Per què l’Ajuntament de Benidorm s’enfronta a una indemnització urbanística absurda que pot afonar els seus comptes

Una sentència de la secció primera de la Sala Contenciosa del Tribunal Superior de Justícia de la Comunitat Valenciana (TSJCV), amb la magistrada Laura Alabau Martí de ponent, amenaça de propinar un seriós revés comptable a l’Ajuntament de Benidorm, governat pel popular Toni Pérez, que va anunciar un recurs de cassació davant el Tribunal Suprem. El consistori s’enfronta al pagament d’indemnitzacions per 333 milions d’euros –equivalents a quasi tres pressupostos municipals complets– a abonar a dues mercantils de l’empresari Francisco Murcia Puchades, expresident de la Federació de Promotors Immobiliaris de la Comunitat Valenciana. El complex contenciós amenaça els comptes municipals d’una ciutat pionera en un model turístic i urbanístic centrat en l’ús hoteler. La protecció d’un espai natural en mans de promotors urbanístics i la volantada del consistori respecte dels seus propis convenis amb els propietaris del sòl estan en el rerefons de la insòlita resolució de l’alt tribunal autonòmic.

Les dues mercantils (Murcia Puchades Expansión SL i Urban Villajoyosa 2000 SL, aquesta última vinculada també al promotor Andrés Ballester) tenen aproximadament el 90% dels terrenys del sector APR-7 de la serra Gelada de Benidorm. El conegut empresari va arribar a proposar la construcció d’un telefèric en l’espai protegit.

El paratge de la serra Gelada va ser qualificat de sòl urbà el 1963 (una classificació mantinguda en la delimitació del sòl urbà del 1982). L’Ajuntament de Benidorm va firmar el 2001 un protocol d’intencions amb la Generalitat Valenciana per a la preservació del sector APR-7, inclòs en el Pla d’Ordenació de Recursos Naturals (PORN) autonòmic que protegia l’espai. Un acord plenari aprovat poc després va establir la suspensió de les llicències i de la programació del sector.

La primera sentència, dictada pel Jutjat Contenciós número 3 d’Alacant arran d’un recurs de les empreses propietàries del sòl, va rebaixar la indemnització a 636.116,27 euros. Murcia Puchades Expansión SL i Urban Villajoyosa 2000 SL van recórrer contra la decisió i el TSJCV ha disparat la indemnització fins a 283 milions amb interessos legals (en total, 333 milions).

Les promotores consideraven en el seu recurs que l’Ajuntament “és responsable per haver propiciat la desclassificació” i que la Generalitat Valenciana és responsable solidària per haver inclòs en el PORN la serra Gelada (no obstant això, la sentència només al·ludeix al consistori per a l’abonament de l’import tan inflat).

L’Advocacia de la Generalitat Valenciana va al·legar, simplement, la inexistència de responsabilitat patrimonial per part de l’Administració autonòmica. El consistori, per part seua, assegurava que els seus propis convenis subscrits amb els propietaris el 2003, 2010 i 2013 (el primer amb el popular Vicente Pérez Devesa d’alcalde i els últims, a manera de novacions, amb el socialista Agustín Navarro) incorrien en una “il·legalitat manifesta”.

El PSPV-PSOE ha retret a l’actual primer edil, Toni Pérez, que votara sent regidor a favor del conveni inicial del 2003, impulsat per un alcalde del PP amb els vots en contra dels socialistes i ara qüestionat –o defugit– pel mateix ajuntament. D’altra banda, el lletrat de l’Ajuntament al·legava que el sector APR-7 “no existeix en el PGOU com a sòl urbà” (sinó rural), per haver sigut suspesa l’aprovació del pla pel TSJCV el 1999.

Les empreses, que fins al 2009 van pagar 1,1 milions d’euros d’IBI, lamentaven en el seu recurs el canvi de criteri de l’Ajuntament “després de més de vint anys reconeixent la validesa dels convenis”. El consistori al·legava que “no va tindre cap responsabilitat en la reclassificació dels terrenys” i que els convenis “són nuls” per no haver entrat en vigor els aprofitaments urbanístics, que, per tant, “no existeixen”.

Una “operació peculiar”, segons el TSJCV

L’acta de cessió del 8 d’octubre de 2004, en l’etapa de Vicente Pérez Devesa al capdavant del consistori, va establir que, “per raons mediambientals i de generació de sòls dotacionals”, es considerava convenient alliberar de tota edificació el sector de la serra Gelada. El conveni urbanístic subscrit un any abans ja preparava les bases de la compensació dels aprofitaments privats a conseqüència de la suspensió.

