Preguntas y respuestas sobre la ley canaria que sanciona por no ceder tu apartamento a un explotador turístico

Sanciones de más de 2.000 euros siguen llegando desde el pasado año a propietarios de apartamentos del sur de Gran Canaria que no han querido cederlo a un explotador turístico. Solo en un caso la familia ha agotado la vía administrativa y empieza la batalla en los tribunales, pero más de 40.000 pueden verse afectadas. Las multas las pone el Gobierno de Canarias y han llegado diez años después de una norma que trata de promover una especialización hacia el uso turístico en determinadas zonas, evitando la residencialización en las mismas. “El problema es que están aplicando una ley reciente y moderna a propiedades que llevan usándose de una manera determinada más de 50 años porque hay propiedades que nunca han estado en explotación turística”, explica la presidenta de la plataforma de afectados, Maribe Doreste. 

La norma atañe a quienes compraron apartamentos con el objetivo de hacer uso de él como segunda vivienda, que quieren alquilarlo por su cuenta o que incluso ahora lo habitan como única alternativa. Los pequeños propietarios están aglutinados en una plataforma que lucha por poder hacer uso de sus viviendas privadas sin tener que cederlas. “Ganaba 200 euros cuando el explotador las alquilaba a 900”, explica un matrimonio afectado al que le llegó una de estas sanciones que agotó la vía administrativa esta Navidad. 

¿Cómo se originó el conflicto?  

Durante décadas y antes de la llegada del boom turístico a Canarias, los isleños han comprado inmuebles en los sures de las islas, en algunos casos fueron trabajadores de la zona. Hubo una época en las que se animaba a los residentes a adquirirlos como segunda vivienda. En 1995, la Ley de Ordenación del Turismo en las islas mencionó por primera vez el principio de unidad de explotación, es decir, que el conjunto de apartamentos de un mismo complejo se gestione como una unidad. En 2003, una nueva ley habló de “especialización del espacio”, pero fue en 2013 cuando la Ley de renovación y modernización turística de Canarias incorporó que en “ningún caso podrá darse uso residencial a las unidades de alojamiento, prevaleciendo su naturaleza mercantil y turística sobre cualquier otro fin”. 

La norma habla de nuevo del “principio de unidad de explotación”, de manera que los dueños no podrán alquilar sus apartamentos por su cuenta, sino que se haría cargo una única empresa explotadora. También recoge que deben regirse al uso establecido en el plan de ordenación municipal. Los propietarios de estos pisos salieron a la calle a protestar contra estos cambios y empezaron entonces a organizarse, a asesorarse en defensa de su propiedad privada. 

Más tarde, La Ley del Suelo de Canarias (la norma estrella de Fernando Clavijo de 2017 que ahora quiere modificar por no conseguir los objetivos marcados) incluyó que las personas que residían en esos complejos antes de ese año y lo probaran como “derecho consolidado” podrían seguir haciendo uso de estos apartamentos como residencia, aunque esto no sería posible si se produce un cambio de propietarios, por tanto, ni siquiera contempla a los herederos, que tendrán (según la norma) que entregarlo en un futuro a un explotador. 

¿Qué recomendó el Defensor del Pueblo? 

Los miembros de la plataforma acudieron al Defensor del Pueblo y en 2019 recomendó al Gobierno de Canarias que respete el uso residencial de los afectados o que los indemnice. En concreto, la resolución alude a que “es jurídicamente admisible la existencia de un suelo especializado turístico donde no esté permitido el uso residencial”, pero detallaba que ese suelo “no existe en Canarias”, al haberse anulado por sentencia “el único instrumento de ordenación que establecía el suelo especializado turístico: el Plan para la Modernización, Mejora e Incremento de la Competitividad de San Bartolomé de Tirajana”. Además, añade que para este tipo de establecimientos (apartamentos) la neta separación entre uso turístico y residencial “es una creación jurídica reciente, que proviene de la Ley 19/2003, de manera que las edificaciones existentes han venido siendo utilizadas desde hace tiempo también como residencia, temporal o permanente”, agrega. 

El Defensor del Pueblo estimaba que estas unidades alojativas se utilizan desde hace tiempo como residencia. La “residencialización” es un hecho, como la propia Administración reconoce, al poner entre sus objetivos su “reconducción”. Insiste así mismo en que “la intención de destinar inmuebles al uso específico turístico (incompatible con el residencial) tiene lugar en territorios donde previamente se han implantado usos residenciales” y, por tanto “tal implantación de usos residenciales quedaría amparada por la regla general de libertad, al no estar prohibidos”. 

“No hay base jurídica suficiente para sostener, como sostiene la Administración de Canarias, que el uso residencial esté prohibido. No lo está. No puede estarlo, como se ha venido razonando, ni por la especialización del suelo ni por la naturaleza del establecimiento”, sostiene el Defensor del Pueblo. 

¿El derecho de la propiedad privada en qué situación queda?

Los propietarios de estos apartamentos están alegando tras las multas que les llegan del Gobierno de Canarias que “no puede sancionarse a un ciudadano que ejerce una libertad recogida constitucional y legalmente”. Una de las recurrentes agregó que, como propietaria, no desea realizar ninguna actividad económica con aquello que le pertenece. “El ejercicio de la actividad turística es libre”, remarcó la ciudadana, que entiende que la resolución de la Consejería de Turismo vulnera su derecho a la propiedad. También alude a que la ficha del complejo no cita ninguna norma con “usos prohibidos o incompatibles”. “Hay que partir del hecho de que siempre han existido apartamentos y bungalows no adscritos a ninguna explotación turística y ese uso residencial era, y es, absolutamente legal”. Así mismo, subraya que antes de 2017 no había ningún explotador turístico en el establecimiento. 

