Hipotecas por más del 80% del valor de la propiedad, ¿cómo acceder a ellas?

Por lo general, las hipotecas que ofrecen los bancos cubren el 80% del valor de la propiedad que el cliente desea adquirir. Debido a eso, se suele dar por sentado que, para comprar una vivienda, hay que tener como base una buena cantidad de ahorros.

En concreto, se estima que el cliente debe tener una base de alrededor del 30% del valor de la casa o el piso que desea comprar. De ese modo, podrá asumir el 20% no incluido en la hipoteca más todos los gastos extras que supone la operación: notaría, gestoría, tasación, registro de la propiedad, comisiones e impuestos.

Existe incluso la creencia de que por ley los bancos no pueden ofrecer hipotecas que financien más del 80% del precio de la propiedad en cuestión. Pero esta es una creencia falsa: sí pueden.

Y de hecho lo hacen, aunque en un número de casos relativamente bajo: de acuerdo con los últimos Indicadores del Mercado de la Vivienda del Banco de España, las hipotecas que financian más del 80% habitual representan menos del 9% del total de las otorgadas en lo que va de este año.

Por qué las hipotecas por más del 80% son tan poco frecuentes

Los motivos por los cuales esto sucede son sobre todo dos. En primer lugar, porque ese 80% está considerado por los bancos como el límite de riesgo “normal”. Si financian un porcentaje mayor, la deuda también es más alta, y por lo tanto las probabilidades de que el cliente no pueda devolver el dinero son mayores.

La segunda razón está relacionada con una ley (y tal vez de esto se derive la creencia falsa citada más arriba): la que establece que los bancos no pueden titulizar hipotecas que financien más del 80% del valor de tasación de las propiedades.

Es decir, no pueden agrupar esas hipotecas en “paquetes” para, de ese modo, vendérselas como producto financiero a fondos de inversión. Así lo establece el Real Decreto 716/2009, de 24 de abril, que añade esta especificación a la ley de regulación del mercado hipotecario (2/1981, de 25 de marzo).

Tiene sentido que ese decreto se sancionara después de la crisis financiera de 2008. Una de las principales causas de esa crisis fue la venta masiva de esos “paquetes” de hipotecas de alto riesgo (que financiaban más del 80% y se otorgaban a usuarios poco solventes) por parte de los bancos a fondos de inversión.

Beneficios y desventajas de financiar más del 80% 

El caso es que, en la actualidad, muchos bancos están tratando de promover estas hipotecas. Entre otros motivos, como explica el comparador de productos bancarios HelpMyCash, porque se dirigen a un sector del mercado en particular: el de los millennials.

La generación millennial es la de las personas nacidas entre 1980 y 1995. Es decir, ya han superado la treintena o se acercan a esa edad. Dado que no llevan demasiado tiempo en el mercado laboral, las entidades estiman que muchos de ellos no han tenido aún la posibilidad de ahorrar ese 30% del costo total de la propiedad para poder acceder a una hipoteca “normal”.

Esa es, desde luego, la principal ventaja de las hipotecas que financian más del 80% (algunas pueden llegar incluso al 100%): permite la compra de una propiedad a personas que no cuentan con el dinero necesario para pagar de antemano el 20% del valor de la casa o el piso y además los gastos de la compraventa.

Como contrapartida, la mayor desventaja es que, al ser mayor el capital prestado por el banco, también serán más los intereses generados y más altas las cuotas que el cliente tendrá que pagar.

En algunos casos (sobre todo cuando el cliente es joven) se contempla que el plazo de devolución del dinero pueda ser más extenso: incluso hasta cuarenta años. Esto hará que las mensualidades sean más bajas, pero el monto total que se termina pagando -debido a los intereses- es bastante mayor que en un préstamo a treinta años, el plazo habitual.

Cómo acceder a hipotecas por más del 80%

Más allá de las iniciativas de algunos bancos (como Ibercaja y Santander) destinadas a clientes menores de 36 años, la posibilidad de acceder a una hipoteca que financie más del 80% del costo de la propiedad no se limita a las personas más jóvenes.

¿Qué otras formas existen de acceder a ese tipo de crédito? Las siguientes:

1. Ofrecer más garantías de pago

Esto se puede lograr si se aportan avales u otra propiedad como garantía por la parte adicional del préstamo. Por ejemplo, para el 15% “extra” en el caso de que una hipoteca que financie el 95% del costo de la propiedad.

2. Tener un buen perfil financiero

Para los bancos, ciertas características del cliente funcionan también como una especie de garantía de pago: ser funcionario o tener una situación laboral estable (contrato fijo y bastante antigüedad) y con unos ingresos elevados, no tener créditos importantes en curso y no aparecer en registros de morosidad.

3. Comprar un piso por menos de lo que está tasado

Algunos bancos financian el 80% pero no del costo real de la operación, sino del precio al que la propiedad haya sido tasada. Por lo tanto, para el cliente, la hipoteca cubre un porcentaje mayor.

Por ejemplo, imaginemos un piso tasado en 150.000 euros pero que se vende a 130.000. Un banco ofrece una hipoteca por el 80% de su valor de tasación: es decir, 120.000 euros. Pero, como el precio real del piso es más bajo que el tasación, lo concreto es que la hipoteca financiará más del 92% de lo que le cuesta al comprador.

4. Comprar una propiedad del banco

En ocasiones, para vender inmuebles que les pertenecen, los bancos ofrecen facilidades como hipotecas que financian más del 80% (incluso hasta el 100%), plazos más largos o tipos de interés más bajos.

5. Contratar un asesor financiero

Un asesor financiero es una persona que tiene mucho conocimiento y muchos contactos en el mundillo de los bancos, y cuya especialidad consiste en negociar con ellos para conseguir ventajas para sus clientes. Por ejemplo, una hipoteca por el 90% o el 100% del costo de la propiedad. En este caso, se deben tener en cuenta, lógicamente, los honorarios del asesor, que en general rondan entre el 1% y 5% del monto total de la hipoteca.

Por lo demás, también hay que tener presente que, en muchos casos, los bancos exigen condiciones adicionales para otorgar hipotecas por más del 80%, como domiciliar la nómina y contratar otros productos: tarjetas de crédito, seguros de vida y de hogar, planes de pensiones, etc.

En ese sentido, los expertos de HelpMyCash recomiendan evitar la contratación de productos que no sean necesarios, pues a largo plazo pueden resultar muy caros. En todo caso, siempre es aconsejable intentar negociar con cada banco de acuerdo con cada situación, las alternativas que existen y las posibilidades de cada cliente.

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