El relato oficial de la crisis convierte la debacle financiera global, iniciada en Estados Unidos, en desencadenante de la crisis española, como causante del pinchazo del boom inmobiliario. Sin embargo, el mercado español de la vivienda se hundió por razones propias, tras varias décadas en las que conoció hasta tres ciclos especulativos, siendo el último el más grave. El libro Qué hacemos por la vivienda, de reciente publicación, expone la evolución del mercado inmobiliario en España, y propone otra política de vivienda que resuelva los daños actuales y evite la repetición futura de nuevos ciclos especulativos. Adelantamos para su lectura un fragmento del libro.
Los tres boom del mercado inmobiliario
Los tres boom del mercado inmobiliarioboomLa reciente historia económica española ha tenido como protagonista al sector inmobiliario, cuyos últimos tres ciclos han condicionado la evolución del PIB. El último de ellos, cuyo desenlace estamos viviendo, ha provocado una de las mayores crisis económicas y sociales de las últimas décadas.
El primero de ellos fue el auge de los sesenta y primeros setenta, caracterizados como los “años del desarrollo” y del “urbanismo salvaje”, que marcó en su día un máximo histórico de construcción y subidas de precios inmobiliarios. Ese boom se hundió con los programas de ajuste que exigieron las llamadas crisis petrolíferas de los setenta, siguiéndole un decenio de atonía inmobiliaria. El segundo boom inmobiliario se desató tras la adhesión de España a la Unión Europea (UE), al calor de la entrada de capitales y empresas extranjeras deseosas de hacer negocio en el nuevo país de la Europa comunitaria, con dos novedades a resaltar. En primer lugar, se produjo cuando el crecimiento demográfico y migratorio interno había venido remitiendo desde principios de los setenta, recortando las previsiones demográficas y las futuras necesidades de vivienda.
En segundo lugar, a diferencia de lo que había ocurrido en el pasado, el notable crecimiento de los precios inmobiliarios no formaba parte ya de un fenómeno inflacionista generalizado, sino que se solapó con una notable desaceleración del crecimiento de los precios al consumo. Lo cual acentuó enormemente el diferencial entre el crecimiento de los precios inmobiliarios y la moderación de los precios al consumo, haciendo mucho más llamativas las plusvalías obtenidas en relación con los ingresos ordinarios. Se ensanchó también la brecha que se abría entre los enriquecidos propietarios y el resto de la población, contribuyendo a extender los afanes especulativos al calor de las intensas revalorizaciones inmobiliarias. Pues esta burbuja afectó básicamente a los precios, pero no tanto al volumen construido, ya que la construcción de viviendas apenas superó, en dos ocasiones, el medio millón de viviendas anuales. Esta burbuja murió por estrangulamiento financiero tras los festejos de 1992, cuando el endeudamiento y el enorme déficit exterior del país, tuvo que corregirse con tres devaluaciones sucesivas de la peseta, que acumularon una caída en su cotización próxima al 40%, y un importante programa de ajuste. Pero el estancamiento económico y la atonía del mercado inmobiliario duraron poco, porque, con la entrada en el euro, la bajada de los tipos de interés y un marco institucional propicio, la economía española emprendió una huida hacia adelante desencadenando una nueva burbuja especulativa mucho más importante que la anterior.
La intensidad y duración sin precedentes del último boom inmobiliario (1997-2007) vinieron alimentadas por los medios de financiación también sin precedentes que logró la economía española al amparo del euro, unidos a las enormes rebajas del tipo de interés y el alargamiento de los plazos, que incentivaron notablemente el endeudamiento hipotecario, con un marco institucional que hacía muy atractiva la inversión inmobiliaria, tanto para promotores como para compradores, al prometer importantes plusvalías y contar con una fiscalidad favorable. La crisis bursátil de principios de siglo (2000-2003), unida a las sucesivas rebajas del tipo de interés, acentuaron el huracán de dinero presto a invertirse en ladrillos, al que se añadió otro de fondos estatales y europeos orientados a financiar infraestructuras que hoy se revelan a todas luces sobredimensionadas.
