El fin de la renta antigua: jaque anunciado
Escójase la fecha que se prefiera: han pasado 50 años desde la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 o 20 desde la ley actualmente en vigor, que estableció una moratoria para la extinción de los contratos de alquiler de locales comerciales suscritos bajo la LAU de 1964. El caso es que el 1 de enero de 2015 se extinguen por ley (y si así lo desea el propietario del inmueble) miles de contratos de alquiler de los locales donde han estado, desde hace décadas, negocios de esos que se identifican con una ciudad. En apenas un mes llega el fin de la renta antigua, y los afectados ven con angustia la cercanía de una fecha fijada en una ley aprobada en 1994. El último intento legislativo de retrasarla acabó en fracaso: el Grupo Popular del Senado rechazó una moratoria de cinco años el pasado 3 de diciembre.
“Se nos va el comercio tradicional, porque no podrá asumir los nuevos costes”, lamenta María José Valenzuela, presidenta de la Asociación de Comerciantes del Centro Histórico de Málaga. Valenzuela presentó a finales de noviembre pasado una plataforma de afectados, que se suma a las ya existentes en ciudades como Granada. El problema para ellos es el siguiente: la Disposición Transitoria Tercera de la LAU de 1994 estableció que los contratos de arrendamiento de local anteriores al 9 de mayo de 1985 continuarían rigiéndose por la ley de 1964 y que se extinguirían a los 20 años (si el arrendatario es una persona jurídica) o con la jubilación o muerte del arrendatario cuando sea persona física, salvo que el cónyuge o descendiente continúen el negocio, en cuyo caso el límite a contar desde 1994 es, nuevamente, de 20 años.
“Hemos detectado que muchos de los afectados no saben en qué situación están”, explica Javier Gutiérrez, socio del despacho Martínez-Echevarría, Pérez y Ferrero, que asesora a la plataforma. “Podrá decirse que todas estas personas han tenido la oportunidad durante 20 años de replantear su relación. Es cierto. Pero también lo es que el desequilibrio económico estructural ha impedido, sobre todo durante los últimos años, pararse a pensar en esta situación”, opina Gutiérrez. “Cuando estás luchando para poder llegar a fin de mes hay que tener una capacidad grande para plantear un problema que va a llegar en dos, tres o cinco años”, dice Valenzuela. Según la Confederación de Pequeñas y Medianas Empresas, el fin de la moratoria afecta a unos 190.000 negocios en España. No hay datos definitivos en Andalucía, aunque la Junta de Andalucía cifró entre 20.000 y 30.000 los comercios afectados. Gutiérrez cree que aflorarán situaciones hoy desconocidas.
Peticiones de entre el 200 y el 400% de incremento
José Antonio Castañeda es el propietario de Discos Candilejas. La tienda, referente en Málaga durante el boom del CD, lleva abierta 36 años, 27 de ellos en un local de la calle Santa Lucía, céntrica pero perpendicular a la arteria que forman calle Larios y calle Granada. Asegura que paga 700 euros mensuales de alquiler (comenta que los locales contiguos pagan en torno a 1.000), y que habrá abonado unos 300.000 euros en todos estos años. No ha recibido ninguna notificación de los propietarios. “Si no hubiese sido por la renta antigua hubiera cerrado mucho antes”, comenta. Su negocio empezó a morir en 2001. Hoy pocos compran discos y Castañeda dice que pierde dinero. ¿Y por qué mantiene el negocio? “¿Y qué hago? Me gusta. No tiene explicación que sigamos abiertos. Llevo 27 años con los mismos empleados”. Asegura que hasta que no se presente la Guardia Civil no se marchará del local.
La mayoría de comerciantes prefieren no hablar porque temen represalias. Una de las asistentes a la presentación de la plataforma contó su caso bajo condición de anonimato porque está negociando con el propietario. Heredó de su padre un bar en Estepona y asegura que el propietario del local le pide un 400% más de lo que paga ahora: “Está todo en manos del arrendador. Y ese es el problema: el arrendador pone sus condiciones”. Según Valenzuela, muchos se niegan a renegociar.
