'Operación Peleteiro': burbuja inmobiliaria, quiebra bancaria y litigios sin fin en el centro de Santiago

En las calles y comercios de la zona nueva de Santiago de Compostela, carteles con el lema 'Peleteiro, solución ya!' recuerdan que sigue de plena actualidad, pero sin ejecutarse, una gran operación urbanística proyectada hace 20 años. Tiene todos los ingredientes de la crisis que arrasó la economía y sociedad españolas en los tres primeros lustros de este siglo: burbuja inmobiliaria, quiebra de entidades financieras enfrascadas en desmesuradas promociones y afán por hacer negocio con un enorme y bien situado solar urbano al conseguir de los poderes públicos que aumente su edificabilidad.

La historia de la 'Operación Peleteiro' comenzó con el siglo, cuando los dueños de un colegio privado del Ensanche de la capital gallega, una institución laica y de élite abierta desde 1951, idearon un plan para trasladar sus instalaciones a las afueras y, en alianza con la desaparecida Caixa Galicia, reconvertir su céntrica propiedad (un terreno de más de 5.000 metros cuadrados) en un gigantesco centro comercial y complejo hotelero. Pero nunca se hizo.

“Han pasado cinco alcaldes, casi 20 años y la parcela sigue así, paralizada”, se lamentaba hace unos meses el actual regidor de Santiago, el socialista Xosé Sánchez Bugallo. Conoce de primera mano el accidentado expediente, reformulado múltiples veces mientras se sucedían gobiernos locales, demandas y sentencias judiciales, crisis del ladrillo y de la banca, cambiaban las normas urbanísticas y se redimensionaban los modelos de ciudad. La 'Operación Peleteiro' marcó los tres primeros mandatos de Bugallo en la alcaldía (1999–2011), así como las de sus sucesores, tres del PP (2011–2015) y uno de Compostela Aberta (2015–2019). Cuando el edil socialista retomó en 2019 el bastón de mando confiaba en resolver en meses el caso Peleteiro. Pero han pasado ya otros tres años, y el imponente edificio que albergaba el antiguo Colegio Manuel Peleteiro languidece tapiado, en estado de abandono total.

Había, sin embargo, hace tan solo un mes esperanzas de sacar adelante por fin y pronto un nuevo y reformulado plan especial para esa parcela, llamada ahora a restringir al mínimo la superficie comercial y primar la construcción de viviendas (el 20% de promoción oficial) así como de espacios para el uso y disfrute ciudadano, entre otros, una gran plaza pública de 1.400 metros cuadrados y un centro de día para mayores. La Xunta dio luz verde en febrero al proyecto cuyos detalles llevan años tratando de consensuar grupos municipales, vecinos y comerciantes, además de asegurarse el visto bueno de los actuales dueños del terreno, la Sareb –el llamado banco malo, que se hizo con bienes inmobiliarios tóxicos de entidades financieras como la extinta Caixa Galicia– y un fondo de inversión.

Incertidumbre

Pero una sentencia del Tribunal Supremo, la semana pasada, vuelve a teñir el plan de incertidumbre. El fallo da la razón a Abanca, la sucesora de la caja de ahorros gallega, y le permite recuperar el dinero perdido en aquella fallida operación urbanística (la construcción de un macrocomplejo comercial y hotelero) al declarar resueltos el contrato de compraventa de 2006 y el posterior acuerdo de 2010 que lo desarrolló.

La familia Peleteiro, considerada en gran parte por el Supremo responsable de que el proyecto no saliese adelante, deberá reintegrar a Abanca los 37,2 millones de euros que le pagó la antigua caja por la parcela. Y la entidad tendrá que transferirle los 12,49 millones que la Sareb abonó por hacerse con la propiedad, cuando Caixa Galicia, para sanear sus cuentas, se vio forzada por el Fondo de Reestructuración Ordenada Bancaria (FROB) a deshacerse de bienes inmobiliarios ruinosos. El banco quedaría así con el saldo a cero, mientras que los Peleteiro sólo obtendrían por su antigua propiedad cuatro veces menos del precio (54 millones) pactado con la desaparecida caja de ahorros en pleno auge del ladrillo y de proyectos urbanísticos desmesurados.

Fue hace 20 años, cuando los herederos de Manuel Peleteiro pidieron y lograron del Ayuntamiento que mejorase la situación urbanística del solar ocupado por el colegio que lleva su apellido. En 2003, la administración local modificó en el plan urbanístico de la ciudad la calificación de la parcela de uso docente para que pudiese acoger actividades múltiples del sector terciario y duplicase su edificabilidad hasta el máximo legal (23.500 metros cuadrados).

Dos años después, se aprobó el necesario Plan Especial de Reforma Interior (PERI) que garantizaba a Caixa Galicia llevar a buen puerto su plan: derribar el edificio del antiguo colegio y construir en su lugar un gran complejo comercial y hotelero (de hasta 19.000 metros cuadrados), con un mínimo de viviendas (4.500 metros cuadrados) y 400 plazas de aparcamiento. El 29 de diciembre de 2006, con los trámites administrativos listos o en marcha, la caja de ahorros y la familia Peleteiro firmaron el contrato de compraventa del céntrico solar. En la escritura quedó detallado el proyecto de la entidad, que se daba unos dos años para construirlo. En la prensa local aplaudían la iniciativa presentada como una “locomotora económica” para Santiago.

