Gobernar los precios de alquiler: ¿Quimera o necesidad?

Este miércoles se aprobó en el Parlamento de Cataluña la proposición de ley de contención de precios de alquiler, iniciativa popular promovida por numerosas entidades sociales y sindicales. El debate sobre la regulación de los precios de alquiler no ha hecho más que comenzar: se ha convertido en el principal caballo de batalla sobre la crisis de vivienda entre inquilinos y propietarios, y sus respectivos representantes políticos y sociales.  

Los adversarios de esta medida argumentan que el remedio es peor que la enfermedad. Según ellos, el control de alquileres es una medida perversa porque en lugar de resolver el problema, lo agudiza. Al desincentivar al propietario y contaminar el mecanismo de los precios, tres efectos negativos ocurrirán: las viviendas de alquiler pasarán a ser destinadas a la compraventa; se empeorará la conservación del parque existente y se reducirá la construcción de nueva vivienda destinada al alquiler. Todo ello reducirá la oferta de vivienda produciendo un aumento mayor de los precios de alquiler. 

Este discurso se basa en los argumentos económicos que, evaluando los antiguos y estrictos controles de alquiler después de la Segunda Guerra Mundial, demostraron que generaban los efectos no-deseados anteriormente expuestos. No obstante, la pregunta de cómo de generalizable es esta evidencia de hace más de 50 años está aún sin resolver. En la última década se ha implementado en Europa y Estados Unidos otro tipo de fórmulas más flexibles, que buscan evitar las consecuencias no-deseadas. Como admite el Banco de España, este moderno control de alquileres “presenta una elevada heterogeneidad” y su escasa evaluación no permite obtener resultados tan concluyentes. Por ejemplo, las recientes regulaciones de Berlín y París están aún en fase de implementación y todavía es pronto para tener resultados robustos. 

La vivienda es a la vez derecho y bien de consumo e inversión. Inquilinos y propietarios buscan satisfacer sus legítimos intereses: para unos, encontrar una vivienda digna y asequible, para otros obtener una rentabilidad de su inversión. Conciliar ambos intereses es la clave bóveda de cualquier regulación. Sin una mínima rentabilidad no habrá oferta de viviendas. Pero sin una mínima asequibilidad, el derecho a la vivienda se verá comprometido. Equilibrar asequibilidad y rentabilidad ha sido, de hecho, la postura del Tribunal Europeo de Derechos Humanos: a los propietarios se les reconoce el derecho a percibir un beneficio razonable. Pero no resulta justificables alquileres abusivos para satisfacer beneficios excesivos. 

Algunos economistas argumentan que la crisis de vivienda es un simple desajuste de oferta y demanda. Que la única solución es aumentar la oferta de vivienda. Y compartimos que una de las soluciones fundamentales pasa por el aumento de la oferta de vivienda asequible (en Barcelona se está realizando enormes esfuerzos a ello), pero: ¿cuántas décadas tardaremos en satisfacer la demanda presente y futura? Soluciones de largo plazo no alivian crisis a corto. Los críticos del control de alquileres deben también proponer posibles medidas alternativas que produzcan efectos a corto plazo. 

Si bien gobernar los precios del alquiler no resolverá la crisis de asequibilidad de la vivienda por sí solo, el moderno control de alquileres podría ser un primer paso necesario para moldear el mercado residencial en favor del interés público. Esta medida tiene los siguientes potenciales beneficios: es una política con efectos inmediatos; es una medida costo-efectiva, rápidamente implementable y a bajo coste; es una medida que no congela permanentemente los alquileres, sino que establece incrementos controlados y temporales que concilian beneficios razonables con precios asequibles; no desincentiva la nueva construcción porque no se aplica a nuevas viviendas; no desincentiva la rehabilitación de vivienda porque permite incrementos mayores para pisos rehabilitados; eximirá al pequeño propietario de rentas medias y bajas. En definitiva, es una política esencial para dar estabilidad a nuestros vecinos, previniendo desahucios, desplazamientos y gentrificación, mientras buscamos soluciones a largo plazo.

Requerirá, eso sí, de una regulación inteligente, con muchas excepciones, mecanismos correctores y de evaluación exhaustivos. Por eso, desde el Pleno Municipal de Barcelona se está llevando a cabo una muy interesante Comisión de Estudios del control de alquileres, en donde expertos de distintas disciplinas y sensibilidades promueven un debate con menos apriorismos ideológicos y más basado en la evidencia. 

La proposición de ley no se hará efectiva al ser probablemente inconstitucional, según ha dictaminado el Consejo de Garantías Estatutarias. Si se quiere garantizar su plena eficacia jurídica, tendrá que ser la administración competente la que dé el paso adelante. No obstante, el debate suscitado es un gran avance: significa acercarnos a la reflexión europea y norteamericana de cómo diseñar un sistema de vivienda donde todos salgan ganando.