L’operació urbanística va ser declarada d’utilitat pública addicional i complia així la resolució del conseller d’Urbanisme llavors, el popular José Ramon García Antón, per a la modificació puntual del pla general municipal d’ordenació (PGMO) per a les mesures de foment de la qualitat de les instal·lacions hoteleres de Benidorm (propiciar nous espais dotacionals públics per a cobrir el nivell d’estàndards aplicables a l’edificabilitat més gran generada en l’ús hoteler).

“Es tracta d’una operació peculiar d’equidistribució”, afirma la sentència del TSJCV, “per tal com té per finalitat l’obtenció de sòl dotacional, que va començar reconeixent en compensació d’aquell, unes reserves d’aprofitament als propietaris apel·lants, la satisfacció definitiva dels quals es pretén eludir”. És a dir, segons diu la sentència, el consistori en mans del PP va pretendre compensar els promotors perquè no construïren en la serra Gelada amb sòl d’altres zones, a pesar que, quasi dues dècades més tard, pretenen incomplir els convenis subscrits amb els propietaris.

El PSPV, després d’analitzar la sentència, considera que l’actual alcalde, Toni Pérez, “va decidir canviar la seua postura” amb relació al conveni inicial del 2003 aprovat pel PP, “sense calibrar les conseqüències, actuant per impulsos, amb altivesa i prepotència”.

“Roman” el PGOU del 1963

La sentència del TSJCV retrau a l’Ajuntament de Benidorm que no explique a quin criteri equidistributiu respon la pretensió que els propietaris “hagen de destinar els seus terrenys a proporcionar dotacions a la resta dels sectors, de manera gratuïta i sense compensació, trobant-se tots en idèntica situació inicial”.

I és que la sentència interpreta que el pla general d’ordenació urbana (PGOU) del 1990, quant a la seua previsió inicial per al sector APR-7, “mai va entrar en vigor”. I conclou que “roman” el planejament anterior del PGOU del 1963 de l’alcalde Pedro Zaragoza, el primer gran impulsor del model urbanístic de Benidorm. “Resulta indubtable” que tant amb el PGOU originari del període de la dictadura com amb l’acord de cessió del 2004, amb Vicente Pérez Devesa d’alcalde, les parcel·les tenen reconegut l’aprofitament, sosté la sentència.

L’acord de suspensió de llicències del 2001 ja reconeixia que es generaria el dret dels propietaris a ser indemnitzats. D’altra banda, l’acta de la cessió, indica l’alt tribunal autonòmic, “desacredita” la versió de l’Ajuntament de Benidorm, “per tal com els terrenys mai han tingut aprofitament reconegut pel planejament”.

Convenis “plenament vàlids i lícits”

Les dues mercantils, entre altres, van cedir al consistori una superfície de 121.992 metres quadrats. L’acta establia un termini màxim de cinc anys per a la compensació, transcorregut el qual sense haver-se materialitzat el pacte, les mercantils que havien cedit terrenys podrien sol·licitar una indemnització econòmica pel valor real d’aprofitament urbanístic no compensat (valorat amb el preu que “en aquest moment tinguen els sòls”).

“Els convenis són plenament vàlids i lícits i han transcorregut amb escreix el termini per al seu compliment, per la qual cosa resulten d’aplicació les disposicions que hi havia previstes, per a la indemnització de l’aprofitament no materialitzat en cap sector”, conclou la sentència.

El TSJCV també qüestiona l’informe de valoració del sòl aportat pel consistori en aplicar el perit uns coeficients que “donen com a resultat la rebaixa del valor en venda inicial” i incloure un estudi de mercat “notòriament esbiaixat”. Així doncs, revoca la sentència del Jutjat Contenciós número 3 d’Alacant i estableix la indemnització en 333 milions d’euros, tal com quantificaven les promotores.

Un “clar revés” per a l’alcalde del PP

La sentència, que no és ferma, suposa un risc extrem per als comptes del popular Toni Pérez, que, després de reconéixer el “clar revés”, va apel·lar a convertir el contenciós en una “qüestió d’estat” pel fet de vincular la protecció de la serra Gelada amb altres administracions.

La portaveu del PSPV-PSOE, Cristina Escoda, va instar el primer edil a “demanar perdó” per una situació complicada que “podria suposar la fallida tècnica”. “Toni Pérez ha d’assumir les seues responsabilitats i dimitir per haver portat Benidorm al precipici, després d’una sentència que hipotecarà el futur dels nostres fills i dels nostres nets”, va afirmar Escoda.