Marbella se agarra a la vía abierta por el Gobierno de Moreno para construir en suelo rústico

Marbella se prepara para ser municipio pionero en la ordenación del territorio. Por primera vez desde que Andalucía aprobara su nueva ley de suelo (LISTA), impulsada por el Gobierno de Juan Manuel Moreno en 2021 con el objetivo declarado de dar agilidad a los farragosos trámites de ordenación urbana, un gran municipio va a echar mano de uno de sus artículos más discutidos: aquel que permite construir en suelo rústico hoteles y alojamientos turísticos, así como equipamientos industriales, de ocio o comerciales.

La posibilidad ha sido introducida por sorpresa en el nuevo Plan General de Ordenación del Municipio (PGOM) en el que el consistorio marbellí trabaja desde antes del final del pasado mandato, con el fin de aprobarlo antes de que termine 2025. Lo introduce ahora ya que hasta hace poco se cuestionaba la constitucionalidad del precepto de la LISTA, hasta que fue validado por el Tribunal Constitucional el pasado febrero.

“Lo que pretende el PGOM es continuar con la tarea de simplificar y flexibilizar los usos que se permiten dentro de lo que es incluso el suelo rústico”, señaló la alcaldesa, en una rueda de prensa convocada, a priori, para informar de la resolución a las alegaciones al avance del PGOM. Sin anuncio previo, Muñoz dedicó casi toda su intervención a explicar una medida que pondrá en uso terreno para grandes infraestructuras.

“La principal novedad es que se flexibilizan mucho los usos para que ese suelo pueda utilizarse por parte de propietarios, desarrolladores y el propio ayuntamiento”, dijo. Marbella será “uno de los primeros, si no el primero” de los municipios andaluces que se acoja a esta posibilidad.

Actuaciones de “gran envergadura” en el ámbito turístico

El artículo 22 de la Ley de Sostenibilidad del Territorio (LISTA) permite implantar “con carácter extraordinario” y siempre que no lo prohíba otra ley, usos “industriales, terciarios o turísticos” en suelo rústico. Deben cumplirse algunas condiciones: los proyectos deben ser de “interés público o social”, que “contribuyan a la ordenación y el desarrollo del medio rural”, o que hayan de emplazarse en esta clase de suelo por resultar “incompatible con su localización en suelo urbano”. Además, deberá ser suelo rústico común, no monte público o espacio natural, por ejemplo.

Muñoz pareció hacer una invitación general a que cualquiera explore la vía, presuntamente “extraordinaria”, y presente un proyecto. El objetivo, dijo, es que la “flexibilización” permita que actuaciones “de gran envergadura” que se presentan al ayuntamiento, vinculadas “fundamentalmente” al ámbito turístico, tengan la “oportunidad de implantarse en suelo rústico”. Y citó ejemplos: universidades, grandes equipamientos (como una ciudad deportiva), centros educativos, sociales e incluso industriales.

Así Marbella podrá “compensar déficits que tienen difícil encaje en suelo urbano”, explicó. Es decir, se usará el suelo rústico porque en la malla urbana marbellí no caben o no encajan más hoteles o determinadas infraestructuras.

Marbella es la séptima ciudad de Andalucía, con 156.295 habitantes, según el INE (el 3,6% más que hace un año), aunque el consistorio estima que la cifra real supera los 233.000. Arrastra una deuda de unos 284 millones de euros, en su mayor parte contraída con otras administraciones en tiempos de Jesús Gil. Durante seis años, ha litigado con la Agencia Tributaria para seguir fraccionando el pago de la deuda heredada (a 40 años) y que esta no retuviese el dinero recuperado de la Operación Malaya. El Tribunal Supremo le dio la razón hace apenas dos meses.

Una vía de financiación para paliar esta difícil situación económica son los convenios urbanísticos, pero hay poco suelo para esos desarrollos. Cuenta con unos 53 millones de metros cuadrados de suelo urbano, a los que el nuevo PGOM va a añadir otro millón. Ahora incorporará a la ecuación más de 32 millones de suelo rústico común (más de la mitad del total del suelo urbano), según las cifras de la memoria del PGOM. En total, Marbella tiene una superficie de 117 millones de metros cuadrados.

Aval del Tribunal Constitucional a la norma que usa Marbella

A priori, que se levanten hoteles, equipamientos deportivos o universidades en suelo rústico es legal. El pasado febrero, el Tribunal Constitucional dio validez al artículo 22 de la LISTA después examinar el recurso de inconstitucionalidad de 51 diputados de Unidas Podemos y el Grupo Mixto. Declaró inconstitucional (y anuló) el inciso que permitía autorizar edificaciones destinadas a uso residencial en suelo rústico, pero avaló el resto.

