La Ley de Vivienda: reforma o fracaso

Con al menos dos años de retraso, al fin a la primera Ley Estatal de Vivienda le llega el momento de la verdad: su debate y aprobación en la sede de la soberanía popular. Tras ser aprobada en el Consejo de Ministros, el Gobierno de Coalición afirmó que esta es una “ley histórica” y que significa un “cambio radical de paradigma” en las políticas de vivienda, para poner “freno a la especulación” y “proteger a los inquilinos”. Si bien las intenciones del Ejecutivo van en la buena dirección, ¿están sus resultados acordes con sus intenciones? Como bien es sabido, uno debe juzgar las políticas no por sus intenciones sino por sus resultados. Y es en esta potencial disonancia donde se encienden todas las alarmas. Tanto es así, que el Sindicato de Inquilinas, CCOO y UGT, como la misma alcaldesa de Barcelona, Ada Colau, han manifestado públicamente que esta ley va en buena dirección, pero necesita ser reformada si no quiere fracasar.

Y la alarma no es para menos. Hace un mes el Tribunal Constitucional anuló parcialmente la ley catalana de control de alquileres. Una ley que después de casi dos años de aplicación ha demostrado empíricamente ser positiva, tanto para los inquilinos como para los propietarios. Es habitual escuchar que cualquier tipo de regulación de precios de alquiler está destinado al fracaso. No obstante, en esta ocasión, la evidencia desafía el paradigma dominante. Una investigación económica del Instituto de Economía de Barcelona, escrita por los economistas Jofre-Monseny, Martínez-Mazza y Segú muestra que la ley de control catalana ha permitido bajar el precio medio de los alquileres en un 5-6%, lo que representa una bajada de los alquileres de 500€ anuales para los inquilinos, a la vez que no ha producido una reducción en la oferta, dado que no ha afectado a la cantidad de contratos firmados. Un éxito sin precedentes que muestra que una regulación de precios de alquiler ponderada y flexible funciona.

A pesar de estos efectos positivos de la norma, el Tribunal Constitucional acaba de dejar a los inquilinos catalanes desprotegidos, en un momento además de subida de precios general. Es clave resaltar que los argumentos del tribunal para tumbar esta norma no son sustantivos sino competenciales. Es decir, el Tribunal Constitucional no ve un ataque al derecho de la propiedad ni a la libertad de contratos. Algo que tampoco vio el Tribunal Constitucional alemán cuando dictó la sentencia sobre el control de alquileres de Berlín (STC 18/2019) diciendo que: “el control de alquileres (...) no viola el derecho a la propiedad privada ni la libertad de contratos ni la garantía de igualdad (...) la interferencia con el derecho a la propiedad es proporcional. Es de interés público prevenir el desplazamiento de la población más vulnerable de las zonas donde la demanda residencial es alta. Por lo tanto, el control de alquileres es necesario, no hay otras medidas que podrían, con certeza, ser igualmente efectivas en el corto plazo. (...) La garantía del derecho de propiedad no cubre la expectativa de maximización de beneficios”. 

Es, por tanto, en el ámbito competencial, donde tanto el TC español como el alemán ven el problema. La ley invade las competencias estatales en legislación civil atribuidas al art. 149.1.8 de la Constitución. Por tanto, para que Cataluña y otras comunidades autónomas puedan regular los precios de alquiler, se requiere una norma estatal habilitante y el proyecto de ley estatal actualmente no sirve para esto. Ahora se entiende por qué, tanto los sindicatos de inquilinos como el gobierno catalán y barcelonés, han salido públicamente a pedir que la ley estatal dé cobertura jurídica a una ley que ha funcionado.

Por último, es fundamental resaltar que con la Ley de Vivienda no solo nos jugamos la regulación de precios, sino que hay otros aspectos absolutamente cruciales en juego. El Ayuntamiento de Barcelona, a partir de su propia experiencia de gobierno y de las propuestas de un comité de expertos, ha anunciado que realizará enmiendas a la ley en varios aspectos. En materia de desahucios: impulsar la mediación obligatoria en la Ley de Enjuiciamiento Civil para reducir al máximo los desahucios, corresponsabilizar a los grandes propietarios a ofrecer alquiler social y prohibir los desahucios con fecha abierta. En materia de gasto público: establecer una preasignación presupuestaria anual del 1% del PIB en vivienda para acercarnos a los países más avanzados de Europa. En materia de fiscalidad: incentivar fiscalmente a los promotores que quieran construir vivienda social y asequible, a la par que penalizar fiscalmente la especulación inmobiliaria. Y en materia de regulación: eliminar la moratoria de 18 meses para la aplicación del índice de referencia, reducir los requisitos para declarar una zona de área tensionada a 2% del IPC y prohibir que se pueda repercutir a los inquilinos los gastos de mantenimiento del inmueble como el IBI o la comunidad y los honorarios de los agentes inmobiliarios, que deberían ser abonados exclusivamente por los propietarios.

A estas acertadas enmiendas, habría que añadirle la importancia de contar con un registro público de alquileres, que permitirá dotar al mercado de mayor transparencia y protección, así como favorecer la obtención de datos estadísticos. Siendo así una gran oportunidad para poder controlar también las malas prácticas arrendaticias, como se realiza en Irlanda o Inglaterra. Adicionalmente, velar por los derechos de información sobre los precios y las medidas a aplicar en la publicidad, las ofertas de alquiler y los contratos firmados también es una herramienta clave del sistema de contención de rentas, que debe asegurarse en una legislación estatal. Otro detalle esencial para destensar el mercado de alquiler es fomentar que las medidas se apliquen donde realmente es necesario y dejar que los municipios afectados, incluso el propio Estado, puedan instar el derecho a que las zonas tensionadas sean declaradas como tal, cuando se cumplan los requisitos para ello. Así, debe evitarse, que estas medidas caigan en saco roto porque el color político del gobierno autonómico no está por la labor de facilitar la asequibilidad de sus alquileres. Además, si se trata de tomárselo en serio y garantizar la efectividad real de las medidas que se plantean, es necesario disponer de un régimen sancionador que favorezca la aplicación de la norma, así como facilitar y simplificar la reclamación judicial para asegurar el cumplimiento de la norma, pues procesos largos y costosos son desincentivadores.

¿Es, por tanto, la Ley de Vivienda una oportunidad perdida? La respuesta es que todavía no. El trámite de debate parlamentario será absolutamente crucial para incluir enmiendas que resuelvan estos problemas mencionados. Eso sí, sin ellas, corremos el riesgo de desaprovechar una oportunidad histórica.