Oposición vecinal y quiebra bancaria

La situación urbanística de la finca parecía asegurada. Pero había oposición vecinal y discrepancias en la familia propietaria. Cuando se firmó la compraventa del Peleteiro, en los tribunales estaban planteados nada menos que cinco contenciosos contra las decisiones urbanísticas adoptadas por el Ayuntamiento para ese macroproyecto inmobiliario de la antigua Caixa Galicia. Tres eran de vecinos de la zona y dos de una hermana Peleteiro.

En la primavera de 2009, dos meses antes de que el colegio cerrase y desalojase la finca, llegaron las dos primeras sentencias del Tribunal Superior Xustiza de Galicia y fueron demoledoras: anulaban, a demanda de vecinos, la modificación del plan de ordenación de la ciudad por no respectar en ese solar “los parámetros que debían destinar a uso residencial y espacios libres”. En otoño de ese mismo año, llega una tercera sentencia que anula el PERI por idénticos motivos. Caixa Galicia se escude en la crisis financiera para aplazar a 2011 su ambicioso proyecto en Santiago. Pero no tira la toalla. Mientras la Policía Nacional instala temporalmente su comisaría en el antiguo colegio durante la construcción en 2010 de una nueva sede, la caja de ahorros y la familia Peleteiro suscriben un nuevo acuerdo transaccional para hacer viable el proyecto inmobiliario inicial. Ambos se comprometen a colaborar para pedir al Ayuntamiento que resuelva los escollos urbanísticos abiertos por las primeras sentencias.

Pero en el convulso año 2012 todo volvió a paralizarse en los despachos municipales después de recibir otros dos fallos judiciales. Son esta vez del Supremo que, a instancias de una hermana Peleteiro, ordena cambiar la calificación de la finca: debe ser suelo urbano consolidado en contra de lo estipulado por el Ayuntamiento, que lo había catalogado como no consolidado. Ese cambio no afectaba al proyecto de Caixa Galicia pero sí a las arcas municipales que, en compensación por ese lucrativo proyecto urbanístico de iniciativa privada, había ingresado de la familia propietaria, antes de la compraventa, 2,6 millones de euros. El Ayuntamiento paraliza el expediente administrativo. La Xunta también le pide una reformulación del proyecto para cumplir con las exigencias de la ley del suelo. Estaba planificada demasiada superficie comercial y poca para usos residenciales y públicos.

Entonces se cruzó en el camino la reestructuración de la banca. Caixa Galicia, fusionada con Caixanova y transformada en banco la entidad resultante, que se bautizó NCG banco, pasó a manos del FROB. No abandonó la idea del centro comercial y en octubre 2012 pidió de nuevo al Ayuntamiento una modificación del plan de ordenación de la ciudad para legalizar su proyecto. Pero dos meses después fue obligada a transferir la finca a la Sareb por 12.495.924 euros, un precio cuatro veces inferior a lo pactado seis años antes. Para el FROB, estaba claro que ese solar era unos de los “activos tóxicos” de la maltrecha caja de ahorros porque había escasa probabilidad de ejecutar su promoción inmobiliaria.

Largo 'vía crucis' judicial

El enjambre de demandas y recursos judiciales siguió sucediéndose, lastrando hasta hoy la operación. Las sucesivas sentencias crearon mucha incertidumbre –algunas fueron revocadas, otras no. En su última sentencia, el Supremo considera “incuestionable” que la multitud de litigios planteados en los tribunales acabó por obligar al Ayuntamiento a paralizar el expediente urbanístico durante años, a la espera de sentencias judiciales en firme. El contencioso que dio la puntilla al lucrativo plan de la caja de ahorros, según el alto tribunal, fue el promovido por una hermana Peleteiro, quien no cejó entre 2005 y 2014 en su empeño de que los jueces cambiaran la clasificación de la finca familiar. Perdió al final.

El Supremo, en la sentencia de hace unos días que libera a Abanca de esta fracasada promoción urbanística, responsabiliza a la familia Peleteiro. Considera probado que ocultó a la antigua entidad la delicada situación judicial del proyecto cuando le vendió la finca en 2006, y que le mintió, ya que no desistió, como había prometido en la escritura del acuerdo alcanzado en 2010, de seguir adelante con las demandas judiciales. Los Peleteiro, dice el Supremo, “dilataron durante años la determinación de usos y aprovechamientos de la finca, haciéndola inhábil para finalidad de promoción inmobiliaria”.

Compleja situación actual 

La última sentencia del alto tribunal no afecta a la propiedad actual del solar, ni “altera la hoja de ruta” para obrar en ella, opina el alcalde. Pero, admite, “da la vuelta a la situación, produce una situación compleja”. Está también encallada por falta de acuerdo político y social. Los socialistas carecen, como sus antecesores de Compostela Aberta, de la mayoría absoluta (13 concejales) que les permitiría sacar adelante el nuevo proyecto consensuado, pero aún no del todo, con los habitantes de la zona, una de las más densificadas de la capital gallega. 

Vecinos y comerciantes siguen batallando, como rezan los carteles que pueblan el Ensanche compostelano, por abrir la gran plaza pública que sustituirá los ahora cerrados patios del viejo colegio hacia una calle estrecha y falta de luz (la de Républica Argentina) mientras el gobierno de Bugallo defiende orientarla hacia otra (San Pedro Mezonzo). Es la opción preferida también, por resultar más lucrativa, por los dueños actuales del terreno. Nadie se aventura a poner plazos al proyecto.