Antes de aprobarla, la Junta negoció con el Estado el contenido de la norma, evitando así que el Gobierno de Sánchez la recurriera. También negoció con el PSOE andaluz, que finalmente se abstuvo en la votación, y tampoco recurrió, a diferencia de lo que ha ocurrido con el Decreto de simplificación que cambia de golpe 176 leyes. De esta forma, la LISTA salió del tribunal casi inmaculada, y apenas embridada por el reglamento de desarrollo.

“La LISTA da mucha manga ancha: no todo vale, aunque realmente la intención es que todo valga”, advierte Manuel Aguilar, antiguo secretario de ayuntamiento y autor del recurso de inconstitucionalidad contra la ley. En su opinión, la clave del anuncio de la alcaldesa está en el subtexto, del que se extraería la intención de desarrollar el suelo rústico bajo el subterfugio de que se tratará de “usos extraordinarios” para “proyectos de interés estratégico”. Cada proyecto deberá pasar el examen previo de “excepcionalidad”, “pero lo extraordinario lo usará de manera ordinaria y todo lo que le interese a alguien será estratégico”, vaticina Aguilar.

“El ayuntamiento actúa como promotor”

El paso anunciado por el consistorio vuelve a trasladar la idea de que este es suelo fértil para el pelotazo inmobiliario. La ciudad, símbolo de los excesos, lleva mucho tiempo lastrada por los desmadres del gilismo y el post-gilismo. Hay más de 1.000 edificaciones con licencias nulas y expuestas, teóricamente, a que algún afectado solicite judicialmente que se ejecute tal nulidad. Así ocurre con algunos edificios emblemáticos, como el de Belmonsa, que dejó a la sombra la casa de Carmen Suárez.

En 2010, el ayuntamiento quiso amnistiar estas edificaciones mediante un nuevo Plan General, pero el Tribunal Supremo echó abajo la pretensión en 2015, razonando que un PGOU no está para eso. Desde entonces, vuelve a regir el plan de 1986, al que el consistorio quiere al fin sustituir con los nuevos PGOM y Plan de Ordenación Urbana (que detalla el ordenamiento), ya adaptados a la LISTA.

“El ayuntamiento actúa más como promotor que como gestor del urbanismo para todos los vecinos. Son muchos metros cuadrados que van nuevamente para la ciudad privada en detrimento de la ciudad pública”, observa Javier de Luis, portavoz de Ecologistas en Acción: “No hay compensación: no se hacen VPO, no se mejoran los viarios de acceso o las comunicaciones entre urbanizaciones, las conexiones con Istán u Ojén siguen igual de mal, seguimos con la precariedad de que como no llueva no hay agua, las playas no se regeneran…”

De Luis, que durante años fue concejal y se opuso desde el Pleno y los tribunales a los disparates del gilismo, recuerda que ya en 1993 Jesús Gil recalificó de un plumazo 17 millones de metros cuadrados de superficie forestal rústica, gran parte de ella suelo quemado. Cree que, igual que antes, cuando Muñoz hace el anuncio es porque ya hay cola para sacar tajada. Y apunta a los terrenos al norte de la autovía, donde hay grandes bolsas de suelo, en contraste con la escasez de la costa. “La alcaldesa ya debe tener los convenios hablados para firmar los desarrollos, y está invitando a los demás que quieran a que se apunten”.

“Me preocupa cómo lo ha vendido”

De momento, la oposición pide tiempo para observar cómo se desarrolla el anuncio. “No es tan sencillo”, observa Adrián Jiménez, concejal socialista especializado en materia urbanística: “Deberá hacerse vía instrumento de planeamiento, como los planes especiales, y eso va sometido a múltiples informes sectoriales”.

Jiménez recuerda que la posibilidad excepcional de construir hoteles en suelo rústico ya la contempla la LOUA, y que se ha usado en municipios de interior. La novedad es que un municipio costero, con antecedentes de uso intensivo (e irregular) del suelo y sometido a una fuerte presión urbanística, anuncie que se acoge a la nueva flexibilidad de la LISTA, y lo haga con una especie de llamada a inversores.

“A mí me preocupa cómo lo ha vendido”, resume Jiménez. Su previsión es que cuando se complete la aprobación inicial del PGOM, a final de año, ya aparezcan algunas bolsas de suelo rústico pintadas para infraestructuras hoteleras. Será entonces cuando se pueda comprobar qué senda urbanística quiere abrir Marbella.