Preguntado por esta cuestión al catedrático de Derecho Constitucional Gerardo Pérez, destaca que el derecho de propiedad está programado y garantizado en la Constitución española y se configura legalmente, es decir, la Ley puede establecer los usos de los suelos de las propiedades. Si un determinado suelo está calificado como rústico pues no se puede construir un edificio de cinco plantas, de la misma manera que si el suelo está calificado como urbano no se puede dedicar a una plantación agrícola. En principio, existe un margen para que la ley establezca usos que pueden ser residencial, explotación turística, urbano, rústico, paisajístico y protegido… No obstante, añade que el problema no está tanto en que se pueda establecer cómo se tiene que usar ese inmueble o ese suelo, sino que el conflicto radica en el cambio que se pueda haber producido al adquirir una propiedad con una determinada catalogación y después sorprender al comprador cambiándola.  

Tanto Pérez como otros expertos consultados subrayan que habría que estudiar caso a caso, que no se puede simplificar el asunto aludiendo de forma genérica al derecho a la propiedad privada, pero sí que habría margen para que los afectados acudan a los tribunales, que son los garantistas del derecho. 

Maribe Doreste incide en que las resoluciones que están llegando a los propietarios hacen alusión a una ley de 2013 cuando estas personas llevan más de 50 años allí. Por tanto, entiende que no puede aplicarse una norma con carácter retroactivo. Remarca que se han cambiado las reglas del juego a mitad de partida y que si esas reglas se cambian la administración debería aplicar la “expropiación forzosa” y dar a los propietarios el derecho a recibir la indemnización justificando que esos bienes los va a utilizar por “un bien general”, pero “que lo tengan claro: el bien general hay que demostrarlo y la situación tiene que ser siempre la menos lesiva y nosotros no entendemos que exista un bien general por encima del derecho a una vivienda digna y que el interés general sea un interés económico”, indica.

En este punto, recuerda una sentencia del Tribunal Supremo de 2018 que se pronunció sobre el hecho de que el Gobierno de Canarias (también presidido por Clavijo) pretendía sacar de los núcleos turísticos la vivienda vacacional y concluyó que no se justificaba entonces el “interés general” para esa medida. De hecho, “la única razón que se dio” por parte del Gobierno canario fue de carácter “económico”, es decir, que “las viviendas vacacionales no compitan con el resto de establecimientos alojativos turísticos hoteleros y extrahoteleros”. 

¿Turismo de larga estancia no es igual a residir?

El Defensor del Pueblo en su resolución señala que no cuestiona la posible necesidad de la especialización de usos, y considera muy fundada la premisa de que los hábitos de los turistas no coinciden con los de los residentes. Al igual que en los fundamentos de las normas impulsadas por el Gobierno de Canarias se refleja que es “evidente” que la coexistencia de ambos usos en una misma parcela o complejo puede generar problemas de convivencia entre turistas y vecinos. Sin embargo, en Canarias son frecuentes las estancias de larga duración. Por ello cree que, en este caso, la incompatibilidad entre el uso residencial y el turístico no es tan intensa, o no hay incompatibilidad en absoluto. 

Maribe Doreste reside en un complejo que es ejemplo de ello. Unos apartamentos donde se dan todas las modalidades posibles: hay explotador turístico, hay residentes, personas que lo usan como segunda residencia… Y subraya que no existe ningún problema. Así mismo, cabe recordar que la Consejería de Turismo del Gobierno de Canarias lanza campañas específicas para captar turistas de largas estancias y nómadas digitales, que suelen estar en la isla varios meses, lo que es similar a residir por temporadas. 

¿Por qué llegan ahora las multas? 

Las sanciones empezaron a llegar en abril del año pasado. Entonces, el Gobierno anterior señaló que actuaba cuando se producía una denuncia y realizaba entonces una investigación. Este mes de diciembre, la plataforma destacó que estaba trabajando a destajo ante las dudas de los propietarios y las multas que seguían llegando. En uno de los casos se agotó la vía administrativa y el expediente concluyó con que la propietaria debía pagar 2.250 euros. Por ello, empieza ahora una batalla legal ya que desde la plataforma consideran que el resto de sanciones finalizarán del mismo modo. 

Las multas también han empezado a llegar después de que la plataforma lograra el número de firmas suficiente para impulsar en el Parlamento de Canarias una Iniciativa Legislativa Popular con el fin de cambiar esa ley y que haya “paz social” entre la actividad turística y los propietarios de apartamentos. No obstante, en la pasada legislatura no dio tiempo de tramitarla y el nuevo Gobierno de CC-PP no se ha pronunciado sobre este tema. 

¿Qué pueden hacer los propietarios ante las sanciones?

Maribe Doreste explica que la recomendación es que cuando venga una multa o una carta “nadie actúe precipitadamente por miedo y por estar asustados, que se acerquen a la plataforma de afectados que allí les daremos todas las posibilidades que tienen”. Insiste en que después de recibir la información, cada persona puede actuar como desee y recalca que este colectivo no tiene color político y que atiende y ayuda “a toda la ciudadanía que se tenga que defender de esta situación tan injusta”. Se encuentra abierto este local todos los jueves y sábados en el sur de Gran Canaria.