Hacia un nuevo paradigma de vivienda social cooperativa

Cooperativa de vivienda, coovivienda, cohusing, cesión de uso, derecho de uso, vivienda colaborativa… muchos son los nombres que –significando realmente lo mismo o no– se utilizan para describir una realidad de acceso y gestión de la vivienda comunitaria y no especulativa. ¿Pero hay un solo modelo o muchos? ¿De qué se trata exactamente?

Podríamos definir unos elementos básicos como son la propiedad de la vivienda o de los inmuebles por parte de la cooperativa sin transmisión de ningún título sobre ella a: las personas socias habitantes, el derecho de las personas socias a vivir indefinidamente en ellas o a muy largo plazo, la participación y gestión democrática, aportaciones económicas mayoritariamente periódicas (parecidas a un alquiler) y a precio de coste, el traspaso de este derecho de uso de la vivienda de forma no especulativa y a través de la cooperativa y, finalmente, la voluntad de replicar y aumentar el parque de vivienda social y asequible en régimen cooperativo.

Un modelo no especulativo y de alto impacto social

Además de estos elementos, las cooperativas y otras entidades, como REAS, impulsamos un modelo comprometido con la economía solidaria y claramente transformadora.

En primer lugar, desde una fuerte apuesta por el Mercado Social, para proveer bienes y servicios que fortalezcan el ecosistema de la economía solidaria (finanzas y seguros éticos, cooperativas de arquitectos, empresas de inserción sociolaboral o industriales de proximidad en la construcción, consultorías del sector en el ámbito fiscal fiscal, económico y jurídico, equipos de acompañamiento y facilitación, comercializadoras cooperativas de energía verde, etc.).

En segundo lugar, generando dinámicas comunitarias con espacios compartidos internos (comedor-cocina, biblioteca o sala de trabajo o estudio compartido, espacio para invitados, espacio polivalente…) y externos (posibilitando usos para el tejido del barrio o el entorno), así con servicios compartidos (desde una línea de fibra óptica hasta servicios para gente mayor).

También haciendo un esfuerzo en eficiencia energética, sostenibilidad y lucha contra el cambio climático, así como en el ámbito de la inclusión social, favoreciendo viviendas para personas con especial vulnerabilidad o perfiles específicos (víctimas de violencia machista, personas refugiadas y migradas, jóvenes extuteladas, etc.). También es posible generar iniciativas socioeconómicas en el ámbito de la economía solidaria a partir de los locales cooperativos, allí donde los hubiere, y promover el consumo responsable y otras iniciativas entre el grupo de habitantes (por ejemplo en el consumo alimentario ecológico y de proximidad)

Aún así, la esencia del modelo reside principalmente en la propiedad cooperativa de forma indefinida y en la cesión o adjudicación del derecho de usar la vivienda a las personas habitantes, sin ninguna necesidad de instrumentarlo como un derecho real, y en la imposibilidad, pues, de libre transmisión por parte de las personas socias de la vivienda, ya que estas no ostentan ningún título de propiedad. Un proyecto social y ecológico que puede ser privatizado no es un proyecto transformador. Y por este motivo no hablamos generalmente de cohousing o covivienda, pues hacer un cohousing (es decir un modelo convivencial compartido) podría realizarse sobre fórmulas jurídicas muy diferentes, también sobre la propiedad privada. En todo caso, el cohousing o en algunos casos el coliving es uno de los valores del modelo de vivienda cooperativa en cesión de uso. Entendemos que la fórmula cooperativa es la que mejor blinda la ausencia de lucro y gestión democrática. Y hablamos de cesión de uso para clarificar el régimen de tenencia de la vivienda y diferenciarlo de la vivienda cooperativa de propiedad.

Entender la vivienda como un bien de uso para garantizar el derecho a largo plazo y no como un bien de inversión marca una diferencia sustancial respecto el modelo cooperativo tradicional. En el estado español, las cooperativas han construido decenas de miles de viviendas y, una vez realizada la promoción, han adjudicado la propiedad a sus socios, desapareciendo así (socios y ladrillos) de la economía social. Es decir, sin dinámica cooperativa (los adquirentes se hacen socios puntualmente de la cooperativa para adquirir la vivienda) y sin una política para generar vivienda social o asequible (las viviendas van al mercado libre). En el mejor de los casos. Y en algunas comunidades este modelo se ha realizado con vivienda de protección oficial y, por tanto, a precio regulado durante cierto tiempo (raramente con protección indefinida).

La apuesta mayoritariamente por un modelo de propiedad también en el ámbito cooperativo conlleva que existan a día de hoy menos de 200 viviendas en España en manos de cooperativas en cesión de uso. En cambio, en Québec existen 30.000 viviendas asequibles repartidas en 1.300 cooperativas, y en Uruguay otras 30.000 que representan el 2,58% de toda la vivienda del país. En Suiza más de 1.500 cooperativas representan alrededor del 8% del patrimonio inmobiliario nacional, el mismo porcentaje del parque que en Dinamarca, en este caso repartidas en 10.000 cooperativas. Aunque en este último caso, la desregulación y liberalización del modelo de los años 90 supuso un duro golpe a su accesibilidad. Por este motivo, un marco legal estable que blinde el modelo es uno de los retos claves.

Diferentes retos a superar

¿Cómo pasamos de un modelo, por ahora, minoritario e incipiente a un modelo consolidado y creciente? Tenemos varios retos por delante.