Un rasgo diferencial del pasado boom inmobiliario respecto a los precedentes fue el mayor afán de comprar viviendas como inversión, unido a la mayor presencia de compradores extranjeros. Cuando las gestoras de inversión pasaron a ofrecer, junto a los productos financieros, productos inmobiliarios que se podían comprar viéndolos por internet, el mercado inmobiliario español pasó a competir con ventaja con los mercados financieros a la hora de atraer el ahorro de los potenciales inversores. Se desató así la espiral propia de las burbujas especulativas, en las que se compra porque se piensa que los precios van a subir y los precios suben porque aumentan las compras, cada vez más financiadas con créditos.
Otro rasgo diferencial del pasado boom inmobiliario es que generó un enorme volumen de construcción nueva (Gráfico 1). El hecho de que entre 2002 y 2007 se construyeran todos los años en España más viviendas que en Francia y Alemania juntas, cuando estos dos países triplican a España en población y la duplican en territorio, evidencia que este boom no solo se caracterizó por el fuerte crecimiento de los precios, sino también por el gran volumen de construcción nueva reclamando, así, una financiación mucho mayor que los anteriores períodos de auge. Se incrementó en más de una cuarta parte el stock de viviendas, haciendo de España el país con más viviendas por habitante de la UE. España ha cubierto, así, sobradamente el “déficit” de viviendas con relación a la población, pero no las necesidades de vivienda de ésta, habida cuenta que las espectaculares subidas de precios se han simultaneado con una presencia cada vez más reducida de vivienda social. Como consecuencia de ello, España ostenta también el récord europeo en porcentaje de viviendas secundarias y desocupadas. Se plantea así la gran paradoja que enfrenta un stock de viviendas sobredimensionado e ineficientemente utilizado, junto a necesidades de vivienda insatisfechas, agravadas por la ola de desahucios originada por la crisis, haciendo que afloren de nuevo fenómenos de chabolismo e infravivienda que parecían haberse resuelto hace décadas.
El notable crecimiento de los precios inmobiliarios observado durante el auge, hizo que las revalorizaciones patrimoniales contribuyeran mucho más al enriquecimiento de los hogares propietarios de inmuebles de lo que lo hacían sus ingresos ordinarios.
En efecto, el Gráfico 2 muestra cómo, durante el pasado ciclo alcista, el aumento anual del patrimonio neto, espoleado por dichas revalorizaciones, no solo superó muy ampliamente el ahorro anual de los hogares, sino también su renta disponible. Este panorama explica la preferencia de los hogares por los activos inmobiliarios frente a los activos financieros; preferencia que se acentuó por la mitología que enfrentaba la supuesta gran seguridad y rentabilidad de la inversión inmobiliaria a la muy baja rentabilidad de los activos financieros de renta fija y al riesgo y la incertidumbre de los activos de renta variable que se abrió tras la crisis bursátil de principios de siglo. Frente a la vivienda como bien de uso, el pasado boom inmobiliario acentuó la percepción de la vivienda como un interesante y sólido producto de inversión para colocar el ahorro de los hogares, que aventajaba en seguridad y rentabilidad a los productos financieros. Es evidente que la presente crisis inmobiliaria ha echado por tierra el mito de la solidez inmobiliaria, al mostrar que la inversión “en ladrillos” no estaba exenta de riesgos al acusar iliquidez y/o fuertes minusvalías. El Gráfico 2 muestra también las minusvalías patrimoniales de los hogares ocasionadas por la crisis y la caída de los precios inmobiliarios a partir de 2007, haciendo que el anterior “efecto riqueza” mudara en “efecto pobreza”.
El principal talón de Aquiles del pasado boom inmobiliario ha sido su creciente necesidad de financiación, que succionó el ahorro y reclamó el fuerte endeudamiento de los hogares, llamados a pagar en última instancia ese “producto final” inmobiliario que son las viviendas, habida cuenta que, sobre todo, es la compra de vivienda nueva la que reclama un esfuerzo financiero neto por parte de los hogares, ya que las compraventas de vivienda usada transcurren normalmente dentro del propio colectivo de hogares.
