El sector privado pone el foco en el alquiler social: faltan 1,2 millones de pisos asequibles

En abril, el debate político giró sobre la vivienda social. Entonces, en plena campaña de las elecciones municipales y autonómicas, el presidente del Gobierno Pedro Sánchez anunció la construcción de más de 180.000 viviendas destinadas al alquiler asequible. Ahora, en la recta final del año, un actor privado, la promotora Culmia, ha trazado sus previsiones de cuánta vivienda en alquiler asequible hace falta en España, en un horizonte temporal de, al menos, una década.

Culmia, controlada por el fondo Oaktree, calcula que se necesitan más de 1,2 millones de viviendas. De ellas, 442.000 hogares corresponderían solo a alquileres asequibles promovidos por el sector público, con rentas muy por debajo de los precios del mercado, por ejemplo, del orden de 250 euros mensuales.

A esa cifra se sumarían otras 761.000 viviendas nuevas a desarrollar en colaboración público-privada. Cabe recordar que las competencias en vivienda corresponden a las comunidades autónomas. Es decir, aunque haya fondos estatales que se destinen a la construcción de este parque social público-privado, tienen que ser impulsadas por las administraciones regionales. 

Además, según el informe titulado 'Acceso a la vivienda y las necesidades de alquiler asequible', realizado por Culmia junto a GAD3, también prevé que 486.000 hogares que ahora son arrendatarios podrían recibir ayudas para acceder a una vivienda en propiedad.

Culmia realiza sus cálculos por escalones. Así, los 442.000 nuevos pisos en alquiler social público corresponderían a hogares con rentas inferiores a los 1.000 euros mensuales, que tienen que destinar, en su inmensa mayoría -casi 400.000- más del 50% de sus ingresos al pago del alquiler.

Mientras, la vivienda en colaboración público privada se centraría en hogares con ingresos de entre 1.000 y 1.500 euros mensuales. Esta promotora -con datos del INE y del portal Idealista- calcula que, actualmente, hay 1,8 millones de hogares que habitan pisos en régimen de alquiler y, de ellos, 1,37 millones están tensionados. Es decir, tienen que dedicar más del 30% de sus ingresos a pagar a sus caseros. 

El coste de estas viviendas

En cuanto a la inversión que se necesita, el análisis de la promotora prevé que, solo para las 442.000 viviendas públicas, se requerirían 61.000 millones de euros en 10 años. Una cifra que ve factible porque el actual presupuesto estatal en vivienda ronda los 4.000 millones, al que apunta hay que sumar el que realizan directamente ayuntamientos y comunidades. 

Y de ese parque 100% público, 75.000 viviendas irían a Madrid, la misma cifra que a Andalucía. Otras 68.000, a Catalunya; 46.000 a la Comunitat Valenciana y otras 38.000, a Canarias. A las tres primeras correspondería una dotación presupuestaría, solo para estas casas, de más de 4.000 millones de euros en una década, que se rebajaría a 2.500 millones en el caso de la Comunitat Valenciana y 2.287, para Canarias.

Además de esa inversión solo pública, de más de 6.000 millones anuales, Culmia calcula que hacen falta otros 108.000 millones de euros, que son los que irían a construir las 761.000 viviendas en alquiler social en colaboración público-privada.

De ellos, 80.000 millones son fondos que tendría que aportar el sector privado. “Es mucho dinero, que no está en España”, ha asegurado Celso Gómez, director de Análisis y Estrategia de Culmia, durante la presentación del informe. “Si no es rentable, no va a venir nadie”, ha recalcado.

“Nosotros no vamos a solucionar todos los problemas de la vivienda social”, ha asegurado Francisco Pérez, consejero delegado de Culmia, en declaraciones a los medios de comunicación.

“La vivienda social tiene tres niveles”, ha enumerado. Uno, “donde hay que actuar de forma inmediata, la de emergencia. ”Luego, la que está entre 200 y 300 euros de alquiler“, a desarrollar solo con fondos públicos. Y el tercero, el de colaboración público-privada, donde sí pesa la rentabilidad de los proyectos. 

“Nosotros no hacemos estas viviendas para quedárnoslas, buscamos un fondo institucional”, al que vender los proyectos una vez desarrollados. “En España no hay grandes fondos que inviertan en estos vehículos”, en referencia a la vivienda social. “En Europa, sí. Y están interesados en venir a España pero hay que garantizar la viabilidad de los proyectos”. Por ejemplo, en uno de los proyectos que Culmia ha desarrollado en la Comunidad de Madrid, dentro del Plan Vive, este ha pasado a manos de DWS, la gestora de Deutsche Bank.