En primer lugar, necesitamos un marco legal que facilite las reglas del juego, pero sobre todo blinde el modelo e imposibilite la transformación a una modalidad cooperativa diferente o la venta de la vivienda. Esta es, sin duda, una competencia autonómica (si se desarrolla a través de las leyes de cooperativas o de vivienda), pero también se podría vincular al financiamiento, como en Canadá o Quebec. A través del Plan Estatal de Vivienda existente se podría condicionar la aportación de recursos económicos a cooperativas al blindaje de los elementos de interés general del modelo.

La promoción y construcción o rehabilitación de vivienda es un sector complejo, muy técnico y con un riesgo elevado a diferentes niveles. Es necesario contar con equipos (en gestión de la promoción, fiscal, jurídico, social…) experimentados, solventes y alineados con el modelo dentro de la economía solidaria. A día de hoy, no existe un sector suficientemente sólido, y resulta clave dar apoyo a la creación y consolidación de estos equipos técnicos para fortalecer los proyectos y su viabilidad y contribuir a hacer sostenible la dedicación voluntarista de tantas y tantas personas.

Sería conveniente avanzar hacia un sector estructurado y vertebrado a nivel autonómico y estatal para mejorar la relación e intercambio entre proyectos, especialmente para representar al sector, y mejorar la interlocución política y capacidad de incidencia. Por este motivo, este año se ha creado un grupo de trabajo dentro de REAS para aglutinar los proyectos en este tipo. Esta es una muy buena noticia en las dos direcciones: por el apoyo que está prestando la Red al sector y, por otro lado, para fortalecer esta conexión federal y vincular los nuevos proyectos claramente en las coordenadas de la economía solidaria.

Sin duda a largo plazo también habrá que generar estructuras cooperativas federativas o bascular las federaciones de cooperativas de vivienda existentes (actualmente centradas mayoritariamente en el cooperativismo de vivienda de propiedad) hacia este modelo en cesión de uso. En los países donde el modelo está más maduro, las federaciones de cooperativas ofrecen apoyo y asesoramiento técnico, jurídico y económico gratuito a nuevos proyectos, modelos de documentos, formación, etc.

Hay que superar las dificultades de financiación actuales.

Pero el mayor reto es superar una etapa en la que los proyectos se llevan adelante gracias a enormes esfuerzos personales y unas pocas complicidades de administraciones públicas pioneras. Debemos evolucionar hacia un modelo que cuente con un apoyo público claro y estable a todos los niveles que facilite la escalada, aumente la diversidad social de las personas socias habitantes y garantice un precio asequible.

Un modelo de interés general y con apoyo público

La vivienda cooperativa en cesión de uso puede ser una realidad diversa y adaptable a distintos contextos, pero la cuestión clave es si puede dar respuesta -también- a la necesidad de vivienda social y asequible, y ser un modelo idóneo para garantizar el derecho a la vivienda para las clases populares y compatible con políticas públicas de vivienda social. Que el mundo cooperativo y de la economía solidaria sean capaces de plantear un modelo de colaboración público y cooperativo en este ámbito es una apuesta estratégica.

En primer lugar hay que fomentar la cesión de suelo por parte de la administración pública. En Catalunya ya se ha demostrado que este es un modelo que, a parte de la dimensión comunitaria y transformadora, genera vivienda social. La cesión de suelo público, durante 75 años, especialmente por parte del Ayuntamiento de Barcelona (que ya ha impulsado 10 proyectos sobre solares municipales vía adjudicación directa o licitación pública), ha permitido calificar de protección oficial las primeras viviendas cooperativas en cesión de uso de todo el estado.

En segundo lugar, la necesidad de impulsar medidas de tipo económico y fiscal para hacer el modelo realmente asequible. Ha habido avances significativos, como la inclusión de la cesión de uso en el Plan Estatal de Vivienda y, consecuentemente, subvención directa a la promoción de vivienda social cooperativa en algunas comunidades. Pero queda un largo recorrido en el ámbito económico (ayudas a la adquisición y cooperativización de vivienda, ayudas a las cooperativistas con rentas bajas para asumir las aportaciones iniciales, etc) o fiscal (consideración de las cooperativas en cesión de uso como especialmente protegidas, reducción del tipo actual de IVA, bonificaciones a nivel municipal, etc) así como en la financiación pública (ICO) o en el impulso de instrumentos financieros y de garantías.

Por otro lado también hay muchas medidas de diferente índole que podrían aplicarse para promover y consolidar el modelo. Por ejemplo, hay que recordar que actualmente 1 de cada 3 viviendas de Copenhague es cooperativa gracias al derecho de tanteo que han tenido los inquilinos daneses para constituirse colectivamente como cooperativa y comprar y financiar el edificio en el que residían.

Esperemos pues, que el nuevo grupo de trabajo de vivienda cooperativa en cesión de uso de REAS pueda profundizar en estos y en otros muchos temas y sea un lugar de encuentro e intercambio de proyectos y equipos técnicos que aspiren a otra forma de vivir, más saludable, más ecológica, más comunitaria... y que también contribuya a generar un modelo de vivienda social a largo plazo. Y así demostrar cómo la economía solidaria y no el libre mercado es el espacio natural para satisfacer necesidades básicas como el derecho a una vivienda digna y asequible.