Durante años fue al revés: esos propietarios vieron como los dueños de locales vecinos, no sujetos a la renta antigua, se lucraban con el crecimiento desmedido del valor de la propiedad. El coste de oportunidad para ellos fue alto. Existían dos mercados paralelos: el abierto, sujeto a las reglas de una competencia feroz, cuando no de la pura especulación; y el cautivo, sujeto a una normativa pensada para los años 60 y a las actualizaciones de renta previstas en la LAU de 1994 (el IPC anual, a partir de que la renta inicial se haya doblado). La renta antigua sirvió para mantener negocios tradicionales a base de crear un mercado artificial y dos clases de propietarios y de arrendatarios durante muchos años. Alberto Rodríguez, del Centro Comercial Abierto de Granada, propuso hace unas semanas una subida del 30%, que compensaría, a su juicio, el desfase entre el IPC de estos 20 años y lo que han subido en realidad los precios de los alquileres. Pero Valenzuela asegura que muchos propietarios exigen ahora un incremento de entre el 200 y el 400%.
La Junta de Andalucía intervino en el debate el pasado martes. Rafael Rodríguez, consejero de Turismo y Comercio, reclamó una nueva prórroga a la moratoria de la ley, y aseguró que las franquicias y multinacionales “no contribuyen a un modelo de desarrollo urbanístico acorde con la cultura mediterránea”, en declaraciones recogidas por Europa Press.
Otros dan soluciones alternativas para poner el suelo al servicio de la creación de riqueza productiva. “Si tienes un local cerrado es porque tienes muchos locales y no lo necesitas. Eso no genera puestos de trabajo, y debería gravarse con impuestos”, opina una empleada de una tienda de ropa del centro que no se verá afectada porque el dueño es el mismo desde hace 40 años. Según Valenzuela, los negocios históricos ofrecen al propietario del local una estabilidad en los ingresos. En cambio, los nuevos contratos tienen una duración, en muchas ocasiones, de “cuatro o seis meses”, antes de que el negocio cierre. En el centro de Málaga proliferan los bares, que han hecho subir el precio. Es conocido el caso de Morrisey's, un pub irlandés que se trasladó desde la Plaza del Siglo al no poder afrontar el pago del nuevo alquiler, 18.000 euros.
La calle Larios, entre las más caras de España
La calle Larios fue peatonalizada en 2002, no sin resistencias de sus comerciantes, y desde entonces los precios de los alquileres no han hecho sino subir. Según un informe reciente de la consultora Cushman & Wakefield, Larios es la calle más cara de España fuera de Madrid y Barcelona. Se paga una media de 150 euros por metro cuadrado y mes por alquilar un local, un 3,4% más que hace un año. 720.000 euros al año por un inmueble de 400 metros cuadrados. Muchos opinan que las franquicias compensan eventuales pérdidas con las ganancias en sus muchas otras tiendas, y mantienen sus locales en las calles más exclusivas por posicionamiento. En Larios queda un local vacío a pie de calle. Lo alquila Sociedad Azucarera Larios Patrimonio (SALSA), que no comunica el precio si no es previa identificación, porque dice estar en “negociaciones” con un interesado y no quiere que el dato sea público. En Calle Nueva, que corre paralela, un local de unos 70 metros cuadrados se alquila por 7.000 euros al mes, aunque la renta subirá próximamente.
Entre franquicias de ropa y lencería, perfumerías y ópticas, sobreviven en Larios la Farmacia Mata, la Cafetería Lepanto, un estanco tradicional y Casa Mira, una heladería y turronería con siglo y medio de historia. La mayoría de los edificios de la calle son propiedad de dos familias: los Quesada y los Larios (origen de SALSA Patrimonio). Un paseo permite constatar el triunfo de las franquicias. A un lado, Benetton, Mango, Desigual; enfrente, Antonio Parriego (un negocio familiar fundado en Madrid), Vodafone, Kiko, Rolex, Swarowski. Mango y Primor (una perfumería de origen malagueño que se ha extendido por toda España) tienen dos locales.
Dos nuevos comercios abrieron en un esquinazo a media altura de la calle el 5 de diciembre: una tienda de Collection of Style y otra de &Other stories. Los dos locales son de SALSA y las dos marcas pertenecen a la cadena sueca H&M. “Esto se convertirá en un centro de franquiciado y multinacionales. Málaga perderá su idiosincrasia”, se queja Valenzuela. Será como Barcelona. Como Madrid. Como cualquier lugar de Europa. Pero eso tampoco es nuevo.
