Massa habitatges?

Si fa no fa, en els darrers mesos s’estén la pregunta del milió. Vista la dinàmica, tornarem a tindre bombolla immobiliària? De moment, tot són ganyotes i somriures dels que saben com va la cosa i crides habituals a la “resistència” contra l’urbanisme especulador i depredador. Com de costum, caldrà tornar a recordar que el sumatori d’accions individuals basades en el benefici propi no tenen perquè derivar en qualsevol mena d’interès general i que un mercat oligopolístic com és el de l’habitatge no entén de llenguatges aliens.

Dita això, potser paga la pena pensar si la planificació d’usos del sòl vigent a la ciutat de València i les operacions “estratègiques” mampreses no estaran inflant massa el globus. Una bombolla especulativa no és més que el resultat del fet que un bé o servei experimenta un encariment sostingut en el temps que el fa desitjable com a objecte d’inversió. Si hi ha finançament i/o excés de liquiditat, les “carteres d’inversió” es reestructuren per a donar cabuda al nou producte estel·lar. Per les seues característiques, l‘habitatge (i el sòl) és un producte sotmès amb molta freqüència a aquesta mena de tensions i ja n'hem “gaudit” de diversos episodis (1986- 1991 i, sobretot, 2008- 2013).

Una bombolla immobiliària descansa en una forta demanda d'habitatges que pressiona sobre una oferta sempre més rígida fent pujar els preus. També, com de costum, les expectatives són una variable clau per a demandants i inversors i els agents es mouen en un mercat oligopolístic cercant posicions guanyadores. Agents que són cada vegada més fons d’inversió a la recerca d’oportunitats i que han substituït en gran mesura a la promoció immobiliària “tradicional”.

La demanda que podríem denominar “normal” (formació de noves llars, millora de la renda disponible, més facilitats creditícies...) no explica “l’alegria” que es viu o sembla viure’s en el sector quan, a més, hi ha un segment important de la població en posicions molt precàries que no compta a efectes de demanda solvent. Tampoc, en el cas de la ciutat, trobem suficients raons en la demanda turística malgrat l’abundància d’iniciatives de construcció de nous hotels o edificis d’apartaments turístics.

Eppur si muove, com deia Galileu. A l’evidència de la multiplicació de “plomes” en el paisatge urbà (havien desaparegut amb la crisi) cal afegir l’allau de projectes d’una escala considerable que o bé son la represa d’antics somnis (el PAI de Benimaclet, el “pelotazo” de Mestalla, el PAI del Grau, els PAI avortats per la crisi en Moreres o en Quatre Carreres, Malilla etc.) o bé responen a noves iniciatives com el nou barri adossat al nou hospital La Fe. De vegades (Metrovacesa) són societats instrumentals del capital financer “tradicional”. De vegades són fons d’ nversió autòctons (Atitlan en el PAI del Grau) o forans (Aquil en el “nou barri” de La Fe).

La casuística és considerable però, al remat, s’estan projectant a la ciutat un nombre prou respectable de nous habitatges: 2.550 al PAI del Grau; 1.500 al de Benimaclet; uns 800 habitatges (90.000 metres quadrats de sostre) a Mestalla sense comptar amb l’aprofitament de més atorgat al senyor Mestre perquè faça el seu hotel; 1.300 habitatges al nou barri de La Fe; uns altres 70.000 metres quadrats de sostre construït en el Parc Central que poden equivaldre a més de 600 habitatges i la finalització dels PAI de Moreres o Quatre Carreres paralitzats per la crisi.

A més (per no parlar del futur de Sociòpolis), hi ha abundants iniciatives en marxa d’escala diversa. Per exemple la “reactivació” per part de la promotora Neinor Sur (una empresa que aterrà a València fa poc i està desenvolupant ja 400 habitatges a Malilla) d'una promoció de 236 habitatges a l’extrem nord-oest de Torrefiel. Estem parlant de projectes amb un període de maduració variable però que tots plegats superen amb escreix els 7.000 nous habitatges. Demanda de consum o d’inversió? Doncs sembla que més bé del segon tipus, la qual cosa alimenta els dubtes sobre la probabilitat de repetir les errades del passat.

Dubtes que requeririen una explicació pedagògica d'“on anem” per part del govern local sense oblidar mai alguns fets rellevants. El primer és que la demanda d’habitatges és, per força, metropolitana, perquè aquest és l’àmbit per excel.lència del mercat de treball i d'habitatge i, per tant, cal tindre informació de les dinàmiques immobiliàries a escala metropolitana per a avaluar escenaris futurs amb un cert realisme. El segon és que el procés de substitució de vells per nous habitatges derivat sobre tot de la millora de la renda familiar disponible provoca un fenomen de “filtrat” pel qual grups de menor nivell de rendes ocupen els espais més degradats, tot generant seriosos problemes a mig terme. Finalment, el patrimoni municipal hauria de servir per a oferir -sense crear ghettos- habitatge digne en règim de lloguer a aquells grups poblacionals que no són demanda solvent però que tenen necessitat d’habitatge.

A més dels solars i cases ruïnoses heretades del somni malaltís de la prolongació de Blasco Ibáñez fins la mar, l’Ajuntament disposa de patrimoni propi, tot i que no s'ha fet públic quants dels 105 solars comptabilitzats a Ciutat Vella són de propietat municipal. Però fins i tot els privats es poden mobilitzar utilitzant el Registre Municipal de Solars i Edificis a Rehabilitar (Publicació B.O.P.: 03.03.2005 !!!!!). I en districtes que no siguen Ciutat Vella i Poblats Marítims també hi haurà, de segur, algun marge de maniobra.

Com es pot comprovar, molts dubtes, moltes exigències i una notòria absència d’objectius explicitats basats en una informació constatable i creïble. Un altre tema sensible amb resposta migrada o inexistent. Una ciutat sense política d’habitatge? Massa habitatges?