autonómicos existentes.

Estos son, de momento, los mayores logros de esta Ley, que pone punto final a un modelo de vivienda heredado del franquismo, basado en la promoción de la propiedad a costa del alquiler, la privatización de las viviendas protegidas a costa de la reducción de parque público y la escasa cultura de la rehabilitación.

No obstante, ¿es esta Ley efectiva para conseguir los propósitos que ella misma persigue? En relación con otras partes fundamentales de la norma, como por ejemplo la regulación de precios de alquiler o los incentivos fiscales, por desgracia la Ley parece que se desactiva a sí misma en la medida que es, en ocasiones, contradictoria, hasta tal punto que puede llegar a padecer el complejo de Penélope: lo que teje a la luz del día, lo desteje al anochecer. Los peligros de la nueva norma son su inaplicación, su dilatación temporal y que tenga una escasa efectividad para moderar los precios de alquiler.

La Ley teje de día cuando expone sus diferentes fórmulas para contener los precios de alquiler. Por un lado, siempre en zonas de mercado tensionado (ZMT), al finalizar los 5 o 7 años de contrato de alquiler, la ley congela los precios durante 3 años más al poner una prórroga extraordinaria obligatoria. Este mecanismo funciona tanto para los nuevos contratos como para los ya existentes. A este mecanismo se le incorporan excepciones que permiten incrementos de precios hasta un 10% respecto del contrato anterior para incentivar la rehabilitación o los contratos de larga duración. Por otro lado, la ley baja los precios de alquiler para empresas grandes tenedoras, topando los precios a un sistema de índice de referencia.

Sin embargo, la Ley desteje de noche por varias razones. La principal, ya muy mencionada, es el carácter voluntario de la aplicación de la Ley. Las autonomías tienen la potestad de no aplicar la regulación en sus territorios, produciendo que esta Ley no se vaya a aplicar en casi la mitad del país, según ha anunciado el Partido Popular. Además, tampoco se atribuyen competencias a las entidades locales más singulares, ni se les permite instar la declaración de ZMT cuando la comunidad autónoma no lo haga.

Asimismo, entre las autonomías que sí quieran aplicar la ley, se van a encontrar obstáculos importantes. El procedimiento para declarar ZMT es lento y difícil de cumplir por las condiciones mínimas expuestas para declarar ZMT, entre ellas, la necesidad de probar que el precio de compra o alquiler de la vivienda haya experimentado en los cinco años anteriores un incremento acumulado de 5 puntos porcentuales por encima del IPC.

Habida cuenta de la moderación de precios por la pandemia en los dos últimos años, sumado a la subida de IPC de este año y los próximos por el encarecimiento de la energía, será muy difícil alcanzar ese umbral. La alta dificultad de declarar ZMT no sólo desactiva la regulación de precios, sino también los incentivos fiscales, dado que sólo se aplicarán en ZMT.

Por su parte, respecto de la medida de regulación para grandes propietarios, cabe destacar que será una medida de escasa aplicación, pues no afectará a más del 5% de las viviendas alquiladas. Además, se da una injustificable prórroga de hasta 18 meses posteriores a la entrada en vigor de la Ley bajo la excusa de la necesidad de crear el Sistema de Índices de Precios. ¿El MITMA necesita dos años y medio para crear un Índice? ¿No le basta con el año que tenemos por delante de discusión de la Ley?

Teniendo en cuenta que ya existe un sistema estatal de alquileres de vivienda y diferentes índices de precios autonómicos en funcionamiento, como, por ejemplo, el catalán o el valenciano, parece que no hay justificación objetiva para dilatar tanto el proceso. Finalmente, no quedan establecidas, ni mencionadas las sanciones específicas por el incumplimiento de la norma, ni se establecen mecanismos, judiciales o extrajudiciales específicos, para agilizar las reclamaciones de los particulares que puedan derivarse de la aplicación de la norma.           

Cómo ya anunciamos, el peligro de la ley es su inaplicación y dilatación temporal de al menos dos elementos centrales de la norma: la regulación de precios y los incentivos fiscales. Bien porque la comunidad autónoma se niegue a aplicarla, bien porque la declaración de ZMT se haga un trámite imposible de cumplir o bien por la dilatación en el tiempo por el largo proceso de tramitación y la prórroga. Para corregirlo, es imprescindible evitar que la aplicación de la norma sea voluntaria, reducir y agilizar las condiciones para declarar ZMT, eliminar la prórroga de 18 meses, incluir sanciones para garantizar el cumplimiento de la Ley y prever mecanismos de resolución de controversias ágiles. ¿Es, por tanto, la Ley de Vivienda una oportunidad pérdida? La respuesta es que todavía no. El trámite de debate parlamentario, que se alargará por un año, será absolutamente clave para incluir enmiendas que resuelvan estos problemas mencionados. Eso sí, sin ellas, corremos el riesgo de haber desaprovechado una oportunidad histórica.