El Gráfico 3 muestra cómo el trepidante crecimiento de la inversión en ladrillo de los hogares se produjo a costa de recortar su inversión financiera (medida por sus operaciones financieras netas). La tijera que abren las dos curvas representadas pone de manifiesto un comportamiento económico realmente insostenible, sobre todo cuando en los cuatro últimos años del boom las operaciones financieras netas de los hogares se hicieron negativas; es decir, que los hogares, en vez de aportar ya recursos al sistema financiero, se los demandaban para seguir invirtiendo en ladrillos; lo cual rompía con la normalidad enseñada en los manuales de economía, que da por supuesto que el ahorro de los hogares genera la capacidad de financiación que las instituciones financieras movilizan para satisfacer la tradicional necesidad de financiación de las empresas. Pero en los cuatro últimos años del boom, no solo las empresas demandaban financiación, sino también los hogares, con lo que las instituciones financieras tuvieron que endeudarse frente al exterior para seguir financiando la burbuja inmobiliaria. En estos cuatro años se multiplicó casi por cuatro el pasivo neto exigible de la economía española frente al exterior, correspondiendo el grueso de esta deuda a las entidades financieras. Se forzó, así, la situación cada vez más desequilibrada y dependiente que llevó a la economía española a la lamentable situación actual: tras el pinchazo de la burbuja, la elevada exposición de las entidades financieras autóctonas al riesgo inmobiliario trajo consigo la desconfianza, la “sequía de créditos” y los planes de salvamento, reconversión y ajuste de todos conocidos.
Frente a la idea que apunta, para escabullir responsabilidades, que la crisis vino de fuera sorprendiendo a la economía española, hay que recordar que el mercado inmobiliario español empezó a mostrar síntomas de agotamiento antes de que explotara la crisis financiera internacional. El declive de la inversión extranjera en inmuebles y el aumento de la inversión en el extranjero, y en otros sectores, de las propias empresas inmobiliarias españolas venían ya anticipando con varios años de adelanto el agotamiento del negocio inmobiliario autóctono. Por otra parte, los precios de los anuncios de venta de viviendas empezaron a caer ya de forma continuada desde abril de 2007, es decir, varios meses antes de que la explosión de las hipotecas subprime estadounidenses marcara en agosto de ese año el punto de arranque de la crisis internacional, que culminaría un año más tarde con la bancarrota de Lehmann-Brothers. La crisis internacional no motivó el pinchazo de la burbuja inmobiliaria autóctona, que se manifestaba ya con anterioridad, sino que la agravó al cortar la liquidez foránea que la venía alimentando y al motivar la crisis del euro y las políticas de ajuste que acentuaron la espiral depresiva de la economía española.
Como se observa en el Gráfico 3, la inversión en ladrillo de los hogares inflexionó en 2007 e inició una caída fuerte y continuada en 2008, a la vez que repuntaba en ese mismo año la inversión financiera de los hogares, que aceleró su recuperación en 2009, con un aumento espectacular que algunos bautizamos como “el ahorro del miedo”, al interpretarlo como una toma de conciencia de la población de la gravedad de la crisis que se avecinaba. A partir de ese año, la espiral depresiva que se instala en la economía española forzó tanto la caída de la inversión en ladrillo como la de la inversión financiera de los hogares. Pues el aumento de las ya muy elevadas tasas de paro y las nuevas caídas de la renta disponible de los hogares hicieron que disminuyeran a la vez su consumo y su ahorro. Las Cuentas Trimestrales del INE muestran que la tasa de ahorro de los hogares, tras su repunte inicial, entra en caída libre desde el cuarto trimestre de 2009.
Qué hacemos por la vivienda es un libro de Alejandro Inurrieta, Edurne Irigoien, Nacho Murgui y José Manuel Naredo. Más información, en la web de la colección www.quehacemos.org
